（2017）吉0193民初591号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-24
案件名称
林曼与长春信基房地产开发有限公司、金碧物业有限公司长春分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林曼,长春信基房地产开发有限公司,金碧物业有限公司长春分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0193民初591号原告：林曼，女，1983年3月29日生，汉族。委托代理人：徐媛媛，吉林卓行律师事务所律师。被告：长春信基房地产开发有限公司，住所高新区超然街长春恒大绿洲综合楼102室。法定代表人：刘行，总经理。委托代理人：钟山，该公司法务员被告：金碧物业有限公司长春分公司，住所长春市宽城区人民大街280号长春科技城四楼E-38号。法定代表人：宋大伟，董事长。委托代理人：朱宁宁，该公司职工。原告林曼诉被告长春信基房地产开发有限公司、金碧物业有限公司长春分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告林曼及其委托代理人徐媛媛、被告长春信基房地产开发有限公司的委托代理人钟山、金碧物业有限公司长春分公司的委托代理人朱宁宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林曼诉称，2014年9月28日，原告与被告长春信基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的位于x号商品房住宅。2015年12月，原告客厅顶棚开始漏水，原告向二被告反应情况，二被告承诺修复，但至今未解决，因顶棚一直漏水，导致屋内顶棚大面积脱落，发霉、地砖泛碱无法清除，电线漏电、木质沙发、电视柜长期被水浸泡，顶棚线路渗水漏电，存在严重安全隐患，且室内滴水，无法居住，原告一家无奈从2016年2月开始在外租房居住至今，每月支付房租1800元，传统节日春节也未在新房度过。同时，原告未享受供暖和物业服务，造成暖气费、物业费损失。修复后，原告还需请保洁人员清理房屋，存在清洁费损失。原告所购房屋在保修期内，二被告有义务对原告的房屋进行修复，并对原告各项损失予以赔偿。现起诉至我院，请求判决1.二被告赔偿原告因房屋漏水造成的各项经济损失，包括家具、家电损失8400元、租金27000元、取暖费3051元、物业费4506元、房屋维修后清洁费1000元，共计43957元；2.被告长春信基房地产开发有限公司延长原告房屋保修期一年；3.本案诉讼费由二被告负担。长春信基房地产开发有限公司辩称，一、答辩人和被答辩人签订《商品房买卖合同》，应当在2014年11月30日前向被答辩人交付一个经验收合格的商品房。被答辩人于2014年12月4日收楼，交楼时答辩人出具了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该工程质量验收出具的《单位工程竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》并报建设行政主管部门或者其他部门备案。该备案行为是依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》作出的。二、被答辩人家房屋漏水，答辩人已经承担维修义务，但并不能依此说明答辩人交付的房屋存在质量问题。答辩人与金碧物业长春分公司、长春建工集团签订三方协议，如恒大发生漏水，需要施工单位长春建工集团维修，如长春建工集团不维修，则利用其保证金进行维修，根据三方约定，维修义务应由施工单位长春建工集团承担，但是答辩人本着诚实、信用的原则先期承担了维修义务。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第十条第三款规定，但买受人收房屋的，不视为出卖人所应承担的保修义务予以免除，出卖人仍应按照法律、法规、规章的规定和约定对该房屋进行整改和保修。该行为只是原告履行了合同义务但并不能说明房屋存在质量瑕疵，被答辩人也没有证据证明答辩人的房屋存在质量瑕疵。三、被答辩人房屋漏水造成的损失，答辩人依法依约不承担责任。