（2017）粤01民终3400号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
曾海丽与莫逆、广州市云潮汇企业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷2017民终3400二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾海丽,莫逆,广州市云潮汇企业经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3400号上诉人（原审原告）:曾海丽，住广东省廉江市。委托代理人:石治勇，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人:石路路，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:莫逆，住广东省广州市越秀区。委托代理人:罗锦华，广东创杰律师事务所律师。原审被告:广州市云潮汇企业经营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人:李树佳，职务:董事长。委托代理人:罗锦华，广东创杰律师事务所律师。上诉人曾海丽因与上诉人莫逆、原审被告广州市云潮汇企业经营管理有限公司（以下简称云潮汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人曾海丽、莫逆均不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审判决后，曾海丽、莫逆均不服一审判决，其中，曾海丽上诉请求：1.改判一审判决第二项支付利息部分为：以50000元为本金，自2013年11月29日起计；以273000元为本金，自2013年12月4日起计；以200000元为本金，自2014年3月7日起计；按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止；2.改判一审判决第三项支付利息部分为：以19393元为本金，自2013年12月4日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止；3.莫逆赔偿曾海丽经济损失195513元；4.由莫逆承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：（一）曾海丽有权要求莫逆支付购房款及相关办证费用的利息，应自曾海丽支付前述款项之日起计。1.莫逆在收取全部房款及相关办证费用后，不履行办理涉案商铺的过户手续义务，还将商铺抵押给他人谋取利益，莫逆的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第131条的规定，曾海丽主张解除《商铺买卖合同》、返还已付款项及自款项支付之日起计利息依据充分。一审判决自起诉之日起计算利息，意味着莫逆无需为根本违约承担任何代价，无偿占有使用自款项支付之日起至合同解除之日期间的款项，有悖公平原则，因莫逆无偿占有曾海丽已付款项的使用期间，造成曾海丽损失，故莫逆应向曾海丽支付从购房款及办证费用支付之日起计至付清之日止的利息。2.莫逆以《商铺买卖合同》中“合同解除后无息退还已付款”的约定抗辩不成立。该条款属于格式条款，应免除了莫逆的责任、排除了莫逆的主要权利，应属无效条款，对曾海丽没有约束力。莫逆不仅未依约办理过户手续，而且恶意违约，将商铺抵押给第三人谋取私利，严重违背诚实信用原则，若法院认可莫逆的抗辩理由，则是对严重违约、违背诚信行为的鼓励。（二）莫逆应赔偿曾海丽经济损失195513元。涉案商铺总价为718513元，曾海丽支付的购房款包括两部分：一是现金支付523000元；二是以两年委托期限内固定委托收益抵购房款195513元。莫逆实际是在让与了涉案商铺的两年固定收益的前提下，才需支付523000元购房款，因此，曾海丽为取得涉案商铺产权的对价是523000及商铺两年的经营收益1955136元。如果莫逆依约履行合同，委托期限内固定收益195513元的利益应归于曾海丽。但莫逆违约导致合同解除，曾海丽没有获得商铺的产权和获得两年固定委托收益，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，曾海丽有权主张固定收益损失195513元。一审查明事实和适用法律错误，请求依法改判。针对曾海丽的上诉，莫逆辩称，不需要向曾海丽支付购房款利息。一审判决对于曾海丽提出的其他上诉理由，作出的认定事实清楚，适用法律正确，故应驳回曾海丽的上诉。云潮汇公司述称，同意一审判决，因为曾海丽的请求没有涉及到云潮汇公司的利益，因此，对曾海丽的上诉请求不发表意见。莫逆上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于莫逆支付曾海丽523000元购房利息（利息以523000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月6日起计至实际返还本金之日止）的判项内容，并改判莫逆仅需返还已付购房款，驳回曾海丽关于支付曾海丽支付购房款523000元利息的诉请；2.