（2017）苏12民终667号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-11
案件名称
唐桂芳、丁正与扬州星晨置业有限公司泰州分公司、扬州星晨置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
扬州星晨置业有限公司泰州分公司,扬州星晨置业有限公司,唐桂芳,丁正
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终667号上诉人（原审被告）：扬州星晨置业有限公司泰州分公司，住所地泰州市海陵农业开发区管委会。法定代表人：梁耀辉，该公司负责人。上诉人（原审被告）：扬州星晨置业有限公司，住所地扬州市东盛花园商业2幢01-02号。法定代表人：梁耀辉，该公司负责人。两上诉人共同委托诉讼代理人：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡金辉，江苏恒桥律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:唐桂芳，女，1966年10月3日生，汉族，住泰州市姜堰区。被上诉人（原审原告）:丁正，男，1965年11月11日生，汉族，住泰州市姜堰区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁红美，江苏诺凡律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨剑梅，江苏诺凡律师事务所律师。上诉人扬州星晨置业有限公司泰州分公司(以下简称星晨泰州分公司)、扬州星晨置业有限公司（以下简称星晨公司）因与被上诉人唐桂芳、丁正房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2016）苏1202民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。星晨泰州分公司、星晨公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。事实与理由：1、一审判决解除案涉商品房买卖合同没有法律依据，合同中虽约定了解除权但未约定解除权行使期限，根据合同第八条、第九条的规定，解除权发生之日应当为约定的交付日期之后的第六十一天，即2014年12月31日开始发生，解除权行使期限为一年，截止2015年12月31日，被上诉人的合同解除权消灭；2、一审判决上诉人支付被上诉人利息损失118667元与法无据，合同约定的违约金为已付款的1%，一审判决的利息损失超过合同约定的违约金；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被上诉人向银行贷款59万元，上诉人对此提供了保证，对尚未向银行归还的贷款及利息如被上诉人不及时归还则上诉人存在承担保证责任的风险，依据法律规定该部分款项应当由上诉人返还银行，一审判决上诉人将890000元购房款全部返还被上诉人不当。唐桂芳、丁正答辩称：1、被上诉人多次催告上诉人交房，上诉人一允再允，2016年3月23日被上诉人发函催告上诉人履行合同，被上诉人在合理的期限内仍未履行合同义务，依据《合同法》第九十四条规定被上诉人依法可以行使解除权，上诉人实际于2016年6月30日起诉请求解除合同，此时仍属于解除权行使期限；2、虽然案涉商品房买卖合同约定违约金为已付房款的1%，但被上诉人的实际损失超过约定的违约金，依据法律规定违约金低于实际损失的非违约方可要求增加违约金，上诉人违约造成被上诉人实际损失118667元，故一审判决上诉人支付118667元利息损失并无不当；3、尚未归还的银行贷款返还问题与本案无关，应另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，星晨泰州分公司、星晨公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。唐桂芳、丁正向一审法院的起诉请求：1、解除唐桂芳、丁正与星晨公司、星晨泰州分公司签订的商品房买卖合同，并判令星晨公司、星晨泰州分公司返还唐桂芳、丁正购房款890000元，并按890000元赔偿银行贷款利息118667元及违约金118667元；2、本案诉讼费由星晨公司、星晨泰州分公司负担。一审法院认定事实：2013年11月7日唐桂芳、丁正与星晨公司及星晨泰州分公司签订商品房买卖合同一份，约定唐桂芳、丁正购买星晨公司、星晨泰州分公司开发建设的水映蓝庭第33幢102号房，房屋总价款1180000元，唐桂芳、丁正首付590000元，余款以贷款方式支付。星晨公司、星晨泰州分公司应当在2014年10月31日前将经竣工验收备案的房屋交付给唐桂芳、丁正。如出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同签订后，唐桂芳、丁正于2013年11月8日给付房款590000元。2013年12月5日唐桂芳、丁正通过银行贷款590000元支付了剩余房款。2014年10月31日双方约定的交房期限届满，星晨公司、星晨泰州分公司未按约履行交房义务。后唐桂芳、丁正通过市住建局网站查询建设工程竣工验收备案资料，发现无星晨公司、星晨泰州分公司所建涉案房屋竣工备案信息。同时唐桂芳、丁正于2016年3月23日通过律师致函星晨公司、星晨泰州分公司，要求星晨公司、星晨泰州分公司尽快交付房屋，如仍拒绝履行交付义务，将要求解除房屋买卖合同，星晨公司、星晨泰州分公司应支付违约金、赔偿金及相关利息。后星晨公司、星晨泰州分公司仍未履行交房义务，唐桂芳、丁正遂涉讼。另至2016年8月22日止唐桂芳、丁正因涉案房屋贷款，支付贷款利息78667.03元。审理过程中，星晨公司、星晨泰州分公司述称曾出借29万元由唐桂芳、丁正支付房款，要求唐桂芳、丁正清偿相应本息。唐桂芳、丁正认可借款并同意抵扣290000元本金，但对星晨公司、星晨泰州分公司主张利息不予认可。同时要求星晨公司、星晨泰州分公司返还890000元已付房款，并按890000元赔偿银行贷款利息118667元（该890000元利息参照590000元贷款利息折算所得）及违约金118667元，星晨公司、星晨泰州分公司认为其不存在违约，且依约定应按房款1%计算违约金，致调解未果。一审法院认为：唐桂芳、丁正与星晨公司、星晨泰州分公司签订的房屋买卖合同真实有效，依法应予保护。本案中，唐桂芳、丁正主要义务是按约支付购房款，星晨公司、星晨泰州分公司主要义务是按约交付符合条件的房屋。