根据建设部关于房屋建设工程质量保修办法规定，第九条，房屋建设工程在保修期内出现质量残缺，建设单位或者房屋建设所有权人应当向施工单位发出保修通知，第15条因保修不及时造成新的人身财产损害由造成拖延的责任人承担赔偿责任。答辩人已经委托金碧物业长春分公司承担了维修义务，但因406业主不配合维修造成新的财产损害，应由406业主承担赔偿责任。金碧物业有限公司长春分公司辩称，答辨认非买卖合同的相对人，不应承担赔偿责任。林曼在诉讼中坚持起诉案由为房屋买卖合同违约之诉，而非侵权之诉，亦即其诉请信基房地产、金碧物业有限公司长春分公司承担连带赔偿责任的依据是上述两方存在违约行为。而房屋买卖合同的当事人是林曼与长春信基房地产开发有限公司，答辩人非房屋买卖合同相对人，故林曼以违约为由要求答辩人承担赔偿责任是没有事实与法律依据的，综上，答辩人不应承担赔偿责任。针对林曼的起诉与长春信基房地产开发有限公司、金碧物业有限公司长春分公司的答辩，本庭归纳焦点问题为：二被告应否向原告赔偿各项损失43957元。林曼为支持自己的诉讼主张，提供了以下证据：证据一、《商品房买卖合同》（31页，签订日期2014年9月28日），证明1、原告林曼购买了被告信基地产公司开发的“恒大名都”首期x号住宅，是涉案房屋所有权人，系本案的适格原告。2、《商品房买卖合同》第十六条规定被告信基地产公司需在房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任、履行保修义务。证据二：《住宅质量保证书》（3页）证明被告信基地产公司承诺房屋和外墙面出现渗漏的保修期是5年。墙面、顶棚抹灰脱落保修期1年，电气管线、灯具、电器开关、给排水管道、设备安装保修2年。现原告入住不到一年的时候（2015年12月），因屋内棚顶给水管道熔口施工质量不合格出现开裂，漏水长达1年，被告信基地产一直未予修复，直至2017年2月才修复。导致原告无法在漏水房屋居住，给原告造成严重经济损失，信基地产除应恢复原状，还应赔偿原告各项经济损失。证据三：《前期物业服务协议》（10页）、《恒大名都“临时管理规约”》（12页）。证明被告金碧物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。根据《物业服务协议》第一条第2点、《管理规约》第七条第（二）项，建筑物内的给排水管道等属于公用设施设备，金碧物业公司负有维修、管理责任。现原告楼上给水管道漏水，金碧物业公司没有及时修复，时间长达1年，金碧物业也应承担赔偿责任。证据四：原告与被告工作人员的微信聊天记录（7页）、短信记录（1页）、恒大全国投诉电话录音（2016年9月11日）、原告与被告员工7号楼监理朱宁宁通话记录（2016年12月26日），证明2015年12月21日，原告发现客厅棚顶大面积漏水，立即向被告工作人员报修，却没有解决。之后漏水越来越严重，原告不停的找被告的各类工作人员解决，但被告一直拖延未予解决，长达一年之久。故因长期漏水和迟延修复给原告造成的各项损失，二被告应予赔偿。证据五：房屋照片69张、视频两段，证明1、房屋漏水严重，一年来一直滴水不停，屋内各处墙皮脱落、泛碱严重，地砖泛碱无法清除。棚顶灯具、电线线路浸水短路，存在严重安全隐患，根本无法居住，原告只能搬出到外租房居住。小件家具原告已经搬至其他房间，但沙发、电视柜占地面积过大，没有地方放置，只能留在客厅里，被水长期浸泡，已经发黑，沙发靠垫已经彻底损坏，不能继续使用。（后28张照片）证明房屋棚顶漏水的同时，房屋存在其他质量问题，不能居住。窗户密封不严，导致靠近窗户的墙壁脱皮发霉，屋内寒冷；入户门一侧未封闭透风，返工；书房、卧室地板下的铺设材料铺错，导致阻隔地热上传，室内极冷，且地板变黑，全部返工重铺；卫生间地漏被胶堵住，完全不能下水；卫生间防水返工；可视电话线断裂，重新接线。证据六：房屋租赁合同三份（共9页）、收条3张、银行转账明细一张。证明原告从2016年2月8日开始到外租赁房屋居住至今，每月租金1800元，至2017年5月7日，租金损失共计27000元。证据七：交通银行交易单两份。证明2015年10月11日，原告交纳采暖费4950元。2016年度采暖报停，交纳576元。原告于2016年2月8日搬离恒大名都房屋，造成采暖费损失共计3051元（2015年度采暖费的一半2475元，2016年576元）。证据八：圣亿琳收货单2张（2014年12月7日）、欧亚卖场销售凭证6张（2014年12月7日）。证明原告购买沙发花费5600元、电视柜2800元。