（2017）湘1026民初77号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-25
案件名称
李侃涧等诉朱润林租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
汝城县人民法院
所属地区
汝城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱巧平,李侃涧,朱润林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1026民初77号原告：朱巧平，女，1976年12月7日出生，住汝城县。原告：李侃涧，男，1971年11月26日出生，住广东省东莞市。上述原告的委托诉讼代理人：袁爱成，湖南扬法律师事务所律师。被告：朱润林，男，1954年3月15日出生，住汝城县。委托诉讼代理人：朱长明（系朱润林儿子），男，1981年11月14日出生，住汝城县。委托诉讼代理人：吴良云，湖南星河律师事务所律师。原告朱巧平、李侃涧与被告朱润林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日受理后，依法由审判员范家文适用简易程序独任审判，并于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告朱巧平、李侃涧之委托诉讼代理人袁爱成，被告朱润林的委托诉讼代理人朱长明、吴良云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱巧平、李侃涧向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还两原告预付的房租款20万元及利息（该项诉讼请求后变更为要求判令被告继续履行合同约定的相关义务，将店面交付给两原告经营使用）；2.判令被告向原告支付违约金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月31日，原告与被告签订《店面租赁合同》，双方约定，被告于2017年1月10日前将位于汝城县卢阳镇北正街文化路华降步行街口靠北栋、宏兴市场北边起的3号店面、4号店面和5号半间店面交付给原告经营，店面租赁期为六年。两原告依约于2016年10月31日将店面租金（即预付房租）20万元付给了被告，但被告在2017年1月10日却拒绝将合同约定的店面交付给原告经营。两原告为经营店面，做了许多准备工作，投入了大量的人力、物力和财力，被告的违约行为使原告损失惨重。原告曾多次找被告协商解决纠纷，被告仅以退回预付房租和支付相应的利息予以回应。经协商无果，原告为维护合法权益，特提出诉讼，请求判如所请。被告朱润林辩称：一、答辩人已于2017年1月25日、1月27日分两笔按朱巧平的付款帐户将20万元租金归还给朱巧平，双方有关预付租金的债权债务已经终结，原告提出返还20万元租金的诉求缺乏事实和法律依据；二、本案涉及的租赁合同的真正承租方是朱巧平、朱青波，而并非李侃涧，朱巧平存在欺骗隐瞒相关事实情形；三、答辩人解除与朱巧平、朱青波的租赁合同是基于法律规定及双方约定，双方均存在一定过错，朱巧平从未提供过李侃涧的真实身份信息，签订合同时答辩人并未征求家庭成员的意见，属于无权处分行为，该合同属于无效租赁合同；四、双方在签订《店面租赁合同》时并未约定未按时交付房应当承担违约责任，原告诉求的支付10万元违约金缺乏合同依据；五、原告诉求的利息及违约金损失不仅过高，还缺乏法律依据和证据支持，请法院严格核实原告的实际损失并根据双方过错予以降低。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1.《店面租赁合同》一份，拟证明原告与被告之间形成店面租赁合同关系，其中合同中第七条约定“以上条款双方不可违约，如违约支付对方10万元违约金”；证据2.银行交易明细、转账凭证、收条一张，拟证明原告按合同约定向被告交付了20万元房租款并注明在2017年元月10日交房，算房租。上述证据，经庭审举证质证，被告朱润林的质证意见是：对证据1真实性无异议，但对证明目的、合法性有异议，合同中所体现的李侃涧被告没有见过他本人，对其身份信息有异议；合同体现的3、4号店面是朱润林家庭共有财产，5号店面是朱润林已出嫁的女儿朱专英的资产，朱润林无权处分；合同第七条的违约责任只是对合同第七条约定的乙方损毁财产的违约责任，并非对甲方的违约责任。证据2，对证据的真实性无异议，相反该证据证明租赁合同承租人是朱巧平、朱青波，与李侃涧没有任何关系。被告朱润林为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据3.《不动产权证书》及常住人口登记卡，拟证明本案涉及的租赁合同内的第5号店面朱润林没有处分权；证据4.律师函一份，拟证明原告方要求退还预付20万元房租并同意解除合同；证据5.建设银行转账凭条及手机通话录音记录，拟证明被告已于2017年1月25日、1月27日根据原告方的要求将20万元预付租金退还给了朱巧平方，朱巧平没有提出异议，双方实际上已经解除了租赁合同，有关租赁合同的债权债务关系已经终结；证据6.录音光盘（蝶）一盘，拟证明合同乙方是朱巧平、朱青波，朱润林根据朱巧平一方的要求将20万元预付租金退还给了朱巧平一方，租赁合同事实上已经解除，并在解除之前还多次进行了协商，已经无法再继续履行合同。上述证据，经庭审举证质证，原告的质证意见是：对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，租赁合同上并没有涉及朱专英；证据4，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，恰好证明原告不同意解除合同；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有收到一分钱，收款方朱青波与本案无关；对证据6的三性都有异议，从录音可以听出朱青波是案外人，原告不同意被告将20万元打到原告账户上，是被告强行打款到朱青波账户，而朱青波非本案当事人，他没有得到原告的授权或委托。