（2015）锡民终字第2928号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-24
案件名称
金淦洪与江阴开发区夏港园区投资有限公司、江阴市人民政府临港街道办事处等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金淦洪,江阴开发区夏港园区投资有限公司,江阴市人民政府临港街道办事处,江阴市临港街道三元村村民委员会
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第2928号上诉人（原审原告）：金淦洪，男，1953年2月17日生，，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：顾星（系金淦洪的女婿），男，1984年4月4日生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审被告）：江阴开发区夏港园区投资有限公司，住所地江阴市临港街道镇澄路588号。法定代表人：黄凤花，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈磊、瞿丽，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市人民政府临港街道办事处，住所地江阴市镇澄路1816号。法定代表人：王文平，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：陈磊、瞿丽，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市临港街道三元村村民委员会，住所地江阴市临港街道三元村。负责人：袁剑华，该村民委员会主任。上诉人金淦洪因与被上诉人江阴开发区夏港园区投资有限公司（以下简称投资公司）、江阴市人民政府临港街道办事处（以下简称临港街道）、江阴市临港街道三元村村民委员会（以下简称三元村委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄民初字第00715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金淦洪上诉请求：撤销原判第二项，改判金淦洪仅需支付房屋结算款5804元（一个车库的价格）；撤销原判第三项，改判支持其一审关于过渡费的诉请。事实和理由：1、金淦洪与投资公司签订的拆迁补偿安置协议书约定采用房屋产权置换方式，即由投资公司拆迁金淦洪原有的237平方米（其中合法建筑面积106.4平方米）房屋，金淦洪获得250平方米安置房（90平方米户型两套、70平方米户型一套），同时根据协议书第十条约定，金淦洪仅需支付一个车库的结算金额，投资公司也无需另行支付协议书第二条约定的房屋补偿款128000元，但投资公司仍应支付过渡费。2、退一步说，即便不按上述方式结算，根据拆迁政策，安置给金淦洪的房屋面积如因户型、公摊等原因实际超出250平方米的，超出部分也应按建安价基价即550元/平方米结算，从协议书第四条未约定市场价基价也可以证明安置给金淦洪的房屋均应按550元/平方米结算，一审对超出250平方米的房屋面积直接按市场价基价结算没有合同和法律依据。3、关于过渡费，投资公司的代理人在一审调解时曾认可金淦洪提出的计算标准和金额，后庭审中又改口，但未提供任何证据予以证明，一审采信投资公司的意见没有事实依据。另外，金淦洪在一审中认可收到10000元过渡费，是因为其看错了银行回单，事实上其仅于2012年8月21日收到一笔5000元过渡费。被上诉人投资公司辩称：1、金淦洪的合法拆迁面积仅有106.4平方米，超过的系违法建筑面积，该部分补偿已包含在附着物补偿款24172元中。按政策规定，采用房屋产权置换方式仍然需要支付对价，只不过安置面积在250平方米以内的按建安价基价550元/平方米进行结算，超过250平方米的面积按市场价基价3550元/平方米进行结算，而不是金淦洪理解的仅需支付一个车库的结算金额。况且根据拆迁补偿安置协议书第十条的内容，金淦洪需要在实际结算的基础上另行支付一个车库的结算金额。2、协议书第四条未约定市场价基价，属于合同价款约定不明，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法执行政府定价或者政府指导价的，应当按照规定履行。根据政策，超过250平方米的面积应当按照市场价基价3550元/平方米进行结算。