（2016）苏07民终2386号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-28
案件名称
陆建国与张继华、陈发玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆建国,张继华,陈发玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终2386号上诉人（原审原告、反诉被告）:陆建国委托诉讼代理人：于慧龙，江苏田湾律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张继华上诉人（原审被告、反诉原告）：陈发玲以上二上诉人共同委托诉讼代理人：蒙丹梅、王良海，江苏董运第律师事务所律师。上诉人陆建国因与上诉人张继华、陈发玲房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陆建国及其委托诉讼代理人于慧龙、上诉人张继华及陈发玲的共同委托诉讼代理人蒙丹梅、王良海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陆建国上诉请求：1、依法撤销（2015）海民初字第04441号民事判决，并改判支持陆建国的诉讼请求。2、张继华、陈发玲承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一、除一审判决支持的拆迁补偿款外，张继华、陈发玲还应支付加盟费58000元、部分附属物补偿费47872元及奖金49076元。1、双方签订的《房屋租赁协议》中明确约定房屋租期内如遇拆迁，营业损失、加盟费、转让费、装潢费及乙方前期投入的所有费用归乙方所有。该约定表明双方已经预见拆迁给陆建国造成的损失的款项。这些损失应由张继华、陈发玲补偿给陆建国。且海州区征收局已经将补偿款支付给了张继华、陈发玲。他们应按《房屋租赁协议》的约定支付营业损失、加盟费、转让费、装潢费等费用。弥补拆迁给陆建国造成的损失。2、一审法院认定的“双方持有异议的附属物补偿款47872元”事实存在偏差。上诉人出具的与对账清单表明附属物中属于张继华、陈发玲部分为57032元，其余应属于陆建国，所以归陆建国所有的附属物补偿应为98565元。3、《海州区房屋征收补偿安置协议书》明确奖金为98152元，该奖金的获得与陆建国是密不可分的，所以该奖金的一半即49076元应补偿给陆建国。二、张继华、陈发玲主张租金3257.67元无事实依据。陆建国于2015年6月26日缴纳了最后一期租金1500元，在缴纳租金时已经确定房屋进入拆迁程序，张继华、陈发玲于2015年7月10日与征收局签订补偿安置协议。涉案房屋进入拆迁程序后，诸多的拆迁事宜，致使陆建国无法经营，陆建国按照要求配合拆迁，直至搬迁完毕。《房屋租赁协议》约定的租赁条款因拆迁而无法继续履行，所以拆迁开始后，陆建国无需支付租金。张继华、陈发玲上诉请求：1、请求撤销（2015）海民初字第04441号民事判决，并改判驳回陆建国的诉求，支持张继华、陈发玲的反诉诉求。2、请求判决陆建国负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定涉案被拆迁房屋“搬家费、过渡费属于安置补助费，该费用是对房屋实际使用人进行的补偿，该补偿应归房屋实际使用人所有”，显属认定事实错误。涉案房屋的所有人、被拆迁人是张继华、陈发玲。《海州区房屋征收补偿安置协议书》的签订人也是张继华、陈发玲。根据合同相对性原则，本案中只有涉案被拆迁房屋的所有权人才有权签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》。同时，谁与海州区征收局签订涉案房屋征收补偿安置协议书，谁享有涉案被拆迁房屋的安置补助费，该费用是对涉案被拆迁房屋的所有人的补偿。其次，一审判决认定：陆建国有权获得涉案被拆迁房屋“停产停业损失补偿费52827元”显属认定事实错误。再次，一审判决认定“归陆建国所有的附属物补偿款50693元，为双方没有异议”显属认定事实错误。涉案《海州区房屋征收补偿安置协议书》项下的被征收的房屋附属物汇总表共计50项，补偿价格计155597元。庭审中对于一审判决认定“归陆建国所有的附属物补偿款50693元”张继华、陈发玲并没有认可。最后，一审判决认定“对于赔偿损失，因张继华、陈发玲未提供征收补偿款被扣发或承担违约金的相关证据，依据不足，本院不予支持。”显属认定事实错误。