由曾海丽承担本案的全部二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，涉案合同对逾期办证而解除合同的款项处理方式已有明确约定，莫逆依照约定无需向曾海丽支付购房款523000元的利息，一审判决应当予以纠正。依照《商铺买卖合同》第八条的约定，若涉案商铺逾期办证产权登记超过15个工作日，买受人有权解除合同。但前述合同条款还明确约定，此时莫逆应当在解除手续办妥后60日内向曾海丽无息退还全部已付房款。上述合同明确约定了逾期办证情况下仅需退还购房款而无需支付任何利息，故在曾海丽坚持解除合同的情况下，莫逆依照约定亦无需向曾海丽支付购房款的利息，曾海丽在本案中关于支付购房款利息的诉请明显缺乏合同依据，于某不应当予以支付。因此，一审判决莫逆向曾海丽支付523000元购房款利息错误，应予以纠正。针对莫逆的上诉，曾海丽辩称：莫逆的上诉请求、事实和理由均不能成立，请求驳回其上诉请求。具体理由同曾海丽上诉状理由一致，云潮汇公司述称，对莫逆的上诉请求没有意见。曾海丽向一审院起诉请求：1.解除曾海丽与莫逆于2013年12月4日签订的《商铺买卖合同》；2.莫逆、云潮汇公司向曾海丽返还购房款523000元及利息（以50000元为基数，自2013年11月29日起计；以273000元为基数，自2013年12月4日起计；以200000元为基数，自2014年3月7日起计；均按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）；3.莫逆、云潮汇公司向曾海丽返还税费17743元、律师费1300元、公证费及代办费350元，共计19393元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2013年12月4日起计至付清之日止）；4.莫逆、云潮汇公司赔偿曾海丽经济损失195513元；5.案件诉讼费由莫逆、云潮汇公司向曾海丽承担。一审法院认定事实：2013年11月29日，曾海丽（认购人、乙方）与莫逆（甲方）签订2013019号《云潮汇认购协议书》，约定：乙方向甲方认购涉案商铺，乙方同意按照总价718513元，折扣一口价，最终认购价为523000元购买上述商铺。付款方式为银行按揭付款：定金50000元须于签订本认购书当日付清；首期价款（60%）273000元须于2013年12月4日前付清；其余价款（40%）200000元由乙方以申办银行按揭贷款的方式支付，乙方须提交申办银行按揭贷款手续所须的全部资料，并签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》。乙方还需支付如下费用：契税15690元、产权登记费550元、印花税262元、房产证印花税票5元、交易管理费35元、物业维修资金1201元、律师费1300元、公证费及代办费350元。上述收费合共19393元，须与首期款同时交付。按揭付款的按揭费用参照按揭须知另行缴付。在甲乙双方签订《商铺买卖合同》后，有关涉案商铺的相关事宜均以涉案商铺的《商铺买卖合同》为准。在签署本《云潮汇认购协议书》时，乙方已详细阅读了甲方提供的《云潮汇商铺认购须知》《商铺买卖合同》《云潮汇按揭须知》《商铺委托经营管理合同》等文件，乙方完全同意遵守上述文件的有关约定，并自愿签署本《云潮汇认购协议书》。乙方同意在委托经营管理期内将涉及涉案商铺经营管理的一切事项均委托给云潮汇公司处理，由云潮汇公司从事涉案商铺经营管理的一切活动。乙方委托甲方经营管理的期限为2014年8月18日至2016年8月17日，委托经营管理期间的商铺一切收入所得归云潮汇公司所有，期满后由云潮汇公司将涉案商铺交付乙方使用（详细内容由双方另行签订《商铺委托经营管理协议》）等等。同日，云潮汇公司收取了曾海丽的定金50000元。2013年12月4日，曾海丽（买受人）与莫逆（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：涉案商铺的房地产权证号码为：粤房地权证穗字第××号，房价款总额为523000元。付款方式为按揭付款，买受人应于2013年12月4日前支付全部房价款的60%（包含定金），即323000元；余下房价款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号。买受人逾期付款按逾期时间长短分别处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，出卖人有权单方解除本合同；出卖人解除本合同的，买受人已付定金和房价款不予退还；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款千分之一的标准向出卖人计付违约金。本合同生效后90个工作日内，由出卖人负责向房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办涉案商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过15个工作日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15个工作日的，买受人有权单方解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内无息退还全部已付房价款；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申报期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金。