3、一审系根据双方一致认可的过渡费计算标准对过渡费进行计算，相应计算结果正确。金淦洪在一审中自认收到10000元过渡费，二审中称看错了银行回单，依据不足，无法推翻其自认。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人临港街道辩称：同意投资公司的辩称意见，且金淦洪是与投资公司签订的拆迁补偿安置协议书，临港街道不是拆迁补偿安置的主体，无须承担任何责任。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人三元村委辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。金淦洪向一审法院起诉请求：1、投资公司、临港街道、三元村委交付夏东苑安置房；2、投资公司、临港街道、三元村委立即与金淦洪进行拆迁结算；3、投资公司、临港街道、三元村委支付拖欠的过渡费64800元（计算至2015年7月），自2015年7月至实际交房之日止的过渡费按2400元/月计算。一审法院查明：2011年10月20日，投资公司（甲方）与金淦洪（乙方）签订《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：因建设项目需要，根据《江阴市市区集体土地房屋拆迁管理实施办法》，受甲方委托依法拆除乙方房屋，双方就有关拆迁补偿安置问题协商一致后达成如下协议：一、被拆除房屋产权性质为住宅，房屋合法建筑面积为106.4平方米。二、乙方房屋的补偿、补助款为：1、根据江阴恒泰房地产评估有限公司估价，乙方的房屋补偿款20967元；2、装饰装修补偿款43341元；3、附着物补偿款24172元；以上几项合计，乙方房屋补偿款为128000元。三、乙方选择房屋产权置换方式。四、选择房屋产权置换方式的：1、按政策规定，置换给乙方的拆迁商品房地点为夏东苑，乙方要求置换面积为250平方米（其中90平方米2套、70平方米1套），房屋实际面积以测绘面积为准；该区域拆迁商品房建安价基价为550元/平方米，市场价基价为ⅰ元/平方米；乙方自愿按规定的抽签选房办法进行选购……六、乙方应于2011年10月28日前搬迁完毕，房屋交由甲方拆除。未经甲方同意，乙方不得任意拆改，若有私自拆除已作补偿的物件的，甲方有权在乙方补偿款中扣除……甲方承诺在收到乙方被拆除房屋的钥匙后30日内一次性付清乙方上述所有补偿款……十、其他约定：1、其中70平方米一套待其他村民全部安置结束后予以安置；2、结账时以实际结算为基础，乙方交付一个车库的结算金额……曹泽峰作为甲方的经办人在上述协议上签字。庭审中，曹泽峰陈述：其当时任夏港街道拆迁办副主任、西园村拆迁小组长。这个事情是其经手的。拆迁时西园村徐书记反映金淦洪一向比较配合村里工作，能否在拆迁时从政策角度给予一定的照顾。当时拆迁方主张安置两套90平方米的房屋，另外70平方米按照3000元/平方米补偿给金淦洪现金，不再安置房屋。但金淦洪不同意这个方案，要求70平方米按照6000元/平方米进行补偿。后来经镇里商量，其与金淦洪在村委徐书记办公室签订了这份协议。另查明：2010年2月夏港街道拆迁指挥部《关于职教园拆迁安置执行政策说明的函》规定：多层安置房安置价格：安置基价550元/平方米，成本基价2000元/平方米，市场基价3550元/平方米（该价格为初定，以动迁办最终文件为准）。2010年4月夏港街道拆迁指挥部《关于临港新城中央商务区新沟路以西民房拆迁安置所涉政策的函》规定：多层安置基价550元/平方米，成本基价2000元/平方米，市场基价3550元/平方米。还查明：协议签订后，金淦洪即搬离被拆迁房屋。2012年9月，金淦洪拿到了夏东苑31幢201室安置房屋及配套车库。2015年1月，投资公司安排被拆迁人抽签选房，金淦洪抽到了夏东苑三期50幢706室和46幢303室，但投资公司一直未将该两套房屋交付给金淦洪。江阴市房产局房产测绘建筑面积表显示：夏东苑31幢201室的建筑面积为97.24平方米、车库面积为14.51平方米，夏东苑46幢303室的建筑面积为97.11平方米，夏东苑50幢706室的建筑面积为90.03平方米。庭审中，投资公司提供证据证明三元村尚有10户家庭尚未安置结束，其中李惠珍家庭尚未抽签，其余9户已经抽签尚未结算。庭审中，金淦洪与投资公司对于按照《江阴市房屋拆迁过渡费补偿标准》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》计算过渡费达成一致意见；金淦洪自认已收到拆迁补偿过渡费10000元。