由于陆建国于2015年9月25、26日才搬出租赁房屋，张继华、陈发玲于2015年9月23日才领到征收补偿款2327939元。依照《海州区房屋征收补偿安置协议书》违约责任万分之一违约金的约定，结合陆建国于2015年9月25、26日才搬出租赁房屋，陆建国应按征收补偿款2327939元为基数，自2015年7月24日起至2015年9月23日止按日万分之一向张继华、陈发玲赔偿14433元。二、一审判决适用法律错误。首先，一审判决适用《中华人民共和国民法通则》第十二条，为适用法律错误。上述条款为返还不当得利的规定。张继华、陈发玲为涉案被拆迁房屋的所有人、被拆迁人，《海州区房屋征收补偿安置协议书》的合同相对人，理所当然是征收补偿款的合法所有人。其次，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条，为适用法律错误。上述条款规定“当事人应按照约定全面履行自己的义务”。根据双方签订的《房屋租赁协议》的约定，张继华、陈发玲并没约定将取得征收补偿款部分归陆建国所有。张继华、陈发玲对陆建国的上诉辩称，1、征收部门对张继华、陈发玲的补偿款中，未涉及陆建国所称的加盟费、转让费，故无需对此补偿。2011年签订的租赁合同早已期满，陆建国应在期满后搬离，双方2014年签订的6年期合同是无效合同。2、合同中明确约定，开发商补偿给陆建国的费用才归其所有，陆建国无权获得征收部门发放给答辩人的补偿款。3、对部分附属建筑物补偿费用47872元，陆建国无证据证明附属物是其所有。4、奖金是张继华、陈发玲在签约期内签约所发放的，与陆建国无关。5、对租金部分一审认定正确。陆建国对张继华、陈发玲的上诉辩称，1、加盟费和转让费在租赁协议中有约定。2、张继华、陈发玲说2014年的合同无效无事实和法律依据，在拆迁期间张继华、陈发玲私自与征收部门签订补偿协议损害了陆建国的权益。3、陆建国在承租期间对房屋进行了装修。4、奖金是对拆迁户的拆迁搬家的奖励，陆建国作为房屋实际使用人配合了搬迁才使征收部门发放奖金，所以陆建国应得奖金的一半。陆建国向一审法院起诉请求：判令张继华、陈发玲支付拆迁补偿款项并退还租房押金共计20万元，诉讼费用、保全费由张继华、陈发玲承担。张继华、陈发玲一审反诉请求：判令陆建国给付租金3287.67元、赔偿损失14433元，返还长城吊扇2个、木椅1把、圆桌面1张，反诉费用由陆建国承担。一审法院认定事实：位于本市××（××区）××号房屋属张继华、陈发玲所有。2010年1月11日，张继华将上述房屋出租给案外人陈守义使用，租赁期限为2010年2月1日至2013年1月31日。2010年10月26日，陈守义将租赁上述房屋开办的饭店转让给陆建国，由陆建国经营山城火锅，转让费为82000元。随后于2011年1月19日，张继华与陆建国签订《房屋租赁协议》，约定：甲方（张继华）愿将上述房屋租赁给乙方（陆建国）使用，租赁期限三年，自2011年2月1日起至2014年1月31日止；租金93000元，分两次付清，先付陆万元整，余款叁万叁仟元整于2011年5月1日之前付清。上述租赁期限届满后，张继华、陈发玲与陆建国又续签一份《房屋租赁协议》，约定：租赁期限六年，自2011年2月1日至2017年1月31日止，租金：此房租金前三年，每年叁万壹仟元，三年共玖万叁仟元，一次性付完，后三年每年租金为叁万元，2014年1月付款，付款方式为一年一付。协议还约定：乙方在签约时交伍仟元人民币给甲方为租房押金。违约金为伍仟元，如有一方违约，违约方应支付伍仟元给对方作为违约金。协议特别备注：合同期未满，房屋租期内如遇拆迁，双方均不负违约责任，甲方应退还剩余的租金给乙方，开发商补偿的营业损失费、加盟费、转让费、装潢费以及乙方前期投入所有费用由乙方所有。上述协议签订后，陆建国向张继华、陈发玲交纳了租房押金5000元，并交纳租金至2015年5月31日，此后于2015年6月26日，陆建国又交纳租金1500元。陆建国接收房屋后进行了相应装修用于经营山城火锅饭店。因连盐铁路建设需要，连云港市海州区房屋征收局对涉案的房屋实施征收，2015年7月10日，海州区征收局与张继华、陈发玲签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》，张继华、陈发玲选择货币补偿方式，被征收房屋补偿费用为：房屋评估价格2009827元、附属物补偿价格155597元、搬家费1648元、过渡费9888元、停产停业损失补偿费52827元、奖金98152元，合计2327939元。