出卖人应当于2014年8月17日前，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续，逾期则视为买受人已实际收铺。买受人同意由2014年8月18日至2016年8月17日将涉案商铺委托给该由云潮汇公司进行经营管理，此期间内，云潮汇公司享有涉案商铺的使用权及收益权等等。同日，曾海丽（委托方、甲方）与云潮汇公司（受托方、乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方将其购买的涉案商铺全权委托乙方对外出租及管理。委托期限为两年，即2014年8月18日至2016年8月17日。甲方在上述约定的全部委托经营期限内，所获取固定的委托收益已在甲方购买涉案商铺时与购铺款相抵扣，故甲方不得再要求乙方及出卖方支付或返还任何收益、回报或其他款项。鉴于此，乙方在委托经营期限内经营管理涉案商铺所获得的收益全部归乙方所有，甲方不得有任何异议。甲方同意由乙方代为接收所购商铺等等。上述《商铺买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》签订后，云潮汇公司收取了首期购房款273000元、税费17743元、律师费1300元、公证费及代办费350元。2014年3月7日，云潮汇公司收取了曾海丽支付的涉案商铺尾期房款200000元，云潮汇公司（甲方）与曾海丽（乙方）签订《云潮汇商铺买卖补充协议》，主要内容为曾海丽已足额交付了两期房款共计523000元，《商铺买卖合同》约定的按揭付款方式转为一次性付款方式。2014年8月18日，云潮汇公司代曾海丽收楼，由云潮汇公司经营使用涉案商铺至2016年8月17日止。云潮汇公司在委托经营期间的收益由其司收取。2016年8月17日后，莫逆向曾海丽支付了6100元，要求曾海丽与云潮汇公司续签《商铺委托经营管理合同》。曾海丽得知涉案商铺项下存在抵押权利登记，无法办理过户，故提起了本案诉讼。另根据查册日期为2016年8月17日的广州市不动产登记查册表显示，涉案商铺于2013年11月12日登记至莫逆名下，涉案商铺项下存在抵押权利登记，权利人为谢某，权利部位为全部，登记时间为2014年9月3日，他项案号为2014登记1047412，最高债权额为100000元。审理中，曾海丽与莫逆对于涉案商铺的出卖人、价款均存在争议。曾海丽主张涉案商铺的出卖人为莫逆、云潮汇公司，购铺款为718513元，其中的195513元购房款用于抵扣云潮汇公司应当向曾海丽支付的经营收益。莫逆、云潮汇公司抗辩称涉案商铺的出卖人仅为莫逆，云潮汇公司为莫逆的委托代理人，负责代莫逆签署合同并收取购房款，现云潮汇公司已将代收曾海丽的款项交付给莫逆；涉案商铺的购铺款为523000元，由于曾海丽同意将涉案商铺委托给云潮汇公司经营两年，故莫逆同意给予曾海丽购铺优惠，并确定了最终购铺款为523000元。莫逆、云潮汇公司表示其已向曾海丽出示过委托授权文件，曾海丽则表示，莫逆仅出示了云潮汇公司的相关证照，并声明相应的手续及款项均可与云潮汇公司进行办理。一审法院认为，莫逆作为涉案商铺的登记产权人，与曾海丽签订了《云潮汇认购协议书》《商铺买卖合同》，双方的买卖行为真实合法有效，一审法院对于曾海丽与莫逆为买卖合同的相对人的事实予以确认。经当事人陈述可知，云潮汇公司是莫逆声明的可以办理买卖涉案商铺相关手续并收取款项的主体，除代为签署相关协议及收取款项外，无证据证实云潮汇公司加入到了曾海丽与莫逆之间的买卖关系之中，故云潮汇公司仅为莫逆的委托代理人，并非涉案商铺的出卖人。关于涉案商铺的真实价款，《云潮汇认购协议书》及《商铺买卖合同》均已明确约定为523000元，与曾海丽实际支付的购铺款相吻合，一审法院予以确认。曾海丽主张的718513元仅为《云潮汇认购协议书》中约定的尚未享受“一口价”优惠前的价格，并非涉案商铺的实际交易价款，一审法院对于曾海丽主张涉案商铺的真实价款为718513元的意见不予采信。经现有证据显示，涉案商铺已被抵押给案外人，莫逆无法为曾海丽依约办理涉案商铺的过户登记手续，该行为已构成根本违约，曾海丽要求解除与莫逆签订的《商铺买卖合同》的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，莫逆应当将其本人收取的购铺款523000元、税费17743元、律师费1300元、公证费及代办费350元返还曾海丽。由于《商铺买卖合同》中并无约定出卖人逾期办理产权登记导致合同解除后应当承担的违约责任，故曾海丽要求莫逆赔偿已付款项利息的诉讼请求符合公平原则，一审法院予以支持。鉴于双方当事人关于《商铺买卖合同》解除的合议在本案中才达成，在此之前，曾海丽支付上述费用是为履行《商铺买卖合同》之目的，故返还款项的利息应自曾海丽提起本案诉讼之日，即2016年9月6日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计至莫逆实际返还已付款项本金之日止。云潮汇公司并非《商铺买卖合同》的相对人，曾海丽要求云潮汇公司承担返还已付款项并支付利息的诉讼请求于某无据，一审法院不予采信。