《江阴市房屋拆迁过渡费补偿标准》对于住宅房屋的临时安置费如何计算中规定“以被拆迁房屋的合法建筑面积为基数，按每月每平方米3元发放，发放中不足600元的按600元计发。对选择货币补偿或现房直接安置的，一次性发放6个月临时安置补助费。对选择购买拆迁商品房的，临时安置补助费的发放日期从被拆迁户搬迁完毕交出旧房钥匙、可以实施旧房拆除之日起至拆迁商品房选房公告通知后三个月止，期间超过12个月的，自逾期之日起按每月每平方米6元发放，不足1200元的按1200元计发”。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条中规定“拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过十八个月。拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守过渡期限的协议。因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费”。本案的争议焦点是：一、投资公司交付两套房屋的条件是否成就；二、本案所涉房屋如何进行结算；三、房屋拆迁过渡费如何计算。一审法院认为：投资公司与金淦洪签订的《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应该按照合同约定履行各自义务。根据合同的相对性，临港街道与三元村委并非《集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》的合同主体，故无需承担合同义务。关于第一个争议焦点，金淦洪要求投资公司立即交付两套房屋。投资公司主张根据协议约定，其中一套70平方米的房屋未满足交付条件，需待其他村民全部安置结束后予以安置，这样约定的目的系优先安置其他无房村民，防止安置金淦洪后其他村民无房安置。因投资公司已经安排金淦洪进行抽签，安置房屋已经确定化，故不存在将金淦洪抽签房屋再安置给其他村民的可能，且投资公司亦未提供证据证明因安置金淦洪导致其他村民无房安置的情形，故对投资公司的上述主张不予采纳。投资公司应将夏东苑三期50幢706室和46幢303室房屋交付给金淦洪。关于第二个争议焦点，金淦洪认为因协议约定“乙方选择房屋产权置换方式”，故其可以被拆迁房屋置换三套拆迁房。投资公司认为夏东苑31幢201室房屋面积为97.24平方米，结算价为97.24平方米×3550元/平方米=345202元，车库面积为14.51平方米，结算价为14.51平方米×400元/平方米=5804元；夏冬苑46幢303室房屋面积为97.11平方米，结算价为46.76平方米×3550元/平方米+50.35平方米×590元/平方米=195705元；夏冬苑50幢706室房屋面积为90.03平方米，结算价为90.03平方米×910元/平方米=81927元；再加上代收费2384元，金淦洪应支付631022元；投资公司应支付金淦洪补偿款128000元，故金淦洪尚应支付503022元。1、对于250平方米的结算问题，因协议明确约定：乙方选择房屋产权置换方式；按政策规定，置换给乙方的拆迁商品房地点为夏东苑，乙方要求置换面积为250平方米（其中90平方米2套、70平方米1套），房屋实际面积以测绘面积为准。该区域拆迁商品房建安价基价为550元/平方米。从合同签订人曹泽峰的陈述中，可以明确看出当时投资公司主张安置金淦洪两套房子，再补偿其一笔现金，金淦洪尚不同意，因此不可能再约定超过合法建筑面积106.4平方米部分按照市场价格结算。故置换面积250平方米按照建安价基价计算是明确的，即250平方米×550元/平方米=137500元。2、对于超过250平方米面积房屋的结算问题，根据合同法第六十二条规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。因政策规定多层安置市场基价为3550元/平方米，参照该规定，超过250平方米面积的房屋应按照3550元/平方米进行结算。因夏东苑31幢201室的建筑面积为97.24平方米，夏东苑46幢303室的建筑面积为97.11平方米，夏东苑50幢706室的建筑面积为90.03平方米，故超过250平方米面积房屋的结算价为（97.24平方米+97.11平方米+90.03平方米-250平方米）×3550元/平方米=122049元。3、协议约定：结账时以实际结算为基础，乙方交付一个车库的结算金额。