（2016）皖0506民初1446号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-21
案件名称
殷象微、刘洪等与马鞍山市博望假日酒店有限公司、马鞍山金长城物业管理有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市博望区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷象微,刘洪,臧文芳,蒋明福,甘文桂,丁明文,李双英,陈大江,苏廷,王德发,马鞍山市博望假日酒店有限公司,马鞍山金长城物业管理有限公司,马鞍山金长城置业有限公司,中国农业银行股份有限公司马鞍山分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0506民初1446号原告：殷象微，女，1972年8月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：刘洪，男，1967年12月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：臧文芳，女，1969年8月2日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：蒋明福，男，1964年9月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：甘文桂，女，1979年10月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。原告：丁明文，男，1976年1月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：李双英，女，1974年12月7日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：陈大江，男，1973年7月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：苏廷，男，1978年5月9日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。原告：王德发，男，1963年11月30日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。诉讼代表人：刘洪，男，1967年12月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。诉讼代表人：蒋明福，男，1964年9月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。上述十位原告共同的委托诉讼代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。上述十位原告共同的委托诉讼代理人：丁召群，安徽长城律师事务所律师。被告：马鞍山市博望假日酒店有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇南环路。法定代表人：刘雪琼，该公司总经理。被告：马鞍山金长城物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇南环路。法定代表人：刘雪琼，该公司总经理。上述两被告共同的委托诉讼代理人：郑毅（刘雪琼的弟弟），男，1986年10月26日出生，汉族，住安徽省当涂县。被告：马鞍山金长城置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区莲花广场。法定代表人：郑毅，该公司总经理。第三人：中国农业银行股份有限公司马鞍山分行，住所地安徽省马鞍山市雨山区花雨路111号。主要负责人：李晓，该分行行长。委托诉讼代理人：尚明，安徽铭心律师事务所律师。原告殷象微、刘洪、臧文芳、蒋明福、甘文桂、丁明文、李双英、陈大江、苏廷、王德发与被告马鞍山市博望假日酒店有限公司（以下简称博望假日酒店）、马鞍山金长城物业管理有限公司（以下简称金长城物业公司）、马鞍山金长城置业有限公司（以下简称金长城置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，审理中本院依职权追加中国农业银行股份有限公司马鞍山分行(以下简称马鞍山农行)作为第三人参加诉讼，于2016年12月8日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月19日再次公开开庭审理了本案。原告诉讼代表人刘洪、蒋明福及其共同的委托诉讼代理人李仁厅、丁召群，被告博望假日酒店、金长城物业公司共同的委托诉讼代理人暨金长城置业公司法定代表人郑毅，第三人马鞍山农行的委托诉讼代理人尚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷象微等十人向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与各原告签订的《商业用房出售合同》，将位于新合东路1150号、1152号、1154号、1156号、1158号、1160号、1162号、1164号、1168号、1170号的门面房办理过户手续，相关过户费用由被告承担；2.判令被告承担逾期办理过户手续的违约金，以已交房款为基数按年利率6%支付自2014年10月1日起至实际过户之日止；3.财产保全申请费5000元由被告承担；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年2月-6月，殷象微等十人分别与博望假日酒店签订《商业用房出售合同》，约定博望假日酒店将位于原当涂县博望镇南环路博望假日酒店一层的1-10号门面房(现公安编号为：新合东路1150号、1152号、1154号、1156号、1158号、1160号、1162号、1164号、1168号、1170号)分别出售给殷象微等人，合同价款不等，博望假日酒店办理产权过户。合同签订后殷象微等人按约交付了房款，交房后殷象微等人又先后与博望假日酒店、金长城物业公司签订了《商业用房租赁合同》、《商业用房委托租赁授权协议》各1份，约定殷象微等将上述门面房租赁给博望假日酒店、金长城物业公司经营使用，由殷象微等人享有房屋出租收益权。现双方《商业用房租赁合同》已履行完毕，《商业用房委托租赁授权协议》也已履行2年之久，期间殷象微等人多次与博望假日酒店交涉，双方曾分别于2014年2月11日及2016年4月2日两次达成书面协议，博望假日酒店承诺限期为殷象微等人办理房地产权证，但一再违反承诺至今未能办理，其行为已经严重侵害了殷象微等人的合法权益。当涂县金长城假日大酒店有限公司于2009年4月27日变更为博望假日酒店。因博望假日酒店、金长城物业公司、金长城置业公司之间存在股东混同、人事混同、公司财产混同，且部分购房款是由金长城物业公司、金长城置业公司收取，其行为已经构成了公司人格混同，故请求博望假日酒店、金长城物业公司、金长城置业公司承担连带责任。