（2017）粤01民终3896号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-13
案件名称
广州祥茂皮具城物业管理有限公司与施春桂租赁合同纠纷2017民终3896二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施春桂,广州祥茂皮具城物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终3896号上诉人（原审被告）：施春桂，身份证地址浙江省平阳县。委托代理人：李先年，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州祥茂皮具城物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：谢忠义，职务：执行董事。委托代理人：邝志强，广东天旗律师事务所律师。上诉人施春桂因与被上诉人广州祥茂皮具城物业管理有限公司（以下简称祥茂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初12176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人施春桂上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回祥茂公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由祥茂公司承担。事实和理由如下：一审法院认定事实错误。一、广州市XX市场经营管理有限公司（以下简称XX公司）出具的收回场地证明，只能证明其收回了第一、第二两层24-30号物业。而本案诉争场地为第三层，且该第三层为施春桂自己后面修建的。二、XX胜公司收回场地的行为为其单方面的行为，是非法的。三、祥茂公司的说法前后矛盾，既然祥茂公司知道XX胜公司2015年10月已经收回了场地，为何2015年11月还向施春桂交租金（场地占用费）。四、根据合同的相对性，祥茂公司应将涉案场地交还给施春桂。即使存在祥茂公司所说的场地被第三人强行收回的情况，祥茂公司应该第一时间将此情况反馈施春桂，以便核实处理，因此，该第三层是施春桂出资建设的。五、祥茂公司没有将涉案场地交还施春桂，理应缴纳场地占用费，同时不具备退还保证金的条件。被上诉人祥茂公司答辩称：一审法院对于事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判。1、XX胜公司收回的场地包括24-30号物业的第三层，我方一审证据了凡皮具商行出具的说明和XX胜公司出具的证明可证实XX胜公司收回的场地是包括第三层的。2、物业的第三层不是施春桂修建的，而是因为当时是仓库形式的简易装修，施春桂从广州市XX达物业管理有限公司（以下简称XX达公司）承租回来后进行了改造，然后再出租给我方。3、我方财务人员在2015年11月3日缴纳了11月份的租金并没有矛盾的地方，因为XX胜公司收回场地的时候没有通知我方，财务人员在不知情的情况下按照常规（即每月1-5号交租）去缴纳本月租金，而且该场地也是在2015年11月3日即我方交租当天才正式由居委、保安、物业来办理交接手续，至此该财务人员才得知已经交接了场地。2016年9月29日，祥茂公司向一审法院起诉请求判令：1、施春桂退还保证金48000元；2、施春桂返还租金35000元及利息（按中国人民银行同类贷款利率，从2015年12月1日起计算至本金支付完毕为止）；3、施春桂承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年9月1日，广州市XX区XX街XX村XX经济合作社（出租人，甲方）与XX胜公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲乙双方约定：甲方同意将坐落在XX区XX大道XX路2号-30号房号的房地产出租给乙方作商业（物业管理、场地出租、房地产信息咨询）用途使用，建筑面积约2804.40平方米；租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日等。2015年5月14日，甲乙双方续租至2018年8月31日。2013年1月1日，XX胜公司（出租人，甲方）与XX达公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲乙双方约定：甲方同意将坐落在XX区XX大道XX路24-30号XX楼XX房屋租给乙方作办公用途使用，建筑面积24.80平方米，分摊共用建筑面积6平方米；租期为2013年1月1日至2013年12月31日；每月租金1078元。