（2017）京03民终4811号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-07-04

案件名称

李某与苏某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李某,苏某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终4811号上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，男，1972年5月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭一强，北京尚勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏某，男，1970年3月23日出生，回族。委托诉讼代理人：魏宪忠，北京市海拓律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人苏某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初52834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李某及其委托代理人郭一强，苏某及其委托代理人魏宪忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏某一审本诉请求，支持我方反诉请求中的第1、2项以及第3项中的解抵押手续费11272.73元（其余一审反诉请求不再主张）；诉讼费由苏某承担。事实和理由:1、本案的争议焦点是合同双方谁存在违约行为。一审法院错误确定焦点问题，且对焦点问题的理解也存在前后矛盾，并最终做出不符合基本逻辑的错误判断。2、苏某首先违约，李某不存在违约行为。依据合同约定，苏某应在办理过户之前向李某支付购房款。按照通常理解，苏某应该在合同签订后90日内将房款支付，李某再按照约定时间办理过户手续。但苏某一直拒绝支付，即使在预约的2016年8月19日前仍未支付任何房款。由于苏某付款义务在前，其已构成根本违约，李某有先履行抗辩权，有权拒绝给予办理过户手续，不存在违约行为。3、由于苏某根本违约，李某依法发出解除合同通知书，房屋买卖合同已依法解除，一审法院判决继续履行，显然属于违法裁判。4、一审法院没有追加李某的配偶张艳霞为共同被告，剥夺了其诉讼抗辩权利，属于严重的程序错误。苏某辩称：同意一审判决，不同意李某的上诉请求。1、苏某自始至终没有任何违约行为，根本违约的是李某。按照约定，我方在2016年8月19日过户前将465万元的房款支付给李某就可以，但中介通过微信告诉李某余款已经准备好，但李某仍不配合，不提供收款账号，也不明确说明不会去配合过户。2、由于李某违约导致购房合同没有及时履行，购房合同仍然具有法律效力。3张艳霞作为代理人，在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等文件上都签字了。李某至一审庭审都没有提及涉案房屋共同共有的问题，房产证上也只有李某一个人的名字，甚至在发出的解除合同通知书上也没有张艳霞的签字。一审中，张艳霞也作为李某的诉讼代理人参加了一审的全部庭审活动，其权利并没有受到限制。苏某向一审法院起诉请求：1.继续履行双方于2016年4月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、要求李某协助办理位于北京市朝阳区小黄庄前街×房屋所有权转移登记手续；3、要求李某支付违约金47万元。事实和理由：2016年4月29日，双方在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下就位于北京市朝阳区小黄庄前街×号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由苏某购买上述房屋，购买价款为470万元。上述合同签订后，我按约履行了相应的合同义务，但是李某拒不办理过户登记手续。李某在一审法院辩称并反诉称：2016年4月29日，双方在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下就位于北京市朝阳区小黄庄前街×号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由苏某购买上述房屋，购买价款为470万元。后苏某没有按照合同约定支付购房款，经我多次催促，苏某仍不履行合同约定的给付房款的义务，导致我无法履行合同，并且使我失去了购房机会和造成了经济损失。现我提出反诉，请求人民法院判令1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.要求苏某支付违约金94万元及相应违约金利息（以94万元为本金×中国人民银行同期贷款利率×自2016年7月28日起至苏某实际支付之日止）；3.要求苏某支付提前解抵押手续费11272.73元、利息和违约金损失97600.4元、房屋租金损失4万元；4、苏某协助配合我方解除网签手续。苏某在一审法院对反诉辩称：不同意李某的全部反诉请求。李某违约，其诉讼请求没有事实和法律依据，解抵押的手续费应由其自行承担，为此发生的借款与我无关。涉案房屋至今未交付给我，租金损失没有依据。李某在违约金的基础上计算利息，其反诉请求无法律依据。涉案合同约定签约90日内办理登记手续，在120日内取得产权证，李某认为合同已经自行终止，这是双方争议的焦点，我方没有违约，一直按照合同履行，如果李某配合，我可以在合同约定的8月29日前取得房屋所有权证。一审法院认定事实：2016年4月29日，苏某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李某将位于北京市朝阳区小黄庄前街×号房屋出售给苏某，该房屋已经设定抵押，抵押权人为韩国友利银行，抵押金额120万元，该房屋的抵押，李某应网签之前办理抵押注销手续。苏某应于本合同签订当日向李某支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转。本合同中资金存管指为确保交易安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配，待满足解冻条件后资金解冻。苏某选择全款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定，选择全款支付的，双方一致同意，苏某分两次向李某支付定金以外的所有成交价款。第一次，于网签后，过户之前，苏某向李某支付460万元，资金通过资金存管方式划转，第二次，于交房当天，苏某向李某支付5万元，资金通过自行交接方式划转。李某应当在过户之日起1个工作日内将该房屋交付给苏某。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房产权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面补充协议。因李某原因致使苏某未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，苏某有权单方解除合同。因苏某原因致使李某在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且苏某取得房屋产权证书的，李某有权解除合同。