从文义上看，该约定也是明确的，即金淦洪在实际结算的基础上需支付一个车库的结算金额。因双方一致确认车库单价为400元/平方米，故法院依法予以确认。因车库面积为14.51平方米，故车库结算价为14.51平方米×400元/平方米=5804元。4、协议约定：乙方房屋补偿款为128000元，甲方承诺在收到乙方被拆除房屋的钥匙后30日内一次性付清乙方所有补偿款。故投资公司应给付金淦洪补偿款128000元。综上，金淦洪应给付投资公司房屋结算款为137500元+122049元+5804元-128000元=137353元。关于第三个争议焦点，庭审中金淦洪与投资公司就房屋拆迁过渡费的计算标准达成一致意见，法院依法予以确认。投资公司认为，拆迁补偿协议没有涉及过渡费，不同意给付，即使给付，因金淦洪已经取得一套拆迁房，故应扣减相应的过渡费。过渡费是拆迁后给予被拆迁方的临时安置租房费用，应计算至被拆迁人实际能够使用安置房屋时止。虽然投资公司已安排金淦洪抽签，但未全部交付安置房屋，故过渡费应计算至投资公司实际交付房屋之日。因2012年9月投资公司已安置金淦洪90平方米户型的房屋一套，根据公平原则应在协议约定总安置面积250平方米的基础上扣减相应的过渡费，扣减比例为90/250=0.36。故自2011年11月起至2012年12月（选房公告通知后三个月）止，过渡费为600元/月×14月=8400元；自2013年1月起至2013年4月止，过渡费为600元/月×（1-0.36）×4月=1536元；自2013年5月起至2014年4月止，过渡费为1200元/月×（1-36%）×12月=9216元。综上，截至2014年4月，过渡费合计19152元，扣除投资公司已支付的10000元，投资公司还应支付9152元。自2014年5月起至实际交房之日止，投资公司应按照1152元/月[即1800元/月×（1-36%）]支付过渡费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条之规定，判决：一、投资公司于判决发生法律效力之日起10日内将夏东苑三期46幢303室、夏东苑三期50幢706室两套房屋交付给金淦洪；二、金淦洪于判决发生法律效力之日起10日内给付投资公司房屋结算款137353元；三、投资公司于判决发生法律效力之日起10日内给付金淦洪过渡费9152元（暂计算至2014年4月，自2014年5月起至实际交房之日止按照1152元/月计算）；四、驳回金淦洪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3460元（金淦洪已预交），由投资公司负担（于判决发生法律效力之日起10日内直接给付金淦洪）。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，曹泽峰出庭陈述：签订拆迁补偿安置协议书时其在场，具体怎么说的其不是很清楚，是投资公司的领导和金淦洪谈的。当时领导说给金淦洪250个平方，没有说具体价格。其他拆迁户都是按照拆迁政策来结算的。金淦洪提供同村刘亚琴户的拆迁补偿安置协议书及双作价产权互换协议书。其中拆迁补偿安置协议书载明：被拆除房屋合法建筑面积327.31平方米；房屋补偿款合计390800元；乙方选择房屋产权置换方式；乙方要求置换面积为285平方米（其中125平方米一套，90平方米一套，70平方米一套）；建安价基价为550、880（小高层）元/平方米，市场价基价为3550元每平方米。双作价产权互换协议书显示：刘亚琴户实际安置房屋面积为313.28平方米（130.52平方米+97.14平方米+85.62平方米），其中35平方米按市场价结算，其余面积均按建安价结算。证明实际结算时，安置房屋因户型、公摊面积等原因不可能与约定的户型面积完全一致，超出部分的面积仍然按建安价结算。投资公司提供：1、袁爱娣户的拆迁补偿安置协议书及双作价产权互换协议书。其中拆迁补偿安置协议书载明：被拆除房屋合法建筑面积77.78平方米；房屋补偿款合计98000元；乙方选择房屋产权置换方式；乙方要求置换面积为90平方米（其中90平方米一套）；建安价基价为550元/平方米；超出12.22平方米按3550元/平方米计算。双作价产权互换协议书显示：袁爱娣户实际安置房屋面积为97.11平方米，其中12.22平方米按市场价结算，其余面积均按建安价结算。2、袁洪泉户的拆迁补偿安置协议书及双作价产权互换协议书。其中拆迁补偿安置协议书载明：被拆除房屋合法建筑面积78.2平方米；房屋补偿款合计98000元；乙方选择房屋产权置换方式；乙方要求置换面积为90平方米（其中90平方米一套）；建安价基价为550元/平方米,市场价基价为3550元/平方米。