2012年11月13日，施春桂（乙方）与XX达公司（甲方）签订《租赁合同》，甲方将坐落于广州市XX区XX里XX路24-30号三楼全层出租给乙方作商业、皮具展示写字楼用途使用（用途不可更改），租赁面积约为400平方米（未包含公共分摊）；租期由2012年11月13日至2015年12月31日止，租期暂定为叁年；2012年11月13日至2012年12月31日，为甲方赠送乙方装修期，免交租金，2013年1月1日到2015年12月31日，租金12000元/月，综合服务费4000元/月；租金和综合服务费均按季计收，乙方应在每季的1号前的使用前3天内，以现金的方式向甲方缴交租金及相关费用；乙方在签订合同同时，需向甲方缴纳48000元作为乙方承租此场地的合同保证金。2013年2月27日，施春桂（甲方）与祥茂公司（乙方）签订《返租合同》，甲方将坐落于广州市XX区XXXX路24-30号三楼全层返租给乙方作商业出租用途统一规划使用，租赁面积约为450平方米（未包含公共分摊）；租期由2013年3月1日至2015年12月31日止，租期暂定为两年另10个月；2013年3月1日至2013年6月30日，租金14000元/月，综合服务费2000元/月，2013年7月1日到2015年12月31日，租金33000元/月，综合服务费2000元/月；租金和综合服务费均按月计收，乙方应在每月的1号前的使用前3天内，以现金的方式向甲方缴交租金及相关费用；乙方在签订合同同时，需向甲方缴纳48000元作为乙方承租此场地的合同保证金；超过本协议规定的付款期限，拖延日期的每天按所欠总额的1%计付滞纳金。签订合同后，祥茂公司按合同约定使用租赁场地，向施春桂支付保证金48000元，并按合同约定交纳租金至2015年11月，最后一次交租金日期为2015年11月3日支付2015年11月1日至30日租金35000元，此后租金和综合服务费没有再向施春桂支付。施春桂主张其与XX达公司的《租赁合同》到期后，于2015年12月15日双方签订《商铺租赁合同》对广州市XX区XX路24-30号三楼商铺租赁期限约定自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期为三年，租金为12000元/每月，XX达公司法定代表人李佩兰在合同上签名但无加盖公司公章。祥茂公司对2015年12月15日施春桂与XX达公司签订的《租赁合同》不予确认，合同没有加盖公章，施春桂在知道XX胜公司与XX达公司有纠纷情况下仍与XX达公司续签合同存有恶意，也不符合常理。祥茂公司主张涉案租赁场地已由XX胜公司于2015年10月31日收回，出具以下证据：1、2016年5月30日广州市XX胜市场经营管理有限公司出具的证明一份，内容：“兹有我广州市XX胜市场经营管理有限公司，因XX达公司一直拖欠我司租金，我司因此已于2015年10月31日将位于XX路24-30号的全栋物业从XX达公司收回，即日起，该栋物业由我公司经营和管理”。广州市XX区XX街XX村第XX经济合作社于2016年6月1日加盖公章证实情况属实。2、对截止到2015年11月3日6号楼抄表数确认的见证，由电工、物业、居委、保安作为见证人签名。3、广州市XX区XX了凡皮具商行于2016年11月2日出具的证明及商行的营业执照，证实该商行是三楼的租户，因广州市XX胜市场经营管理有限公司于2015年10月30日收回该租赁产地，所以自2015年11月1日起，商行向XX胜公司交纳租金。施春桂表示XX胜公司收回涉案产地，是单方面行为，施春桂没有接到XX胜公司收回场地的通知，也没有办理场地交接手续，三层物业是施春桂修建，如果XX胜公司收回租赁场地，应相应补偿清算再收回。XX胜公司与李XX、XX达公司租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2015）穗云法民四重字第12号民事判决书，判决XX达公司返还XX胜公司自2014年11月至2015年10月的场地占用费778473元及代垫的自2014年10月至2015年10月的水电费134480.2元及利息，XX达公司在上诉期限内向广州市中级人民法院提起上诉。一审诉讼期间，施春桂明确涉案场地无合法规划报建手续，经一审法院释明租赁合同效力，祥茂公司表示将原诉讼请求的租金变更为场地使用费。一审法院认为：由于涉案场地无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，施春桂与祥茂公司签订的《返租合同》无效。施春桂作为出租人未提供合法建筑物给祥茂公司，祥茂公司作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故施春桂、祥茂公司对合同无效均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案《返租合同》虽归于无效，但祥茂公司实际占有使用涉案场地，仍应向施春桂支付场地占用费，祥茂公司变更涉案租金为场地占用费，予以支持。