（2017）豫12民终135号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-11
案件名称
灵宝市尹庄镇西车村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
灵宝市尹庄镇西车村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫12民终135号上诉人（原审原告）灵宝市富达汽车信息服务中心。住所地：灵宝市长安路中段。经营者孙自立，该服务中心经理。委托诉讼代理人唐太科，河南崤函律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：灵宝市尹庄镇西车村民委员会。住所地：灵宝市尹庄镇西车村。法定代表人：刘记坤，该村委会副主任。委托诉讼代理人刘高伟，该村委书记。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人卢勇，河南民心律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人灵宝市富达汽车信息服务中心（以下简称富达汽车服务中心）、上诉人灵宝市尹庄镇西车村民委员会（以下简称西车村委）因租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2016）豫1282民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富达汽车服务中心经营者孙自立、委托诉讼代理人唐太科；上诉人西车村委的委托诉讼代理人刘高伟、卢勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人富达汽车服务中心上诉请求：1、改判西车村委增加赔偿损失80082元；2、由西车村委承担一、二审诉讼费用。事实与理由：我中心按照合同约定支付租金，没有任何违约行为，但西车村委因与他人合作建房，在合同仅正常履行两年的情况下，拆毁一半围墙、占用一半场地，之后，又在场地门前修路，在东边建门面房，导致我中心无法正常经营，本案的违约责任完全在于西车村委，应承担因违约造成我中心的全部损失，且一审评估的仅是租用场地现存财物的损失，一审仅判决赔偿评估损失的一半80082元，并承担一半诉讼费、鉴定费显示公平。西车村委辩称，富达汽车服务中心仅交纳了3年租金，至今仍占有场地，拆毁围墙、修路、占用其场地与西车村委无关，西车村委不应承担赔偿责任。评估意见不客观，部分损失明显过高，评估人员并非同一评估机构，不具有法律效力。上诉人西车村委上诉请求：撤销原判、改判西车村委不承担赔偿责任。事实与理由：一审认定西车村委拆除围墙、占用场地没有事实依据，村委没有违约，相反富达汽车服务中心仅交纳租金至2011年7月份，其至今仍占用场地，西车村委不应承担赔偿责任；另外，按照协议第二条约定，场地建设的房屋为临时设施，租期届满后应无偿拆除，不应作价赔偿，合同期限是十年，评估意见应当按照十年总寿命进行评估，且目前合同没有解除，应以合同解除归还场地之日为评估基准日，评估意见将评估基准日确定为2012年12月30日，房屋及设备成新率按55%确定与实际不符。该评估意见不应作为定案依据。富达汽车服务中心辩称，西车村委与他人合作开发商品房，因堆放材料、施工车辆进出，时任村书记通知我中心需要拆除租赁场地的一半，并答应对我中心造成的影响和损失待房屋建成后给予解决，我中心2011年7月份之后没有再交纳租金是因西车村委的行为违约影响正常经营，为防止损失进一步扩大的抗辩行为。我中心租赁场地的目的不是居住，而是经营，因场地受影响无法经营，2012年我中心重新寻找场地经营。合同约定期满后自动拆除房屋，本案情况是合同仅履行2年即无法正常履行。评估机构是按照十年时间进行评估的，我中心实际撤离时间是2012年6月，评估基准日定为2012年12月31日是为了计算方便，评估意见应作为定案依据。富达汽车服务中心向一审法院起诉请求：1、请求判令西车村委赔偿经济损失224006元；2、本案诉讼费用由西车村委承担。一审法院认定事实：2008年7月29日，富达汽车服务中心（乙方）和西车村委（甲方）签订1份《场地租赁协议》，约定：1、甲方把市场中间空地6亩（东西长95米，南北宽44米）租赁给乙方使用；2、乙方在甲方提供的场地上修建临时房和围墙，合同到期后无偿拆除，把场地原有面积交给甲方；3、在租赁期限内，甲方保证乙方场地内水、店、路三通；4、租赁期限10年，自2008年8月1日至2018年7月31日；5、乙方向甲方缴纳租赁费每年每亩2000元，每年共计12000元，合同签订之日交下一年租赁费，以后依次类推；6、双方不能以人事变动和各种原因而撕毁协议，在协议有效期内，若因一方责任而提前终止合同的，违约方应赔偿对方损失10万元。协议签订后，富达汽车服务中心按照约定缴纳租赁费，为了经营需要，在场地内建设了办公用房、修建了围墙、修车地沟、厕所，整理了地坪，在院内栽种树木（现存桐树23棵、核桃树1棵），在公路边建设广告牌等。2010年8月份，西车村委为了开发商品房，拆除了富达汽车服务中心南边修建的一半围墙，占用了部分场地，2012年6月份，西车村委因为在院东头建设门面房，又将场地东的部分场地占用，至此，富达汽车服务中心租用的场地被占用了近一半。因不能正常经营，2012年6月中旬，富达汽车服务中心在他处租赁新的场地，撤出租用西车村委的场地。