双作价产权互换协议书显示：袁洪泉户实际安置房屋面积为109.21平方米，其中11.8平方米按市场价结算，其余面积均按建安价结算。3、朱国良户的拆迁补偿安置协议书及双作价产权互换协议书。其中拆迁补偿安置协议书载明：被拆除房屋合法建筑面积355.2平方米；房屋补偿款合计355000元；乙方要求置换面积为285平方米（其中小高层125平方米一套，90平方米一套，70平方米一套）；建安价基价为多层550、小高层850元/平方米,市场价基价为3550元/平方米；其中35平方米以3550元/平方米计算。双作价产权互换协议书显示：朱国良户实际安置房屋面积为328.6平方米（133.77平方米+109.21平方米+85.62平方米），其中35平方米按市场价结算，其余面积均按建安价结算。二审中,金淦洪提供银行明细查询单，证明其仅于2012年8月21日收到过渡费5000元，而非10000元。本院认为：金淦洪与投资公司签订的拆迁补偿安置协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方均应按约履行。二审中双方争议的焦点是：一、安置房如何结算；二、过渡费如何计算。关于争议焦点一。双方签订的拆迁补偿安置协议书第四条仅约定了建安价基价为550元/平方米，而未约定市场价基价。对此，金淦洪认为没有约定市场价就视为全部按建安价计算，而投资公司则认为没有约定应按拆迁政策规定的市场价即3550元/平方米计算。无论是根据金淦洪提供的刘亚琴户的拆迁补偿安置协议书，还是根据投资公司提供的袁爱娣户、袁洪泉户、朱国良户的拆迁补偿安置协议书，均对市场价基价进行了约定，而关于为何金淦洪户的拆迁补偿安置协议书没有对市场价基价进行约定，投资公司一、二审均未能作出合理说明，尤其经办人曹泽峰出庭表示对该事项不清楚，投资公司应承担于己不利的法律后果，故本院采信金淦洪的主张。同时，根据上述刘亚琴户、袁爱娣户、袁洪泉户、朱国良户的拆迁补偿安置协议书及双作价产权互换协议书，除政策规定超过250平方米户型的面积或协议约定的面积按市场价结算外，其他因安置房户型、公摊导致的实际面积增加仍然按建安价结算，而投资公司亦强调上述拆迁户均是按相应拆迁政策进行安置结算的，故金淦洪户也应按同样标准的拆迁政策进行结算。关于协议书第十条约定“结账时以实际结算为基础，乙方交付一个车库的结算金额”，从文义理解，无法得出金淦洪仅需支付一个车库的结算金额的结论，还是要以实际结算为基础，否则可以直接约定“乙方仅交付一个车库的结算金额”，而无需增加“以实际结算为基础”的前提；且金淦洪称其仅需支付一个车库的结算金额、投资公司也无需支付其房屋补偿款，与拆迁补偿安置协议书约定了房屋补偿款明显不一致，故本院不予采信。综上，金淦洪应给付投资公司房屋结算款34213元（550元/平方米×284.38平方米+5804元-128000元）。关于争议焦点二。金淦洪与投资公司一致认可按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》规定的标准计算过渡费，一审结合金淦洪于2012年9月已拿到一套90平方米户型安置房的事实作出相应扣减，认定的过渡费正确。金淦洪一审中自认投资公司已支付过渡费10000元，二审中反言称仅收到5000元过渡费，但根据三元村委提供的证据，三元村委于2012年8月21日、2013年2月5日先后支付拆迁过渡费5000元，合计10000元，故金淦洪上诉认为其仅收到5000元过渡费的意见，本院不予采信。此外，临港街道与三元村委并非拆迁补偿安置协议书的主体，故金淦洪要求临港街道、三元村委承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江阴市人民法院（2015）澄民初字第00715号民事判决第一项、第三项；二、撤销江阴市人民法院（2015）澄民初字第00715号民事判决第二项、第四项；三、金淦洪于本判决发生法律效力之日起10日内给付投资公司房屋结算款34213元。四、驳回金淦洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3460元，由投资公司负担；二审案件受理费3460元，由投资公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴审 判 员 李 杨代理审判员 宁尚成二〇一七年四月二十四日书 记 员 蒋 懿 来源：