（2017）新40民终649号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-27
案件名称
新疆茗泰房地产开发有限公司与蔡辉、胡冬霞商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆茗泰房地产开发有限公司,蔡辉,胡冬霞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终649号上诉人(原审被告):新疆茗泰房地产开发有限公司，住所地：新疆伊犁州奎屯市，统一社会信用代码：×××。法定代表人：左永光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈新，新疆任远律师事务所律师。被上诉人(原审原告):蔡辉，男，1985年1月8日出生，汉族，无固定职业，住奎屯市。被上诉人(原审原告):胡冬霞，女，1987年12月24日出生，汉族，无固定职业，住奎屯市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林国强，新疆奎屯垦区团结西路法律服务所法律工作者。上诉人新疆茗泰房地产开发有限公司（以下简称茗泰房产公司）因与被上诉人蔡辉、胡冬霞商品房预售合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院（2016）新4003民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。茗泰房产公司上诉请求:请求二审法院撤销一审判决，并对违约金依法予以调整。其认为蔡辉、胡冬霞一审主张的逾期交房违约金过高，其要求予以调整符合法律规定，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。依据该解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，违约金数额或者损失赔偿额按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。其委托评估机构对涉案房屋的租金标准进行了评估，评估结果为每月租金646元，其逾期交房18个月，期间的租金为11,628元，原审判决其承担违约金85,220元明显过高，应当予以调整。蔡辉、胡冬霞向一审法院起诉请求：一、茗泰房产公司支付其从2014年12月31日至2016年7月25日570天未按期交房的违约金85,220元［498,368元×0.0003×570天(2014年12月31日至2016年7月25日)］；二、本案诉讼费由茗泰房产公司承担。一审法院认定事实：蔡辉、胡冬霞为购买房屋，向茗泰房产公司交纳购房首付款308,368元。2014年2月26日，其与茗泰房产公司签订了”商品房预售合同”一份，购买茗泰房产公司开发的位于奎屯市迎宾园80幢3111号房，建筑面积为133.79平方米，每平方米3,725元，房屋总价为498,368元。该合同约定”......第一条、......建设工程施工合同约定的开工日期为：2013年7月28日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2014年9月26日。......第六条、付款方式及期限，......3、其他方式在签订合同后立即办理按揭贷款，贷款额度依照银行审批为准。......第八条、交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇政府部门及政策调整因素导致延期交付的；......第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)......(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金.买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。......”。合同签订后，2014年3月26日，蔡辉、胡冬霞与中国建设银行股份有限公司奎屯支行签订”个人住房（商业用房）借款合同”一份，向中国建设银行股份有限公司奎屯支行贷款190,000元支付给了茗泰房产公司。时至今日，茗泰房产公司未将蔡辉、胡冬霞所购房屋交付其使用。一审法院认为，合法的商品房预售合同关系应受法律保护。本案中蔡辉、胡冬霞与茗泰房产公司签订的”商品房预售合同”，系双方真实意思表示，内容合法，应属有效，予以确认。合同签订后，蔡辉、胡冬霞依约足额交纳了购房款，茗泰房产公司应依照合同约定在2014年12月31日前交付房屋，逾期未交付，已构成违约。根据双方签订的”商品房预售合同”的约定，蔡辉、胡冬霞有权主张违约金。”商品房预售合同”中约定的违约金是已付房款的日万分之三，茗泰房产公司辩称违约金数额过高，请求予以调整违约金，但未提供证据予以证实，而蔡辉、胡冬霞主张违约金85,220元［498,368×0.0003×570天(2014年12月31日至2016年7月25日)］，并不过分高于其实际损失，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：新疆茗泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向蔡辉、胡冬霞支付违约金85,220元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费965元，由新疆茗泰房地产开发有限公司负担。二审中，茗泰房产公司提供了同地段住房的月租金鉴定报告。因该证据与本案没有关联性，不予采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为:本案争议焦点是日万分之三的违约金是否符合约定违约金过高可以请求调整的范畴。由于茗泰房产公司的行为已经构成违约，依据合同约定，茗泰房产公司应承担违约责任。合同约定，出卖人逾期交房的，如果买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。现茗泰房产公司主张约定的违约金偏高，请求法院予以调整，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。从本案事实来看，日万分之三的标准达到年收益率百分之十点九五，而蔡辉、胡冬霞诉讼中未能提供其实际损失的依据，虽然茗泰房产公司二审中提供证据证明同地段房屋的月租金为648元，但该计算方法系双方没有约定逾期交房违约金的情况下，计算逾期交房所造成的损失，故该证据不具有可比性。而作为蔡辉、胡冬霞按期交付房款却未能如期拿到房屋，该款项所能产生的孳息应为蔡辉、胡冬霞的实际损失，故应参照银行同期贷款利率计算蔡辉、胡冬霞的损失。根据最高人民法院对合同法司法解释中的规定，双方当事人约定的违约金金额达到了”过分高于造成的损失”标准，现茗泰房产公司请求法院予以减少违约金具有法律依据，应予支持。原审以茗泰房产公司未提供证据证实违约金数额过高，从而认定双方约定的违约金并不过分高于蔡辉、胡冬霞的损失缺乏法律依据，应予纠正。本案应按照人民银行同期贷款利率的1.3倍予以调整，2015年6月30日一至三年的贷款利率为6.00%，按照1.3倍折算为日万分之二点一七，本案逾期交房违约金应为24,178元61,643元［498,368×0.000217×570天(2014年12月31日至2016年7月25日)］。综上所述，茗泰房产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销奎屯市人民法院（2016）新4003民初1407号民事判决；二、新疆茗泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡辉、胡冬霞支付违约金61,643元；三、驳回蔡辉、胡冬霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费965元，二审案件受理费1,931元，合计2,896元，由上诉人新疆茗泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 志 刚审判员 杜 平审判员 阿 娜 尔二〇一七年四月二十四日书记员 古丽娜孜 百度搜索“”