另查明：1、富达汽车服务中心向西车村委交纳了2011年7月31日之前的租金；2、富达汽车服务中心撤出租赁的场地后，向西车村委的原任村支部书记提出赔偿请求，村委会未作答复，富达汽车服务中心未向村委交回租用的场地。2014年10月份，西车村委两委换届，2015年11月份，富达汽车服务中心向西车村新任支部书记提出赔偿请求，村委会亦未作出答复；3、经评估，富达汽车服务中心租用场地中现存的办公用房、围墙、修车地沟、厕所、地坪，树木（桐树23棵、核桃树1棵）等资产的净值为160164元，原告富达汽车服务中心支付评估费用4500元。因双方之间的协议无法继续履行，富达汽车服务中心的损失未能得到赔偿，引起诉讼。一审法院认为，富达汽车服务中心与西车村委签订的租赁协议，系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，该协议合法有效，双方应按照协议履行各自的权利义务。在协议履行期间，富达汽车服务中心按照约定按时交纳租金，但因西车村委占用富达汽车服务中心的租用场地，导致协议无法继续履行，西车村委应当对其违约行为给富达汽车服务中心造成的损失承担赔偿责任。协议约定，一方违约应赔偿对方损失10万元，该约定属于对违约金的约定，但根据合同法第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，富达汽车服务中心的实际损失超过违约金的约定，故富达汽车服务中心请求的赔偿金额超过违约金的约定，符合法律规定，应予准许。2012年6月份之后，双方的合同实际上已无法履行，富达汽车服务中心虽然要求西车村委赔偿损失，但西车村委未作答复，2014年村委会换届之后，富达汽车服务中心直到2015年11月才向西车村委主张权利，直至2016年1月28日提起诉讼，在此期间，富达汽车服务中心未向西车村委交付租金，仍实际占用着租用的场地，故对双方纠纷的产生富达汽车服务中心亦应承当相应的责任。根据本案实际，西车村委应承担富达汽车服务中心损失50%的赔偿责任，富达汽车服务中心的其他损失自己负担。富达汽车服务中心要求西车村委赔偿损失的理由正当，合理部分，予以支持。西车村委辩称，双方签订的协议村委会成员不知道，该协议无效，因双方所签订的协议，有西车村委的法定代表人签名，同时协议中也加盖了村委会的公章，协议签订后，富达汽车服务中心实际使用了租赁场地并缴纳了租金，故西车村委的辩解意见不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条规定，判决：灵宝市尹庄镇西车村民委员会赔偿灵宝市富达汽车信息服务中心经济损失80082元。限本判决生效后十五日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，评估费4500元，共计9160元，由灵宝市富达汽车信息服务中心负担4580元，由灵宝市尹庄镇西车村民委员会负担4580元。本院二审期间，西车村委围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。西车村委提交照片六张、规划图一份、孙自立关于申请赔偿的请求一份，以证明富达汽车服务中心至今仍占有该场地，评估意见对部分设施的评估不客观，富达汽车服务中心明知该场地规划为市场，应当预见场地随时都会被收回。富达汽车服务中心质证认为，照片只能证明场地现状，请求中所列明的各项损失都是估算的，西车村委不认可，才申请评估，实际损失应以评估为准；规划图是2008年11月制作，协议是2008年7月份签订的。本院认为，西车村委的证据不足以证明其上诉主张。二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，西车村委与富达汽车服务中心签订的《场地出租协议书》系双方真实意思表示，且已实际履行，应为有效协议。在协议履行过程中，因西车村委与他人合作开发商品房所需，拆除了富达汽车服务中心的部分围墙、占用了近一半场地，导致富达汽车服务中心无法正常经营并另寻新场地。对造成的损失富达汽车服务中心，先后向原任、现任村书记提出赔偿请求，但双方未能对协议是否继续履行、场地如何返还以及损失如何赔偿等相关问题及时协商解决，对造成目前富达汽车服务中心仍占有现存场地、损失没有及时处理等后果，双方均有一定过错，协议虽然没有解除，但实际上已经无法继续履行。一审结合本案实际情况，判决双方对造成的损失各自承担50%并无不当。关于评估意见是否能作为定案依据的问题，一审法院委托具有资质的评估机构对有关损失进行鉴定，富达汽车服务中心2012年6月份实际搬离并向西车村委提出赔偿请求，评估基准日定为2012年12月31日并无不当。评估机构按照成本法，通过使用年限和实际使用情况，根据双方签订的场地出租协议书约定的条款，确定建筑物的成新率，以重置价值乘以成新率得出评估价值亦无不当。富达汽车服务中心一审时明确表示仅要求对现存房屋等进行鉴定，一审将该评估意见作为定案依据符合证据认定相关规定。综上，上诉人富达汽车服务中心、西车村委的的上诉理由均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计3600元，由上诉人灵宝市富达汽车信息服务中心负担1800元，由上诉人灵宝市尹庄镇西车村民委员会负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长 郭旭飞代理审判员 李 剑代理审判员 韩 点二〇一七年四月二十四日书 记 员 申卓玺 关注微信公众号“”