涉案《返租合同》虽归于无效，但祥茂公司实际占有使用涉案场地，仍应向施春桂支付场地占用费，祥茂公司变更涉案租金为场地占用费，予以支持。祥茂公司按合同约定向施春桂支付合同保证金48000元，场地占用费支付至2015年11月，双方均无异议，本案焦点为合同保证金48000元及2015年11月的场地占用费35000元是否应退还祥茂公司，祥茂公司出具证明、见证和说明，可证实XX胜公司已于2015年10月31日将涉案场地收回，施春桂提出没有接到XX胜公司收回场地的通知，也没有办理产地交接手续，故涉案场地仍应计算场地使用费，涉案场地是XX胜公司出租给XX达公司，XX达公司再转租给施春桂，故XX胜公司收回场地的对象是XX达公司，施春桂对祥茂公司主张XX胜公司收回场地未能提供证据予以反驳，且未能证实祥茂公司2015年11月1日后仍实际使用涉案场地，故对XX胜公司于2015年10月31日收回涉案场地，予以采信。XX胜公司收回涉案场地原因与祥茂公司并无关系，施春桂出租的场地因不归责于祥茂公司的原因被收回，祥茂公司自2015年11月1日开始无法使用涉案场地，施春桂主张祥茂公司拖欠2015年11月以后的场地占用费无理，不予采信。合同无效，合同保证金应退还祥茂公司，施春桂要求扣减保证金，因祥茂公司无需向施春桂支付场地使用费，该辩解亦不予采纳，祥茂公司要求施春桂退还合同保证金48000元合理合法，予以支持。祥茂公司要求返还2015年11月场地使用费35000元，因祥茂公司承租的涉案场地于2015年10月31日因不归责于祥茂公司的原因被出租方收回，导致祥茂公司自2015年11月1日开始无法使用涉案场地，祥茂公司要求施春桂退还已收取的2015年11月场地占用费35000元合理，予以支持。祥茂公司要求自2015年12月1日起按中国人民银行同类贷款利率计算利息至支付完毕为止，祥茂公司未能提供证据证实向施春桂主张要求退还上述场地占用费，故应自其主张权利之日即起诉之日起计算利息。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2016年11月作出如下判决:一、本判决生效之日起十日内，施春桂退还祥茂公司保证金48000元；二、本判决生效之日起十日内，施春桂退还祥茂公司2015年11月场地占用费35000元及利息（自2016年9月29日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至支付完毕止）；三、驳回祥茂公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费959元，由广州市祥茂皮具城物业管理有限公司承担21元，施春桂承担938元。经二审审查，双方当事人均确认XX胜公司与XX达公司于2013年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》约定XX达公司向XX胜公司承租24-30号整栋物业，其中二楼215A房作为XX达公司的办公室使用；（2015）穗云法民四重字第12号案经本院二审审理已作出生效判决维持原判，该判决中确认XX胜公司于2015年10月31日收回涉案场地。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新的证据。本院认为，因涉案场地无办理规划报建手续，故一审法院认定施春桂与祥茂公司签订的《返租合同》无效正确，本院予以确认。租赁合同无效后，双方应相互返还财产，故施春桂应将收取祥茂公司的合同保证金48000元退还祥茂公司，祥茂公司亦应就其占用场地期间参照合同约定的租金标准折算房屋使用费补偿给施春桂。本案争议焦点是祥茂公司已向施春桂支付了2015年11月1日至30日的租金，而涉案场地却已于2015年10月31日被XX胜公司收回，祥茂公司能否请求施春桂返还这一期间的房屋使用费。如前所述，施春桂收取祥茂公司房屋使用费的事实和法律基础是祥茂公司实际占用场地，现已查明祥茂公司在2015年11月1日至30日并无实际使用场地，且涉案场地被收回的原因亦与祥茂公司无涉，故施春桂丧失保有该期间房屋使用费的事实和法律基础，应予返还。一审判决施春桂某公司返还合同保证金及2015年11月场地占用费及利息处理并无不当，本院予以维持。施春桂上诉称第三层是其修建，既无提供证据加以证明，亦与本案合同无效后财产相互返还的处理无关；至于XX胜公司单方收回场地是否合法、祥茂公司有否及时将场地被收回的情况反馈施春桂，均与本案处理没有关联性，本院均不予采纳。综上，上诉人施春桂的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费938元，由上诉人施春桂负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 李 民审判员 谭红玉二〇一七年四月二十四日书记员 张 旭 关注微信公众号“”