（2016）粤19民终9655号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-08-03
案件名称
李志安、袁柳租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李志安,袁柳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终9655号上诉人（原审原告）：李志安，男，汉族，1968年3月24日出生，住广东省东莞市莞城区，委托代理人：周军，广东雄爵律师事务所律师。委托代理人：莫文战，广东雄爵律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：袁柳，女，汉族，1973年1月17日出生，住广东省东莞市东城区，上诉人李志安与上诉人袁柳因租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院(2016)粤1971民初18365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志安因本案向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除李志安、袁柳之间的物业租赁合同，并支付2016年6、7月共两个月租金5200元（腾空前的水电费）；2、袁柳立即腾空所占用房屋；3、袁柳赔偿李志安租金损失（从起诉之日起，按每日87元计算，直至袁柳彻底干净全部地腾空房屋之日止）；4、袁柳支付李志安违约金（从起诉之日起，按每日130元计算，直至彻底干净全部地腾空房屋之日止）；5、诉讼费由袁柳承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认袁柳与李志安在2016年6月1日签订的《物业租赁合同》无效。二、袁柳应于判决生效之日起七日内向李志安返还位于东城××××及阁楼三个房间的物业。三、袁柳应于判决生效之日起七日内向李志安支付使用费，按照每月2600元的标准从2016年6月1日起计至返还案涉物业之日止（已付押金5200元在使用费中予以抵扣）。四、驳回李志安的其他诉讼请求。本案一审诉讼费25元，由袁柳承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初18365号民事判决。李志安不服原审判决，向本院上诉称：一审法院判决时，没有判决袁柳返还所占用的李志安一楼的20平方米的房间，也未判决违约金和袁柳搬离前的全部水电费，据此，李志安请求本院：1、请求二审法院撤销原审判决第一项、第四项，改判如下：（1）袁柳返还位于东城××井蓈××湖××楼20平方米的房间；（2）袁柳支付李志安违约金，从起诉之日起，按每天130元计算，直至完全搬离所占用的房屋之日为止；（3）判决袁柳支付搬离所占用房屋之日的全部水电费。2、本案一审、二审诉讼费用由袁柳承担。袁柳亦不服原审判决，向本院上诉称：袁柳无需向李志安支付使用费。双方存在十多年的租赁关系，案涉租赁合同签订前，袁柳曾承租李志安整栋房屋。后来，袁柳重新与李志安签订了案涉租赁合同，承租其中一层，其他不承租。袁柳承租整栋房期间，先后对房屋装修投入约1000000元，但在袁柳放弃承租后双方对装修的归属折价问题签订了一份协议书，内容为“同意启德李再田如不租，可拆装修及安装水电等物件。”原审庭审中，李志安确认协议书的真实性。按照法律规定，租赁合同终止后，装修没有形成附合的承租人有权利拆除，如果出租人同意利用，应当折价填补承租人损失，没有形成附合的，出租人应当折价填补承租人的损失。因案涉租赁房屋是没有房产证的，也没有相应建设工程规划许可证，案涉租赁合同无效，李志安应返还袁柳押金5200元。李志安要求袁柳搬离租赁物并返还租赁物，却未针对装修项目赔偿李志安的损失。因此，袁柳无需向李志安支付租金，反而李志安应支付装修损失。退一步讲，即使袁柳需要支付使用费，也不应当按照每月2600元的标准进行计算。因案涉租赁合同无效，不应当以合同中约定的月租标准计算，该标准过高，导致案涉租赁合同无效的主要过错是李志安，因此李志安应承担主要责任，若按照合同约定的月租为标准计算使用费对袁柳不公平，应适当减少。综上，袁柳请求本院：1、撤销原审判决第三项，判决袁柳无需向李志安支付使用费；2、判令李志安承担本案一审、二审诉讼费用。李志安、袁柳在二审法庭调查中口头答辩称其二人的答辩意见与各自上诉意见一致。本院经审理查明，确认原审判决查明的事实。二审法庭调查查明以下事实：一、关于一楼20平米的房间。李志安确认其主张权利的依据是案涉物业租赁合同，该合同所涉租赁物不含其上诉主张的一楼20平米的房间；双方没有就一楼20平米房间签订书面合同。双方确认一楼20平米的房间是袁柳建成的。李志安主张该房间依合同约定归李志安所有，供袁柳无偿使用，随时可以要求袁柳搬走。袁柳确认至今一直占用上述房间，但主张不需要支付费用。二、关于水电费。李志安明确放弃对袁柳的水电费诉请。三、关于装修。袁柳主张在案涉物业租赁合同签订后对该合同指向的租赁物进行过装修，但李志安不予确认，李志安主张装修是签订合同前做好的。双方确认袁柳据以主张无需支付占有使用费的协议书（落款为2014年1月16日）涉及案涉租赁合同签订前其他租赁关系的处理。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，李志安在二审法庭调查中明确放弃对袁柳支付水电费的诉求，本院予以准许。据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：一、李志安主张袁柳返还一楼20平米房间是否成立。二、李志安主张袁柳向其支付违约金是否成立。三、袁柳主张无需支付占有使用费是否成立。对此，本院分析如下：关于焦点一。据补充查明的事实，李志安主张返还的一楼20平米房间不是案涉物业租赁合同所指向的租赁物，袁柳占有该房间非基于本案的租赁关系，故，李志安针对一楼20平米房间主张权利，不属本案租赁关系应处理的范围，本院不予处理。关于焦点二。案涉租赁物未取得过相关权属证明或报建凭证，原审认定案涉物业租赁合同无效合法有据，本院对合同效力认定予以维持。无效的合同，自始无效。李志安据无效合同主张袁柳支付违约金，有悖于法律，本院不予支持。关于焦点三。没有证据证明袁柳在案涉物业租赁合同签订后对租赁物进行过装修，且双方确认袁柳据以主张无需支付占有使用费的协议书（落款为2014年1月16日）为双方就案涉租赁合同签订前其他租赁关系的处理协议，故，袁柳主张因李志安未向其赔付装修款而无需向李志安支付占有使用费不成立，本院不予支持。袁柳虽主张2600元/月的占有使用费标准过高但未就此进行举证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原审法院按照2600元/月计算占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李志安、袁柳的上诉请求均不成立，其上诉请求本院分别予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案李志安上诉部分的二审受理费为92.5元（李志安预交），由李志安负担；袁柳上诉部分的二审受理费为60元（袁柳预交），由袁柳负担。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年四月二十四日书记员 冯文娟胡春晖 来源：百度“”