合同履行中唐桂芳、丁正依约给付了房款，星晨公司、星晨泰州分公司未按约在2014年10月31日将经竣工验收备案房屋交付唐桂芳、丁正，构成违约，依合同约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。唐桂芳、丁正在事后知悉星晨公司、星晨泰州分公司未办理竣工验收致其无法交房，遂于2016年3月致函要求星晨公司、星晨泰州分公司尽快交房，否则解除合同，星晨公司、星晨泰州分公司未予回应，且至诉讼时，星晨公司、星晨泰州分公司仍未完成房屋竣工验收，故唐桂芳、丁正要求解除买卖合同符合双方约定，解除条件已成就，唐桂芳、丁正要求解除双方间房屋买卖合同的请求予以采信。合同解除后，星晨公司、星晨泰州分公司有义务返还唐桂芳、丁正支付的购房款，鉴于购房时唐桂芳、丁正向星晨公司、星晨泰州分公司借款290000元，且星晨公司、星晨泰州分公司亦要求唐桂芳、丁正抵扣该借款，故唐桂芳、丁正现主张返还890000元购房款的请求予以支持。关于唐桂芳、丁正主张利息损失及违约金，双方合同约定星晨公司、星晨泰州分公司逾期交房致合同解除，应向买受人支付已付款1%的违约金，现星晨公司、星晨泰州分公司违约，按约定应给付已付款1180000元1%的违约金即11800元，唐桂芳、丁正主张利息损失实质为实际损失，即资金由星晨公司、星晨泰州分公司占用的利息损失，由于唐桂芳、丁正大多数款项系向银行贷款支付房款，该利息实际产生并已支付，且按约定星晨公司、星晨泰州分公司支付的违约金不足弥补唐桂芳、丁正的利息损失，故唐桂芳、丁正要求赔偿利息损失118667元的请求予以准许。另唐桂芳、丁正主张违约金118667元，因其已主张实际损失，该请求不予采信。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，作出如下判决：一、解除原告唐桂芳、丁正与被告扬州星晨置业有限公司、扬州星晨置业有限公司泰州分公司签订的商品房买卖合同；二、被告扬州星晨置业有限公司、扬州星晨置业有限公司泰州分公司在判决生效之日起十日内一次性返还原告唐桂芳、丁正购房款人民币890000元及利息损失118667元；三、驳回唐桂芳、丁正其他诉讼请求。如两被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16482元，唐桂芳、丁正负担1750元，星晨公司、星晨泰州分公司共同负担15092元（唐桂芳、丁正已预交，星晨公司、星晨泰州分公司负担部分于判决生效之日起十日内迳交唐桂芳、丁正）。本院二审期间双方当事人均未提交新证据，一审查明的事实有买卖合同、购房发票、借款借据、银行还款说明、律师函、房屋竣工验收备案记录及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：本案二审期间的争议焦点为：一、案涉商品房买卖合同是否应当解除；二、如合同解除，唐桂芳、丁正主张的利息损失118667元能否支持；三、唐桂芳、丁正尚未归还的银行贷款本案中应否处理。关于争议焦点一，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行的……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。”本案中上诉人唐桂芳、丁正向一审法院诉称因被上诉人延迟交房，上诉人遂于2016年3月23日催告被上诉人尽快交房，但被上诉人在合理的期限内未答复也未交房，故依据《合同法》第九十四条规定请求解除合同，显然唐桂芳、丁正行使的是法定解除权。上诉人所持的合同约定的解除权已超过行使期限的上诉理由不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行时的，解除权消灭。”据此规定，唐桂芳、丁正在催告上诉人交房后于2016年6月30日起诉请求解除合同未超过解除权行使期限。根据一、二审查明的事实，在被上诉人唐桂芳、丁正催告交房后，上诉人在三个月合理期限内仍未履行交房义务，故唐桂芳、丁正解除合同的请求应予以支持。虽然一审判决解除案涉商品房买卖合同，但适用《合同法》第九十三条第二款错误，《合同法》第九十三条第二款是对约定解除权的规定，本案唐桂芳、丁正主张的是法定解除权。关于争议焦点二，《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定违约产生的损失赔偿数额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”违约金的功能主要在于弥补非违约方的损失，当实际损失高于违约金时，违约方应当赔偿非违约方的实际损失。本案中双方合同约定上诉人逾期交房致合同解除，应向被上诉人支付已付款1%的违约金，现上诉人违约，按照合同约定应给付已付款1180000元1%违约金即11800元，上诉人主张118667元的利息损失为实际损失，即资金由被上诉人占用期间的利息损失，由于唐桂芳、丁正大多数款项系向银行贷款支付房款，该利息实际产生并已支付，非银行贷款部分由被上诉人占用亦造成上诉人的利息损失，因合同约定的违约金不足弥补唐桂芳、丁正的利息损失，故唐桂芳、丁正要求赔偿利息损失118667元的请求予以准许。上诉人主张按合同约定违约金标准赔偿损失的上诉理由不能成立。关于争议焦点三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据该规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷并非必须一并处理，本案审理中担保权人没有作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，目前也未另行起诉，故本案应仅处理商品房买卖合同。虽然被上诉人购房款中有部分为银行贷款，但银行贷款仍然属于被上诉人支付的购房款，在合同解除后上诉人作为出卖人应当将被上诉人支付的全部购房款予以返还，至于被上诉人对银行贷款偿还的问题不属于本案审查范围。上诉人主张其不应当将案涉购房贷款返还被上诉人没有事实和法律依据，应不予支持。如今后担保权人的权利受到侵害或上诉人因履行担保责任需向被上诉人追偿，其均可另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但裁判结果正确，故对星晨泰州分公司、星晨公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16482元由上诉人扬州星晨置业有限公司、扬州星晨置业有限公司泰州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤代理审判员 田 扬二〇一七年四月二十四日书 记 员 陆超凡 来源：百度搜索“”