根据当事人的质证意见，经审核，本院认证如下：证据1、2、3、4及证据5中的转账凭条符合证据的“客观性、合法性、关联性”特征，能够反映和证明与本案待证事实相关联的部分事实，予以认定；证据5中的手机通话录音、证据6系音频资料，不単独作为认定案件的依据，与本案其他证据相印证部分予以认定，不相印证的部分不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，被告朱润林作为出租方（甲方）与原告朱巧平、李侃涧（乙方）签订了一份《店面租赁合同》，合同约定：“一、甲方自愿将北正街文化路华降步行街口靠北栋，宏兴市场北边起（3号、4号、5号半间）共两间半店面租给乙方经营；二、合同时间从2017年元月10日起至2023年元月9日止为六年，房租分贰次定价，叁年定一次，在合同的前叁年以内，每年交房租399875元，在合同的后叁年，上涨10％计算每年交租金439862元；三、付款方式:第一年向甲方交房租半年交一次，第一次在2017年元月10日交房付清半年房租199938元，第二次在2017年7月10日付199938元。......七、乙方如果对店面进行装璜，柱子、钢筋梁不能损坏，费用自理，合同期满后甲方不补偿任何费用，合同期满固定装璜不得损坏并无偿归甲方所有，包括玻璃门吊顶、地板砖，甲方不补偿任何费用。注：以上条款甲乙双方不可违约，若违约支付对方10万元整；八、合同期满后在同等价格，甲方应优先租给乙方。”合同签订后的当日，朱巧平即通过朱青波银行账户和李侃涧通过其妻子陈小英银行账户各转账10万元支付给朱润林预付房租共计20万元，并由朱润林向朱巧平出具了收款收据，收据载明“今收到朱巧平交来预付房租款贰拾万元整（￥200000元）。注：2017年元月10日交房，算房租。今收人朱润林2016年10月31日”。但至2017年元月10日，被告朱润林却拒绝将合同约定的店面交付给原告经营，为此双方发生纠纷。2017年1月14日，原告以其代理律师袁爱成名义向朱润林发出《律师函》，督促朱润林解决纠纷，后经双方多次协商无果，原告遂诉至本院。另查明，朱润林于2017年1月25日、1月27日分二次，每次10万元通过银行转账方式将款项20万元转入朱青波在建设银行账户xxxxxxxxxxxxxxxxxxx内；并于2017年3月将诉争店面另行租赁给他人。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点有五个：一是李侃涧是否具有原告主体资格；二是《店面租赁合同》的效力问题；；三是朱润林将款20万元转入朱青波账户是否认定已退还房租给原告；四是原告主张的10万元违约金是否支持；五是《店面租赁合同》是否应当继续履行。关于争议焦点一。双方于2016年10月31日签订的《店面租赁合同》中乙方（承租方）系朱巧平、李侃涧，虽然在合同第二页乙方签字栏上签名的“李侃涧”非李侃涧本人所签，但经查系李侃涧授权委托其外甥女李某代为签名，系李侃涧的真实意思表示，该代理行为有效，由被代理人李侃涧承担民事权利和义务，故李侃涧具有本案当事人主体资格，原告主体适格。关于争议焦点二。被告朱润林抗辩提出签订《店面租赁合同》时未征求家庭成员意见、未征得女儿朱专英的意见，属于无权处分行为。《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：共有人按照约定管理共有的不动产或动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，虽然被告提交的《不动产权证书》证明诉争的第5号半间店面系登记在朱专英名下，但经查诉争的店面是由家庭成员朱润林在管理，不构成无权处分他人财产的情形。双方签订合同时双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，缔约当事人应当按照约定全面履行自已的义务。关于争议焦点三。朱润林于2017年1月25日、1月27日通过银行转账方式将款项20万元转入朱青波在建设银行账户xxxxxxxxxxxxxxxxxxx内。经查，朱青波系朱巧平特定关系人，原、被告双方因店面租赁合同履行发生纠纷时，是由朱青波从中交涉、衔接，并在朱润林将款项转入朱青波银行账户之后打电话告知朱巧平时，朱巧平并未提出反对意见，可以认定款项已在其特定关系人朱青波管控之下，致于朱青波是否已将款交付给朱巧平、李侃涧，则属于另一法律关系，并且原告已变更要求返还预付房租款20万元的诉讼请求为“要求判令被告继续履行合同约定的相关义务，将店面交付给两原告经营使用”，因此，本院认为本案中是否认定已退回租金20万元给原告已经不属于本案审理范围，即不属于原告诉讼请求裁判事项，本院无需作更多阐述。关于争议焦点四。被告朱润林认为，《店面租赁合同》第七条约定的支付10万元违约金只限于第七条的违约行为，不包括未按时交房的违约行为。但纵观整个合同的内容，约定出租方（甲方）违约责任的条款只有合同第七条中有约定，该约定内容为“注：以上条款甲乙双方不可违约，若违约支付对方10万元整”，从字面意义和合同内容整体理解上判断，本院认为该条款约定的违约责任为合同缔约当事人约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金的约定，不局限于合同第七条条款。现原告主张由被告因违约行为支付一定数额的违约金，符合法律规定，本院予以支持。但原告未提交证据证明其因被告朱润林的违约行为造成的实际损失数额，应承担相应的举证责任。被告朱润林通过抗辩方式请求减少违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，予以支持，原告未向本院提供因被告违约造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告朱润林支付6万元违约金为宜。关于争议焦点五。原告提出的第一项诉讼请求已变更为要求继续履行合同，交付店面经营。经查，被告朱润林已经将预付租金20万元转账入朱巧平特定关系人朱青波银行账户内，并于2017年3月将诉争店面另行租赁给他人，以其违约行为表明不履行交付店面义务，致使不能实现合同目的，双方签订的《店面租赁合同》已经处于实际解除状况。因此，原告提出的第一项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：由被告朱润林在本判决生效之日起十日内支付原告朱巧平、李侃涧违约金6万元整；驳回原告朱巧平、李侃涧的其他诉讼请求。本案案件受理费5800元减半收取计2900元，由被告朱润林负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 范家文二〇一七年四月二十四日书记员 叶 青附：户名：汝城县人民法院开户行：农行汝城县文化路支行帐号：18-676801040001210附：判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：搜索“”来源：