乙方同意于2015年7月17日搬迁完毕、将空房移交甲方验收合格后7日内，甲方一次性支付乙方征收补偿费2327939元。协议签订后，陆建国于2015年9月25、26日搬离涉案房屋，随后海州区征收局将补偿款给付张继华、陈发玲。一审法院另查明，被征收的房屋附属物汇总表中列明铝合金门、电动卷帘门等共计50项，补偿价格共计155597元。2015年7月10日，陆建国出具清单一份，注明水磨石、木隔断等30项附属物明细为房东陈发玲所有。经核对，双方没有异议的归张继华、陈发玲所有的附属物补偿款为57032元，归陆建国所有的附属物补偿款为50693元，双方持有异议的附属物补偿款为47872元。一审法院还查明，2011年1月9日，陆建国向张继华、陈发玲出具借用房东所有东西清单一份，列明：圆桌面叁个、木椅陆拾把、吧台壹个、酒架壹个、电风扇贰个，以上东西不收租金。2015年9月16日，张继华出具收条一份，载明：还房东59把椅子、大5个圆桌面、吧台1个、酒架1个，小圆盘1个、电风扇2个。一审法院再查明，诉讼前，陆建国向一审法院提起诉前保全，一审法院于2015年9月23日作出（2015）海民诉保字第00086号民事裁定书，依法对张继华、陈发玲的银行存款20万元予以冻结。陆建国为此支出保全费1520元。一审法院认为，作出房屋征收决定的市、县人民政府应当对被征收人进行补偿，补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿以及相应的补助、奖励等。搬家费、过渡费属于安置补助费用，该费用是对房屋实际使用人因房屋被征收需另寻房屋搬迁所产生的损失或者增加费用进行的补偿，该补偿应归房屋实际使用人所有。本案陆建国为房屋的租赁使用人，在房屋被征收的情况下，其有权获得搬家费、过渡费、停产停业损失补偿费，该费用已被张继华、陈发玲领取的情况下，有权要求张继华、陈发玲返还，故陆建国要求张继华、陈发玲返还搬家费、过渡费、停产停业损失补偿费64363元，一审法院予以支持。对于附属物补偿费，双方没有异议归陆建国所有的附属物补偿款50693元，陆建国要求返还，一审法院予以支持。对于双方持有异议的部分，因陆建国未能举证证明附属物归其所有或属其装饰装修，故对该部分，一审法院不予支持。对于押金5000元，因租赁房屋被征收导致合同无法继续履行，张继华、陈发玲应当予以返还。对于奖金，属于补偿给房屋所有权人，陆建国要求返还，本院不予支持。对于加盟费、转让费，因征收部门并未补偿，陆建国要求返还，无事实依据，一审法院不予支持。关于反诉部分，因陆建国于2015年9月25、26日才搬出租赁房屋，陆建国应向房东支付其使用期间的房屋租金，张继华、陈发玲要求陆建国给付租金3287.67元，未超过合同约定，一审法院予以支持。对于赔偿损失，因张继华、陈发玲未提供征收补偿款被扣发或承担违约金的相关证据，依据不足，一审法院不予支持。对于张继华、陈发玲主张的返还电风扇、木椅、圆桌面，因电风扇、圆桌面，陆建国已返还，木椅也返还了59张，故张继华、陈发玲主张返还木椅1张，一审法院予以支持，返还电风扇、圆桌面，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、张继华、陈发玲于判决生效后十日内返还陆建国搬家费、过渡费、停产停业损失补偿费、附属物补偿款及押金共计120056元；二、陆建国于判决生效后十日内给付张继华、陈发玲租金3287.67元；三、陆建国于判决生效后十日内返还张继华、陈发玲木椅1张；四、驳回陆建国的其他诉讼请求；五、驳回张继华、陈发玲的其他诉讼请求。本诉案件受理费4300元、保全费1520元，共计5820元（陆建国已预交），由陆建国负担2320元，由张继华、陈发玲负担3500元；反诉案件受理120元（张继华已预交），由张继华、陈发玲负担100元，陆建国负担20元。综上，张继华、陈发玲还应给付陆建国诉讼费用3480元，于给付上述款项时一并给付。经本院审查，一审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。本院二审期间,张继华、陈发玲向本院申请调取海州区征收局对张继华、陈发玲房屋征收时拍摄的照片及视频，以证明其上诉请求，经本院调取，海州区征收局没有上述证据。本院另查明，海州区征收局向本院证实：对张继华、陈发玲房屋的征收补偿费用均系基于产权而产生，不因是否租赁而增减。