（2017）京0101民初2395号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-06-16

案件名称

北京东方世纪物业管理有限公司与北京信号旗投资咨询有限责任公司物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京东方世纪物业管理有限公司,北京信号旗投资咨询有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初2395号原告：北京东方世纪物业管理有限公司，住北京市东城区朝阳门内大街188号。法定代表人：郭建章，董事长。委托诉讼代理人：李军，北京市汉卓律师事务所律师。被告：北京信号旗投资咨询有限责任公司，住北京市昌平区南邵镇张各庄村东。法定代表人：高翔，经理。原告北京东方世纪物业管理有限公司诉被告北京信号旗投资咨询有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京东方世纪物业管理有限公司委托诉讼代理人李军及被告北京信号旗投资咨询有限责任公司法定代表人高翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京东方世纪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告北京信号旗投资咨询有限责任公司（以下简称信号旗公司）向原告北京东方世纪物业管理有限公司（以下简称东方世纪公司）支付欠缴的物业服务费人民币75000.06元；2、被告信号旗公司向原告东方世纪公司支付电费人民币19053.2元；3、被告信号旗公司向原告东方世纪公司支付水费人民币37839.2元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告东方世纪公司系北京某国际商务大厦物业管理方。2004年4月2日，被告东方世纪公司与北京某房地产有限公司（以下简称某房地公司）签订《租赁合同》，约定被告东方世纪公司承租某国际商务大厦地下三层用于开办健身会所。2006年2月28日，被告东方世纪公司与某房地公司签订补充协议，将租期延长至2016年2月29日，租金为每月人民币4166.67元，该租金不包含物业费、空调费等费用。同时，原告与被告约定物业服务费用标准为每月人民币4166.67元。被告在租赁期间，一直存在拖欠水、电费以及物业费的情况。经原告多次催要，被告已将2014年4月及之前的物业费和水、电费结清。自2014年5月开始，被告又陆续欠缴原告物业费人民币75000.06元，水费人民币37839.2元，电费人民币19053.2元。经原告多次催缴，被告拒不支付，故原告起诉至人民法院。被告信号旗公司辩称，被告不欠缴物业及水、电费。被告与某房地公司签订补充协议之后，被告向原告一并支付租金、物业费及水、电费，并未区分支付金额用途。被告每次支付时，都明确要求优先清偿水、电费。另，原、被告之间没有物业服务合同关系，被告亦未享受到原告的物业服务。被告向原告反映漏水以及机房老化等问题，原告一直未予解决。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年4月2日，某房地公司（合同甲方）与信号旗公司（合同乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区朝内大街×号”某国际商务大厦”地下三层房屋（以下简称涉诉房屋）出租给乙方。租赁期限为3年，自2004年10月1日至2007年9月30日。房屋租金为人民币16666.67元/月，双方一致确认租金包含物业管理费和中央空调费，但不包括乙方在使用管理期间所实际发生的水、电费、电话费以及卫生费等。甲方同意在2004年10月1日前给予乙方3个月装修试营业期，在试营业期内，乙方免付租金，但需支付实际发生的水、电费、电话费、卫生费等。租金支付方式为每三个月支付一次，具体支付时间为每期开始前的五个工作日。鉴于房屋现由北京东方世纪物业管理有限公司进行物业管理，乙方同意在进驻房屋前按物业公司的规定签署遵守管理公约的承诺书。甲、乙双方在合同落款处盖章并有法定代表人签字确认。2006年2月28日，某房地公司（合同甲方）与信号旗公司（合同乙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方就2004年4月2日签署的关于某国际商务大厦地下三层房屋的租赁合同，达成补充协议。甲、乙双方同意将租赁期限延长至2016年2月29日。甲、乙双方同意自2006年3月1日至2016年2月29日房屋租金为人民币4166.67元/月，双方一致确认，上述租金不包括物业管理费、中央空调费以及水、电费、电话费、卫生费等。乙方同意将2006年2月28日前所欠甲方租金共计人民币263334元于2006年9月30日前支付甲方，具体支付时间为：乙方于2006年6月30日前向甲方支付人民币150000元；乙方于2006年9月30日前向甲方支付人民币113334元。乙方同意就2006年2月28日前所欠物业管理费、中央空调费、水、电费、电话费、卫生费等，自行与东方世纪公司解决。甲、乙双方在落款处盖章并有法定代表人签字确认。2014年10月21日，信号旗公司与东方世纪公司签订《鸿安健身中心还款计划》，该计划载明：”由于北京信号旗投资咨询有限责任公司自2013年11月1日至2014年9月30日共产生欠缴费用计：133061.28元，现经北京东方世纪物业管理有限公司与北京信号旗投资咨询有限责任公司就欠款一事进行协商，并达成一致将分三次将欠款还清，具体还款方式如下：1、协议签订时还清欠款30000元；2015年2月底前还欠款20000元；2015年8月底前将剩余欠款一次性还清62061.28元。