博望假日酒店、金长城物业公司、金长城置业公司辩称，一、对共同诉讼程序有异议，不同意以共同诉讼的方式进行审理，因本案标的不同，没有经过被告的同意，故不应按共同诉讼进行审理。二、原告没有证据证明三被告法人资格混同，故三被告不存在连带履行的责任。三、要求确认本案房屋买卖合同无效，买卖时没有领取权属证书，当时的买卖合同并未生效，涉案房屋已经抵押给银行，未经抵押权人同意不得转让其财产，故房屋买卖合同无效。马鞍山农行述称，本案原告与博望假日酒店签订的合同因未在房产登记部门办理登记手续，该合同尚未履行完结。博望假日酒店于2014年、2015年期间与马鞍山农行签订合同，贷款1000万元，将案涉房屋的房产和土地抵押给马鞍山农行，办理了最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。现贷款已还清，马鞍山农行同意解除案涉房屋及土地的抵押权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、殷象微等十人提交的证据：本人身份证复印件各1份、全国企业信用信息公示系统查询单3份、企业名称变更核资通知书、股东会决议、公司章程修正案各1份、《商业用房出售合同》10份、收款凭证若干、《商业用房租赁合同》、《商业用房委托租赁授权协议》、会议纪要2份、案涉房屋的位置图、照片。博望假日酒店、金长城物业公司、金长城置业公司对上述证据的真实性均无异议，认为证明目的由法院认定。马鞍山农行认为上述证据真实性由法庭核实，对第三人没有法律约束力。二、马鞍山农行提交的证据：最高额抵押合同2份及流动资金借款合同3份、借款凭证3份、他项权证复印件1组，归还贷款的还款凭证3份。双方当事人均无异议。三、本院调取的博望假日酒店的房屋产权查询信息。双方当事人均无异议。经审查，上述证据具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年2月14日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与王德发签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房1号(现公安门牌编号为博望区新合东路1150号)出售给王德发，约定建筑面积57.91平方米，价款38万元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。后补充约定，出卖方在五年内必须为买受方办理好房地产权证，房地产权费双方各付一半。王德发分别于2009年2月10日、2月14日给付购房款10万元、28万元。2009年2月22日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与殷象微签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房2号(现公安门牌编号为博望区新合东路1152号)出售给殷象微，约定建筑面积57.91平方米，价款38万元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。后补充约定，出卖方在五年内必须为买受方办理好房地产权证，房地产权费双方各付一半。殷象微当日付清购房款38万元。2009年2月10日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与李双英签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房3号(现公安门牌编号为博望区新合东路1154号)出售给李双英，约定建筑面积57.91平方米，价款38万元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。后补充约定，出卖方在五年内必须为买受方办理好房地产权证，房地产权费双方各付一半。李双英当日付清购房款38万元。2009年3月18日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与臧文芳签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房4号(现公安门牌编号为博望区新合东路1156号)出售给臧文芳，约定建筑面积57.91平方米；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。臧文芳当日付清购房款38元。2009年2月8日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与刘洪签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房1间(现公安门牌编号为博望区新合东路1158号)出售给刘洪，约定建筑面积57.91平方米，价款38万元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。刘洪当日付清购房款38万元。2009年4月14日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与陈大江、丁路英签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房6号(现公安门牌编号为博望区新合东路1160号)出售给陈大江、丁路英，约定建筑面积57.91平方米，价款369800元，签约当日付187000元，9月份付182800元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。陈大江于签约当日给付购房款187000元，同年9月12日付清余款182800元。现丁路英承诺由陈大江一人主张权利。2009年4月11日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与甘文桂签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房7号(现公安门牌编号为博望区新合东路1162号)出售给甘文桂，约定建筑面积57.91平方米，价款381000元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。2009年4月11日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与丁明文签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房8号(现公安门牌编号为博望区新合东路1164号)出售给丁明文，约定建筑面积57.91平方米，价款381000元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。甘文桂于2010年5月10日给付7、8号门面房款69万元，2011年12月22日付清余款72000元。