（2017）云0112民初730号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-08
案件名称
徐礼贵与刘波、昆明银天房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐礼贵,刘波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初730号原告：徐礼贵，男，汉族，1988年8月生，云南省曲靖市人。委托诉讼代理人：杨谋飞，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告:刘波，男，汉族，1959年8月生，云南省昆明市人。被告：昆明银天房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：530112100026339。住所：云南省昆明市西山区广福路广福小区二区*幢**号。法定代表人：甘鹏。委托诉讼代理人：张福卫（该公司员工），男，汉族，1988年12月生，云南省曲靖市人，特别授权代理。原告徐礼贵诉被告刘波、昆明银天房地产经纪有限公司（以下简称“银天房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，于2017年4月5日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐礼贵的委托诉讼代理人杨谋飞，被告银天房地产公司的委托诉讼代理人张福卫到庭参加了诉讼，被告刘波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告刘波返还原告购房定金100000元；3、被告刘波返还原告购房款315000元；4、被告刘波支付原告违约金1112000元；5、被告银天房地产公司对上述款项承担连带还款责任；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月11日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告刘波位于房屋（面积为281.65平方米），出售价格为5560000元，约定若一方违约，违约金为购房款的20%，双方应当于2015年11月23日办理房屋所有权的过户手续。合同签订当天，原告向被告刘波支付200000元的购房款，并于次日支付购房定金100000元。2015年11月23日，原被告到公证处，被告刘波不同意过户，之后原告才从公证处得知该套房屋涉及是被告刘波与前妻的婚内财产，因在离婚时双方并未对该套房屋进行分割故无法交易。被告刘波以向前妻补偿为由，要求原告再支付105000元。2016年，原告得知被告刘波将上述房屋出售给他人。现由于原告的合同目的不能实现，特诉至法院，要求被告刘波退还购房款支付违约金以及返还定金，被告银天房地产公司没有尽到定金保管义务以及房源审查义务应当承担连带还款责任。被告刘波未作答辩。被告银天房地产公司答辩称，被告同意解除《房屋买卖合同》。购房款、购房定金均由被告刘波直接收取，支付购房款时被告并不在场，具体支付情况被告并不知情。合同不能继续履行是由于被告刘波造成，被告已经完成中介服务，亦没有代为收取任何款项，在签订合同之前亦告知原告涉案房屋并非被告刘波一人所有的真实情况，故不应当承担连带还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告所举证据，本院均予以采信，被告银天房地产公司无证据提交。本院确认本案法律事实如下：2015年11月11日，原告徐礼贵（乙方）、被告刘波（甲方）、被告银天房地产公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方房屋，房屋产权面积281.65㎡，成交价格为5560000元，乙方应支付100000元购房定金，由丙方代收并保管，甲乙双方应当于2015年11月23日之前办理过户手续，由丙方协助办理。若甲乙双方任何一方违约，需支付对方房屋价款的20%作为违约金。补充条款约定第一次支付购房款为签订合同次日支付甲方100000元，2015年11月23日之前支付甲方2100000元为甲方还银行贷款，同时甲方做公证委托给乙方指定的人还银行贷款、过户、拿房产证、交税等手续，做完委托公证当天乙方支付甲方600000元，在委托公证做完后十个工作日内乙方支付甲方2760000元。合同第八条居间服务约定被告银天房地产公司提供的服务为接受买方购房委托并为买方提供房产信息，陪同看房；向买方如实传达卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等）；接受卖方售房意向并为卖方提供合适买方；促成交易，协助办理房地产交接事宜；提供银行按揭贷款、赎楼、产权转移登记手续、期限、缴纳费用等的咨询服务。2016年3月18日涉案房屋变更登记到案外人黎兵勇名下。另，原告及被告银天房地产公司当庭明确，签订《房屋买卖合同》之前，原告就知道涉案房屋被告刘波系共有权人，所有权人为案外人刘晶晶；合同约定应当由被告银天房地产公司代管的购房定金100000元由原告直接向被告刘波支付；原告陈述，其并未按照合同约定向被告刘波支付款项，而是在签订合同当日以现金方式向被告刘波支付购房款200000元（被告刘波出具的《收条》为据），于2015年11月12日以银行转账形式分两次向被告刘波支付购房定金共计100000元，于2015年12月10日、12月31日以银行转账形式分别向被告刘波支付购房款100000元、5000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合同真实有效，各方当事人均应按照约定履行各自义务。庭审查明，2016年3月18日涉案房屋产权已变更为案外人黎兵勇，故原告购房目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，在被告银天房地产公司亦同意解除《房屋买卖合同》的情况下，本院对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告刘波应当返还原告支付的购房款以及定金。原告陈述，2015年11月11日至2015年12月31日期间，原告向被告刘波共计支付购房款305000元、购房定金100000元，有打款凭证以及被告刘波签署的《收条》为据。被告刘波经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃举证的权利，相应不利的法律后果应当由其承担。故本院对原告要求被告刘波返还305000元购房款以及100000元定金的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告明确选择违约金条款进行主张。被告银天房地产公司称，涉案房屋不能交易的违约责任在被告刘波，被告刘波曾口头承诺涉案房屋的产权人刘晶晶同意卖房，但在收取部分款项后于2016年3月18日将涉案房屋变更登记到案外人黎兵勇名下，故本院认定系被告刘波的违约行为导致原告合同目的不能实现，应当承担违约责任。《房屋买卖合同》约定违约金为房价的20%（即1112000元），本院认为，虽违约金条款是双方真实意思表示，但明显约定过高，并且原告陈述在签订《房屋买卖合同》之前就知道涉案房屋并非被告刘波一人所有，仍继续与其签订合同，其行为存在过错，本院酌情支持违约金100000元。至于被告银天房地产公司的责任问题，本院认为，《房屋买卖合同》中第八条已经明确约定被告银天房地产公司应当提供的居间服务内容，未约定被告银天房地产公司应当对被告刘波的还款义务承担连带责任，且被告银天房地产公司在本案中不存在过错，原告亦当庭明确仅对被告刘波一人主张还款，故本院对原告要求被告银天房地产公司承担连带还款责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐礼贵与被告刘波、昆明银天房地产经纪有限公司于2015年11月11日签订的《房屋买卖合同》。二、被告刘波于本判决生效之日起十日内返还原告徐礼贵购房款305000元。三、被告刘波于本判决生效之日起十日内返还原告徐礼贵购房定金100000元。四、被告刘波于本判决生效之日起十日内支付原告徐礼贵违约金100000元。五、驳回原告徐礼贵的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币18544元（原告已预交），由被告刘波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 石晶晶人民陪审员 李云成人民陪审员 何 云二〇一七年四月二十四日书 记 员 邹雨青 来源：百度搜索“”