2、自2014年10月份起，每月将当月经营所发生的水、电费、物业管理费、租金等费用当月缴纳，不再产生新的欠费。3、2014年10月30日前提供详细有效的会员名单（其中包括姓名、金额、起止日期等）。”2015年1月19日，东方世纪公司与北京某国际商务大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定东方世纪物业管理有限公司为某国际商务大厦提供物业服务，包括公寓、写字楼、会所以及地上、地下所有建筑物及附属配套设施及规划红线范围内的所有土地、绿化区、道路和设施。物业公司向业主和物业使用人收取物业管理费以及代收代缴的水、电、有线电视、卫星电视、供暖等费用。物业服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。物业费收取标准住宅房屋为4.8元/建筑平米/月，非住宅房屋为29.43元/建筑平米/月。2015年10月27日，涉诉房屋产权过户至某建投证券股份有限公司。庭审中，原告出示2005年至2014年期间的被告向原告出具的《备忘录》、《确认书》、《还款计划》、《还款保证书》、《承诺书》等，以证明被告存在长期拖欠物业费和水、电费的情况。对此，被告称上述材料与本案无关，被告已经结清2015年之前的物业和水、电费。原、被告均出示2013至2015年某国际商务大厦B3会所收费一览表，该表格显示，2013年1月至2014年4月、2014年10月至12月、2015年2月至4月的物业费交款人处有签字确认；2013年1月至2014年3月、2014年9月至2015年3月水费交款人处有签字确认；2013年1月至2014年3月、2014年9月至2015年3月电费交款人处有签字确认。2015年10月开始未再发生水费，2015年11月开始未再发生电费。庭审中，被告出示《交物业费明细》，该明细显示：”10月21日物业费：30000元；11月3日，10月份物业费12466.44元；12月4日，11月份物业费12966.29元；元月8日，12月份物业费11324.39元；2月9日，元月份水电3859.15元；3月5日，2月份物业费12721.04元；4月2日，3月份物业费10395.74元；5月14日，4月份物业费12312.54元”。原告称该明细系被告自行制作，真实性不予认可。经询，原告称双方在签订补充协议后，被告按每年5万元的标准向原告交纳物业服务费。被告称其每年向原告交纳10万元，其中5万元系租金，5万元系物业服务费，但被告与原告之间不存在物业服务合同关系。另询，被告称在租期到期前就已经停止经营，不再使用涉诉房屋。原告认可被告租期到期前已停止经营的事实。上述事实，有《租赁合同》，《补充协议》，《鸿安健身中心还款计划》,《物业管理服务合同》以及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，无法提供证据的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据现已查明的事实，原、被告双方虽未签订书面的物业服务合同，但从被告与某房地公司签订的《租赁合同》及《补充协议》和原、被告签订的《鸿安健身中心还款计划》中可以看出，被告知晓并认可原告为其提供物业服务，双方存在事实上物业服务合同关系。故被告提出的原、被告之间不存在物业服务合同关系的抗辩意见，本院不予采信。关于欠费期间的问题，根据原、被告提供的收费一览表显示，被告欠缴2014年5至9月、2015年1月、2015年5至12月以及2016年1至2月物业服务费，共计16个月。关于被告是否应该交纳2016年3月、4月物业服务费的问题，本院认为，被告对涉诉房屋租赁期至2016年2月28日，租赁到期后，被告未再使用涉诉房屋进行经营，其虽未将涉诉房屋腾空，但就该问题应由涉诉房屋产权人与被告另行处理，原告现直接向被告主张2016年3月、4月的物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于是否欠缴水、电费的问题，被告虽称未欠缴水、电费，但是根据原、被告双方提供的收费一览表显示，2014年4月至8月以及2015年4月至9月无被告交纳水费的记录，2014年4月至8月以及2015年4月至10月无被告交纳电费的记录。现被告无法举证证明其已经交纳上述期间水、电费，故其提出的未欠缴水、电费的主张，本院不予采信。原告主张被告缴纳水、电费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京信号旗投资咨询有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告北京东方世纪物业管理有限公司支付二○一四年五月至九月、二○一五年一月、二○一五年五月至十二月、二○一六年一月至二月的物业服务费六万六千六百六十六元七角二分。二、被告北京信号旗投资咨询有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告北京东方世纪物业管理有限公司支付水费三万七千八百三十九元一角六分。三、北京信号旗投资咨询有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告北京东方世纪物业管理有限公司支付电费一万九千零五十三元六角五分。四、驳回原告北京东方世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2170元，由原告北京东方世纪物业管理有限公司负担843元，由被告北京信号旗投资咨询有限责任公司负担1327元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　金滨二〇一七年四月二十四日书　记　员　　谢霖 来自：