而关于双方当事人争议的抵扣购铺款195513元的问题，结合《云潮汇认购协议书》《商铺买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》的相关约定可知，曾海丽与莫逆约定了自2014年8月18日至2016年8月17日止，涉案商铺的经营管理权归云潮汇公司所有，所得收益也归云潮汇公司，而涉案商铺的购铺款也从总价718513元通过“一口价”的折扣优惠确定为最终认购价523000元；即在莫逆给予曾海丽195513元折扣优惠的条件下，曾海丽同意将涉案商铺委托给云潮汇公司无偿经营两年，这与曾海丽和云潮汇公司在《商铺委托经营管理合同》中约定的以收益换取抵扣购铺款内容相吻合。曾海丽在签署上述合同时，对于上述款项抵扣模式知情并同意遵照履行，享受上述合同履行而获取的购房款优惠权益，即应承担合同履行不能而需承受的风险。现《商铺委托经营管理合同》已履行完毕，各方当事人并无约定在《商铺买卖合同》解除情况下，云潮汇公司应当返还其司已获取的收益，故曾海丽要求云潮汇公司返还收益无据。莫逆并非《商铺委托经营管理合同》相对人，曾海丽要求莫逆赔偿涉案商铺的委托经营收益损失无合同及法律依据。综合以上分析，曾海丽要求莫逆、云潮汇公司赔偿经济损失195513元的诉讼请求不能成立，一审法院依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年12月20日作出如下判决：一、曾海丽与莫逆于2013年12月4日所签订的《商铺买卖合同》予以解除；二、判决生效之日起五日内，莫逆返还曾海丽已付购房款项523000元并支付利息（利息以523000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月6日起计至实际返还本金之日止）；三、判决生效之日起五日内，莫逆返还曾海丽已付税费17743元、律师费1300元、公证费及代办费350元，合计19393元并支付利息（利息以19393元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月6日起计至实际返还本金之日止）；四、驳回曾海丽其他的诉讼请求。一审案件受理费11045元，由曾海丽负担1821元、由莫逆负担9224元；本案保全费3020元，由莫逆负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提供新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合曾海丽、莫逆的上诉请求和理由以及各自答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.莫逆应否向曾海丽支付涉案购房款利息以及支付购房款、办证费用利息起算日期的认定;2.曾海丽主张莫逆赔偿经济损失195513元应否支持。现评析如下：关于莫逆应否向曾海丽支付涉案购房款利息以及支付购房款、办证费用利息起算日期的认定问题。根据本案查明的事实可知，因莫逆将涉案商铺抵押给案外人，未能依约为曾海丽办理涉案商铺的过户登记手续，导致曾海丽起诉主张解除《商铺买卖合同》，该合同解除的责任在于莫逆，故莫逆应向曾海丽承担相应违约责任。虽然上述合同对于曾海丽决定解除合同仅约定无息退还已付款项，但在合同解除后，莫逆继续占用曾海丽已付款项，显然已无法律依据，在此期间，曾海丽已付的款项必然会产生相应法定孳息，莫逆无权占有该法定孳息，因此，一审法院判决莫逆按照中国人民银行同期同类代理利率向曾海丽支付从本案起诉之日至实际返还已付款项的本金之日止的利息，并无不妥，本院予以维持。莫逆上诉认为无需向曾海丽支付购房款利息，缺乏理据，本院不予支持。由于莫逆在合同解除之前收取曾海丽相关款项依据的是双方的买卖关系，并不存在非法占有的基础，因此，曾海丽上诉主张莫逆应从收取各期购房款之日起向其计付利息，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。同理，曾海丽主张莫逆支付相关办证费用利息也应从已付款项之日起计，本院同样不予支持。关于曾海丽主张莫逆赔偿经济损失195513元应否支持问题。首先，曾海丽认为其支付的购房款包括现金支付的523000元以及两年委托期限内固定委托收益抵购房款195513元，合计718513元，但《云潮汇认购协议书》及《商铺买卖合同》中均明确约定涉案商铺的房价款为523000元，且曾海丽向莫逆实际支付的购房款仅为523000元，因此，曾海丽认为涉案商铺总价款为718513元，缺乏事实依据，其据此主张莫逆赔偿经济损失195513元，本院不予采纳。其次，虽然曾海丽与云潮汇公司签订的《商铺委托经营管理合同》中涉及了曾海丽委托云潮汇经营期内，所获取固定的委托收益已在曾海丽购买涉案商铺时与购铺款相抵扣，故曾海丽不得再要求云潮汇公司及出卖人支付或返还任何收益、汇报或其他款项的约定，但莫逆不是该合同的相对方，也非受委托管理人，并无证据显示其实际收取委托管理期间的经营收益款项，因此，曾海丽上诉以其没有获得两年固定委托收益为由主张莫逆归还该两年委托经营管理固定收益195513元，缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，曾海丽与莫逆的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5441元，由上诉人曾海丽承担5391元，由上诉人莫逆承担50元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年四月二十四日书记员 邓安达游瑞娜 更多数据：搜索“”来源：