（2016）粤2072民初12596号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-09-04
案件名称
中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社与彭映铭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第二人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社,彭映铭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初12596号原告：中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社，住所地广东省中山市。主要负责人：陈家成。委托诉讼代理人：陈伟强，广东衡德律师事务所律师。被告：彭映铭，男，1980年10月23日出生，汉族，住广西平南县。原告中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社（以下简称绩西经联社）与被告彭映铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告绩西经联社的委托诉讼诉讼代理人陈伟强到庭参加诉讼。被告彭映铭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。绩西经联社向本院提出诉讼请求：1.解除原告绩西经联社与被告彭映铭签订的厂房租赁合同书；2.被告彭映铭支付原告绩西经联社租金130615.3元及违约金（从2015年12月11日起按年利率24%计付至实际清偿之日止）。诉讼过程中，原告绩西经联社变更第一项诉讼请求为确认原告绩西经联社与被告彭映铭签订的厂房租赁合同无效，并明析第二项诉讼请求中违约金为利息损失（从每月应付租金迟延付款之日起以每月2%计付至实际清偿之日止）。事实和理由：2016年6月2日，绩西经联社与彭映铭签订了厂房租赁合同，由彭映铭承租绩西经联社位于小榄镇绩西庆丰五路10号厂房，月租金为16945元，逾期支付租金按日计付拖欠租金的千分之二的违约金，逾期支付租金超过30日的绩西经联社有权解除合同。合同签订后，绩西经联社履行了合同义务，但彭映铭自2015年12月起拖欠绩西经联社租金。绩西经联社多次向彭映铭催收，彭映铭于2016年3月24日和同年6月25日向绩西经联社出具了保证书，承诺期限还清拖欠的租金。期限届满，彭映铭未按承诺清偿拖欠的租金和违约金，绩西经联社向彭映铭发函解除合同并催收拖欠的租金和违约金，但彭映铭仍置之不理。彭映铭未到庭应诉、答辩，亦未提供证据。绩西经联社围绕诉讼请求依法提供了厂房租赁合同书、催告照片4张、保证书2份、律师函。因彭映铭未到庭，无法组织质证。经合议庭评议，因彭映铭没有提供相反的证据予以推翻，本院确认上述证据的三性。对于绩西经联社在诉讼中主张彭映铭2015年12月尚欠部分租金及2016年1月至7月的租金的陈述，因彭映铭作为承租人对是否支付租金负有举证责任，但其没有提供证据证实，故本院采信绩西经联社的陈述。本院认定事实如下：1.2015年6月2日，绩西经联社与彭映铭签订厂房租赁合同，约定将绩西经联社所有的位于小榄镇绩西庆丰五路10号出租给彭映铭作工业用途使用，租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日，每月租金为16945元，于每月10日前缴清，逾期支付，按日向绩西经联社支付所欠租金、费用总额千分之二的违约金；2.合同签订后，彭映铭使用涉案厂房至2016年9月30日，期间，尚欠绩西经联社2015年12月的部分租金12001元和2016年1月至7月的租金118615元（2016年8月至9月的租金已由案外第三人代为支付），合计130616元；3.涉案厂房系绩西经联社的物业，但至今未办理产权证，未取得建设工程规划许可证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）11号]第二条第一款“出租人就未取得建设工程规划许可证……的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，绩西经联社与彭映铭订立的租赁合同无效。绩西经联社主张其与彭映铭签订的租赁合同无效，理据充分，本院予以支持。合同无效后，根据上法第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，绩西经联社关于租金的诉求，实为房屋占有使用费，应变更为房屋占有使用费为宜，参照合同约定的租金标准核算为130616元，绩西经联社主张其中的130615.3元，属其对权利的自由处分，本院予以支持。由于彭映铭拖欠占有使用费，扩大了绩西经联社的收回资金的利息损失，故绩西经联社要求彭映铭支付逾期付款利息损失的诉求，理据充分，本院予以支持。但绩西经联社主张的按月息2%计付逾期利息损失的标准过高，本院予以调整为按年利率6%计付，超出部分，本院不予支持。彭映铭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃答辩、举证的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，绩西经联社主张彭映铭支付占有使用费130615.3元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。逾期付款利息损失以本院认定的标准为准，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社与被告彭映铭于2015年6月2日签订的厂房租赁合同无效；二、被告彭映铭于本判决生效之日向原告中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社支付房屋占有使用费130615.3元和逾期付款利息损失（其中12000.3元从2015年12月11日起按年息6%计付至实际清偿之日止，其中118615元从2016年1月起以每月16945元为标准，从每月11日起按年息6%计付至实际清偿之日止）；三、驳回原告中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，由原告中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社负担287元，由被告彭映铭负担2973元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 杜万枝审判员 梁 乐审判员 黄好娇二〇一七年四月二十四日书记员 李健芬书记员 黄嘉恩 搜索“”