对于双方诉争的征收补偿费的性质，本院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起施行）第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（连政规发〔2011〕4号）第三十三条规定：对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。搬迁补助费、临时安置补助费及搬迁奖励按照《连云港市市区房屋征收补助和奖励暂行办法》执行。停产停业损失补偿按照相关规定执行。根据上述规定，房屋征收补偿安置协议书的当事人为房屋征收部门与被征收房屋的所有人。双方诉争的搬家费、过渡费、奖金补偿标准均系按照征收房屋的产权、性质、面积确定，是对房屋产权人因营业用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，该赔偿是基于产权而获得。本案双方当事人间系房屋租赁合同关系，双方的权利义务应由双方的租赁合同来确定，根据双方2011年1月19日的合同约定，合同期未满，房屋租赁期内如遇拆迁，双方均不负违约责任，甲方（张继华）应退还剩余的租金给乙方（陆建国），开发商补偿乙方的营业损失费、加盟费、转让费以及乙方前期投入所有费用由乙方所有。该合同期满后，张继华、陈发玲与陆建国间签定的第二份合同（落款时间2011年1月9日），也作了类似的约定。本院认为，上述合同签定时，双方已经预见涉案房屋有可能拆迁、征收，双方对合同解除作出了约定。第一份合同签定时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》尚未公布施行，租赁方可以作为城市房屋拆迁中补偿安置协议的当事人参与协议签定，但第二份合同签定时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已施行，房屋征收与补偿工作由人民政府负责，被征收人为被征收房屋所有权人，租赁人不是房屋征收的相对人，不能参加房屋征收与补偿，且本案中的征收是因连盐铁路建设项目，不存在开发商补偿问题，故陆建国要求张继华、陈发玲返还加盟费、转让费，搬家费、过渡费、停产停业损失补偿费、搬迁奖金，本院不予支持。对于附属物补偿费，因其中有陆建国在经营期间装潢部份，陆建国要求返还，本院予以支持。一审中双方确认的归陆建国所有的附属物补偿款为50693元，本院予以确认，对于双方持有异议的部分，因陆建国未能举证证明附属物归其所有或属其装饰装修，故对该部分，本院不予支持。对于押金5000元，因租赁房屋被征收导致合同无法继续履行，张继华、陈发玲应当予以返还。关于反诉部分，因陆建国于2015年9月25、26日才搬出租赁房屋，陆建国应向房东支付其使用期间的房屋租金，张继华、陈发玲要求陆建国给付租金3287.67元，未超过合同约定，本院予以支持。对于赔偿损失，因张继华、陈发玲未提供征收补偿款被扣发或承担违约金的相关证据，依据不足，本院不予支持。对于张继华、陈发玲主张的返还电风扇、木椅、圆桌面，因电风扇、圆桌面，陆建国已返还，木椅也返还了59张，故张继华、陈发玲主张返还木椅1张，本院予以支持，返还电风扇、圆桌面，本院不予支持。综上所述，陆建国的上诉请求不成立，不予支持。对张继华、陈发玲的上诉请求中驳回给付附属物补偿款50693元的请求不予支持，对驳回返还搬家费、过渡费、停产停业损失补偿费的请求予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04441号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；二、变更连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第04441民事判决第一项内容为：张继华、陈发玲于本判决生效后十日内给付陆建国附属物补偿款及押金共计55693元。一审案件受理费4300元、保全费1520元，合计5820元（陆建国已预交）由陆建国负担4199元，张继华、陈发玲负担1621元；反诉案件受理120元（张继华已预交），由张继华、陈发玲负担100元，陆建国负担20元。二审案件受理费4420元（陆建国、张继华已预交），由陆建国负担3189元，张继华、陈发玲负担1231元。其余款项本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 田 勇审 判 员 严伟晏代理审判员 吴雪莹二〇一七年四月二十四日书 记 员 卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：