沙发、电视柜长期被水浸泡，沙发已不能使用，电视柜使用寿命和价值也已大大减损，被告应予以赔偿。证据九：物业费收据一张、银联商务签购单一张。证明原告房屋一年的物业费是4506元。原告在外租房期间未享受物业服务，且租房是被告不维修漏水房屋造成的，被告金碧物业应当返还原告物业费4506元。长春信基房地产开发有限公司对以上证据的质证意见为对证据一的真实性无异议，但证明的问题有异议，买卖合同第16条规定出卖人应按照住宅质量保修书承诺内容承担相应保修责任，在2016年12月8日，出卖人已经对原告的房屋进行维修，不应在承担其他的财产损失。对证据二1、对该证据真实性有异议，证据为复印件，无法认定该证据为我公司出具给原告的；2、该证据没有原告的任何字样的体现，同时在恒大小区7栋几号商品住宅中关于具体小区单元号是空白的，无法证明是原告的住宅。对该证据我方认为不具有证明力。该证据并没有显示原告名字，同时在恒大名都7栋几号商品住宅中关于具体小区单元号是空白的。对证据三与我方无关，不发表质证意见。对证据四原告房屋漏水事实我方承认，但除了显示的时间，其他任何聊天相对人无法显示。另外，该证据的起止时间与原告所说一年来没有人维修的事实是不符的。所以，对该证据真实性及证明问题均有异议。关于通话录音只能证明原告维权，但不能证明维权时间。同时，因为该证据为原告自己录制视频文件，如果没有其他证据作证，该证据没有证明力。对证据五69张照片及原告提供的影像资料无法证明两份证据的来源，69张照片不知道是通过什么媒介从哪里取得，无法显示改组证据的来源，录像也只是能证明房屋漏水，但不能证明房屋漏水造成的损失及房屋漏水，所以对该组证据真实性及证明问题均有异议。对证据六对房屋租赁合同均显示甲方既是出租人将坐落在长春市朝阳区东南湖大路与开运街交汇天一地矿3栋1004号（商品方买卖合同）就是因为在房屋租赁合同中无该商品房的房产证及复印件也无出租人的身份信息与房屋租赁法律关系的实物不同，所以我方对该租赁合同证明力有异议。房屋租赁合同证明了原告的租赁费用，但是该租赁费用不应由我方承担，因为根据合同约定，我方只承担维修费用，对于第三人造成的损失应该由相应人承担责任。对证据七原告2016年缴纳采暖费应在2016年采暖开始之前，交通银行交易单显示交易金额及收费项目时间是2017年3月17日，时间明显与2016年采暖期间不符，所以，对证据证明问题有异议。同是交通银行会计业务章在第二份零售客户交易清单中显示颜色与原告提交的剩余的证据交通银行业务章的颜色不一致，所以，对该证据真实性有异议。对证据八因购买商品无欧亚卖场出具的增值税专用发票，无法证明该销售凭证的真实性，即对该证据真实性有异议。对证据九该证据为金碧物业收费收据，与我方无关。金碧物业有限公司长春分公司对上述证据的质证意见为对证据一真实性无异议，但与本案无关。对证据二真实性有异议。对证据三真实性无关，但与本案无关。对证据四、五、六、七、八同房产公司。对证据九真实性无异议，对证明问题无异议。金碧物业有限公司长春分公司为支持自己的抗辩主张，向法庭提交以下证据：物业维修单，证明维修问题已经解决。林曼对以上证据的质证意见为对证据一复印件的真实性不予认可，且与本案无关。不是原告本人签字。长春信基房地产开发有限公司对以上证据质证意见为无异议。长春信基房地产开发有限公司未向本院提交证据。经本院审理查明，林曼于2014年9月28日与。长春信基房地产开发有限公司签订编号为000000000822714号《商品房买卖合同》一份，约定林曼购买长春信基房地产开发有限公司开发的x号房，合同总价款为1113197元。该合同十六条约定：出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。《住宅质量保证书》中约定房屋和外墙面出现渗漏的保修期是5年。墙面、顶棚抹灰脱落保修期1年，电气管线、灯具、电器开关、给排水管道、设备安装保修2年。林曼于2015年入住上述房屋后，与金碧物业有限公司长春分公司签订《前期物业服务协议》，约定物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理由金碧物业公司负责。《恒大名都“临时管理规约》第七条：业主享有以下物业共用部位、共用设备设施的所有权（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设备设施，包括但不限于该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、供电设备、照明设施、消防设施、避雷设施等；2015年10月11日，林曼交纳取暖费4950元。