如果李某选择解除合同，应当以书面形式进行。本合同自李某向苏某发出的书面通知到达苏某之日起自动解除。苏某按成交总价款的20%向李某承担违约责任。李某于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的苏某已付款，如已付款不足以抵扣，苏某应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由苏某承担。解除合同后，苏某另须配合李某办理注销网上签约等手续，如未办理李某可单独追究苏某违约责任。除不可抗力外，苏某未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任，苏某逾期超过10日的，李某有权单方解除合同，李某选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。附件三存量房交易结算资金自行划转声明双方决定自行划转交易结算资金。同日，双方签订《装修款补充协议》、《补充协议》。同日，苏某支付李某定金5万元。李某、苏某就上述房屋签订了网签合同，7月11日，双方办理了缴税手续。经预约，该房屋可于2016年8月19日办理权属转移登记手续。2016年8月2日，苏某、李某、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）工作人员协商付款事宜、合同继续履行事宜。2016年8月19日，李某未配合办理上述房屋权属转移登记手续。2016年8月21日，李某向苏某发出《解除购房合同通知书》。经查，上述文件于8月23日被签收。一审法院认为:2016年4月29日，苏某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》是各方真实意思表示，内容合法有效，均应全面履行。本案争议的焦点在于房屋权属转移登记的时间。李某以双方应在7月28日前完成房屋权属转移登记手续，苏某应于过户前（7月28日前）按照约定方式将460万元支付给李某抗辩。依据合同约定应于2016年4月29日开始起90日内共同申请办理权属转移登记手续，事实上双方已经于2016年7月11日共同申请办理权属转移登记手续，预约的时间为2016年8月19日，鉴于合同没有约定过户的具体时间，2016年8月19日在涉案合同签订之日起的120日内，同时行政机关的预约号制度致使涉案房屋过户时间为2016年8月19日，该过户时间超过90日不能归咎于苏某、李某任一方，故法院对苏某的抗辩意见予以采纳，苏某应于8月19日前支付李某460万元购房款，李某未配合办理过户手续，其行为构成违约。关于苏某要求继续履行合同、办理过户手续一节，如前所述，鉴于苏某自愿向法院提存465万元，故法院对苏某该部分诉讼请求予以支持。关于支付违约金的一节，鉴于房价波动、双方对合同的理解、损失问题等因素，法院对苏某该部分诉讼请求不予支持。关于解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、违约金94万元及相应违约金利息、提前解抵押手续费11272.73元、利息和违约金损失97600.4元、房屋租金损失4万元的反诉请求，李某之行为构成违约，其不享有合同解除权，因此无权解除涉案合同，也无权要求违约金等损失。关于苏某协助配合解除网签手续一节，鉴于法院认定涉案合同继续履行，故法院对李某该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、继续履行苏某与李某于二〇一六年四月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》。二、李某于判决生效后三十日内配合苏某办理完毕位于北京市朝阳区小黄庄前街13号院4号楼3层302号房屋的所有权转移登记手续。三、驳回苏某的其他诉讼请求。四、驳回李某的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万二千二百元，由苏某负担四千一百七十五元（已交纳），由李某负担一万八千零二十五元（苏某已交纳，李某于判决生效后七日内转交给苏某）。反诉费二万六千一百三十元，由李某负担（已交纳）。二审中，李某提交了如下证据：1、自行录制的录音一段。李某主张系其与我爱我家公司电话客服沟通过程，欲证明90天应指实际完成过户手续的时间。苏某对该证据的真实性和关联性均不予认可。2、证人曲某出庭作证：涉案房屋是李某委托我登记出售的，但我没有参与经纪工作，是由我的同事杨存银经手办理。2016年7月，李某找我跟杨存银沟通，我是代表李某做中间的传话人。2016年7月交完税，李某想要100万元左右的首付款，我跟杨存银说了，苏某不同意，双方进行协商，但没有达成共识。合同里约定过户之前支付购房款一般是双方具体协商，自行划转的过户之前就行，资金监管最晚为过户前24小时。2016年7月预约过户很难，因为成交量比较大，一般都是一个多月以后。2016年8月19日之前，我和李某都知道苏某的购房款465万元都已经到位了。李某、苏某均表示认可上述证人证言。本案中，李某主张与张艳霞于2001年结婚，2013年3月在民政局离婚，2013年4月1日复婚，之后没有再离婚；涉案房产系夫妻共同财产，使用夫妻共有的钱所购得。对其主张的上述事实，李某未提交相应的证据。另查，2016年4月29日，苏某与李某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《装修款补充协议》、《补充协议》上，张艳霞均作为李某的代理人签字。二审中，苏某没有新证据提交。本院经审理查明的事实与原审法院所查明的事实一致。以上事实，有双方当事人陈述、证人证言、合同等证据在案佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李某与苏某签订房屋买卖合同后，均应依照合同约定履行合同义务。本案中，双方明确约定最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。故双方于2016年7月11日申请办理权属转移登记，并预约至2016年8月19日实际办理过户手续，符合合同约定。李某主张“合同签订之日起90日内”是完成全部房产交易的时间，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。经审查，苏某并无违约情节，其作为守约方有权要求李某继续履行合同。李某在不享有合同解除权的情况下所提出的相关反诉请求，于法无据，本院均不予支持。张艳霞并非涉案房屋买卖合同的相对人，亦非登记的房屋所有权人，且其作为李某的代理人实际参与了涉案房屋的交易过程。此外，李某亦未对其与张艳霞的夫妻关系及涉案房屋属夫妻共同财产举证。综合上述情况，李某所称应追加张艳霞为共同被告的主张，应予驳回。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故对当事人未上诉的部分，本院亦予以维持。综上所述，李某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44400元，由李某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　巴晶焱审判员　夏　莉审判员　曾　彦二〇一七年四月二十四日法官助理　李　惠书记员　胡　潇更多数据：搜索“”来源：