2009年6月26日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与蒋明福签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房10号(现公安门牌编号为博望区新合东路1168号)出售给蒋明福，约定建筑面积57.91平方米，价款37.8万元；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。蒋明福当日付款20万元、同年9月4日付款10万元、2010年2月11日付清余款78000元。2009年6月29日，当涂县金长城假日大酒店有限公司与苏廷签订商业用房出售合同1份，将其所有的位于原当涂县博望镇南环路马鞍山市博望假日酒店有限公司一层门面房11号(现公安门牌编号为博望区新合东路1170号)出售给苏廷，约定建筑面积57.91平方米；价款37.8万元，第一次付款20万元，余款年底前付清；合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准；第十条约定，关于办理产权手续的约定。由甲方统一为乙方办理相关产权证书，有关税费根据国家规定负担。但买受人应满足下列条件：买受人已经交清全部购房款；买受人提供相关文件手续。并约定两年以内保证拿到房产证。苏廷当日付款20万元，同年9月2日付清余款17.8万元。上述商业用房出售合同签订后，殷象微等人又先后与博望假日酒店、金长城物业公司签订了《商业用房租赁合同》、《商业用房委托租赁授权协议》，将上述商业用房租赁给博望假日酒店经营使用及委托金长城物业公司对外租赁和管理，由殷象微等人收取租金。因博望假日酒店未按期为殷象微等人办理房产证，经协商，双方于2014年2月11日达成书面协议（会议纪要），博望假日酒店同意于2014年10月1日前办好房产证，但到期未能办理。后博望假日酒店与1-6号门面房业主于2016年4月2日达成书面协议（会议纪要），约定于2016年6月底前办理房产证过户事宜，相关税费按国家规定各自承担。此后，博望假日酒店仍未能办理房产过户手续。现殷象微等人提起诉讼。另查明：当涂县金长城假日大酒店有限公司于2009年4月27日经工商登记部门核准变更为博望假日酒店。上述商业用房博望区新合东路1150号、1152号、1154号、1156号、1158号、1160号、1162号、1164号、1168号、1170号的权属证书号分别为B2014040430、B2014040431、B2014040432、B2014040433、B2014040436、B2014040437、B2014040438、B2014040440、B2014040442、B2014040443，房产登记建筑面积均为58.25平方米。上述房产取得了国有土地使用权（建设土地使用权证号：马博国用2014第0475号）。再查明：2014年12月29日、2015年2月12日，博望假日酒店以上述房产及其他房产共同在马鞍山农行抵押，与马鞍山农行签订最高额抵押合同2份，担保的债权最高余额分别为1760万元、335万元，抵押期限分别为自2014年12月29日起至2017年12月28日止、自2015年2月12日起至2018年2月11日止。后博望假日酒店向马鞍山农行抵押贷款1000万元（其中2015年12月18日贷款600万元，2016年1月18日贷款150万元、2016年1月29日贷款250万元），已于2016年12月17日归还600万元及利息、2017年1月17日归还150万元及利息、2017年1月26日归还250万元及利息，现1000万元贷款本息已全部还清。本案诉讼中，经殷象微等十人申请，本院裁定对上述十间商业用房予以查封，财产保全申请费5000元由殷象微等十人负担。本院认为，原当涂县金长城假日大酒店有限公司（现变更为博望假日酒店）与殷象微等十人签订商业用房出售合同，将博望假日酒店一层十间商业用房（门面房）分别出售给殷象微等十人，是双方当事人真实意思的表示，博望假日酒店出售的上述商业用房已取得国有土地使用权证及房屋产权证，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。殷象微等十人按约支付购房款，取得了上述房屋的所有权。博望假日酒店未按约定期限办理房产过户登记手续，构成违约，博望假日酒店应承担协助办理房产过户登记手续的义务。关于殷象微等十人诉请的相关房产过户费用，虽然博望假日酒店与王德发、殷象微、李双英的商业用房出售合同中约定了房地产权费双方各付一半，但双方于2016年4月2日达成的书面协议中，重新约定办理产权证书相关税费按国家规定各自承担，其他房屋买受人在商业用房出售合同中均约定办理产权证书的有关税费根据国家规定负担。故该项诉请无合同约定，本院不予支持。关于殷象微等十人诉请的逾期过户违约金，殷象微等十人将上述房屋对外出租，收取房租，并未因逾期过户造成损失，且双方也无关于逾期过户违约金的约定，故本院不予支持。关于殷象微等十人诉请的财产保全申请费，殷象微等十人虽然申请法院对上述房产予以查封，但其是否申请法院查封并不影响博望假日酒店相应义务的履行，该申请费不是因博望假日酒店造成的必然损失，故本院不予支持。关于殷象微等十人诉请金长城物业公司、金长城置业公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于抵押贷款问题。博望假日酒店在马鞍山农行的抵押贷款1000万元现已还清，即使博望假日酒店与马鞍山农行签订最高额抵押合同的抵押期限未满，但马鞍山农行也同意解除抵押，根据《担保法》第二十五条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。故马鞍山农行的抵押权已消灭。博望假日酒店、金长城物业公司、金长城置业公司提出的双方商业用房出售合同无效的意见，无事实和法律依据，本院不予采信。本案因殷象微等十人所起诉的被告共同，故博望假日酒店、金长城物业公司、金长城置业公司提出的不能以共同诉讼进行审理的意见不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、马鞍山市博望假日酒店有限公司于本判决生效后十日内协助王德发、殷象微、李双英、臧文芳、刘洪、陈大江、甘文桂、丁明文、蒋明福、苏廷将位于马鞍山市博望区新合东路1150号、1152号、1154号、1156号、1158号、1160号、1162号、1164号、1168号、1170号的商业用房分别过户登记至王德发、殷象微、李双英、臧文芳、刘洪、陈大江、甘文桂、丁明文、蒋明福、苏廷名下；二、驳回殷象微、刘洪、臧文芳、蒋明福、甘文桂、丁明文、李双英、陈大江、苏廷、王德发的其他诉讼请求。案件受理费100元，由马鞍山市博望假日酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长 王培松审 判 员 费亮亮人民陪审员 丁年春二〇一七年四月二十四日书 记 员 陆丽萍附：本案适用的相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：