2016年交纳采暖费576元。林曼每年需要缴纳4506元物业费。2015年12月，林曼所购买并已经居住长春信基房地产开发有限公司开发的x号房顶棚出现漏水现象，2016年12月，金碧物业有限公司长春分公司对上述漏水点予以修复。庭审中，金碧物业有限公司长春分公司认定林曼房屋漏水系建设单位原因导致。2015年-2016年长春供暖时间为2015年10月24日至2016年4月10日共计170天。另查明，林曼与董艳玲签订三份《房屋租赁合同》，约定林曼租用董艳玲位于长春市朝阳区东南湖大路与开运街交汇天一地矿花园x号房屋，租赁期限为2016年2月8日至2016年8月8日，2016年8月8日至2017年2月8日，2017年2月8日至2017年5月7日。本院认为：一、关于林曼所产生的各项损失的赔偿主体问题。根据林曼与长春信基房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》中的《住宅质量保证书》约定，房屋和外墙面出现渗漏的保修期是5年，林曼所购买的案涉房屋系棚顶出现渗漏导致其遭受相应损失，因此，长春信基房地产开发有限公司应在保修期内承担保修责任，并对林曼所造成的损失承担相应赔偿责任。长春信基房地产开发有限公司抗辩认为维修义务应由长春建工集团承担，但其所主张的三方协议，是其内部约定，并不能对抗案外人林曼，林曼与长春信基房地产开发有限公司所形成的是商品房买卖合同关系，即根据合同的相对性，林曼在所购买的房屋在保修期内出现问题向卖方主张权利并无不当。因此，长春信基房地产开发有限公司应向林曼赔偿因房屋漏水产生的财产损失。根据林曼与金碧物业有限公司长春分公司形成的《前期物业服务协议》，金碧物业有限公司长春分公司已经对漏水处进行了维修，因此林曼主张金碧物业有限公司长春分公司承担相应责任无具体法律及事实依据，故金碧物业有限公司长春分公司不应向林曼承担赔偿责任；关于林曼所主张的各项损失最终应保护的数额问题。林曼所主张的家具家电损失8400元，因其未在法院规定期限内提出鉴定申请，本院对此项诉讼请求不予支持。关于曼所主张的租金27000元，因漏水导致林曼房屋无法居住，林曼也多次向开发商及物业主张权利，但金碧物业有限公司长春分公司在漏水现象发生近一年后才进行维修，故林曼产生的租金应予以保护，维修已经在2016年年底完毕，故林曼在2017年2月8日至2017年5月7日产生租金不予支持，林曼租金最终保护数额为26600元。关于林曼所主张的物业费4506元一节，虽金碧物业有限公司长春分公司已经对其房屋出现的漏水处进行维修，但其在2016年期间所交纳的物业费因其并未在该房屋居住，且未能居住原因系房屋漏水导致，林曼在此期间不存在任何过错，因此此部分损失应由长春信基房地产开发有限公司进行赔偿。关于林曼所主张的取暖费3051元的问题，2015-2016年供暖期内，林曼房屋漏水出现在2016年底，其于2016年2月8日产生租房费用，因此应保护其未享受供暖服务剩余2月8日至4月10日期间的费用，具体数额为4950元/170天*63天=1834元。林曼于2016年产生的取暖费576元，因其未实际居住，且在租金中取暖费本院予以保护，因此2016年取暖费本院不予支持。关于林曼所主张的清洁费1000元，因未实际发生，本院不予支持。关于林曼所主张的判令长春信基房地产开发有限公司延长保修期一年的诉讼请求，无相应法律依据。故本院不予支持。综上，长春信基房地产开发有限公司应支付林曼各项损失32940元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告长春信基房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告林曼各项损失32940元；二、驳回原告林曼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元由原告林曼负担219元，被告长春信基房地产开发有限公司负担653元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 郭鹏飞人民陪审员 靳文杰人民陪审员 董世阔二〇一七年四月二十四日书 记 员 迟春卉