（2017）桂0802民初194号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-11-07

案件名称

邝军伦与贵港市辉煌国际贸易有限公司、盛秋联房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贵港市港北区人民法院

所属地区

贵港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邝军伦,贵港市辉煌国际贸易有限公司,盛秋联,蒙惠权

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百一十四条第一款，第二百一十六条；《中华人民共和国物权法》：第二百二十六条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民事判决书（2017）桂0802民初194号原告：邝军伦，男，1972年7月30日出生，汉族，住贵港市港北区。委托代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。被告：贵港市辉煌国际贸易有限公司，住所地贵港市德宝花园27幢1单元601号。法定代表人：盛秋联，董事长。被告：盛秋联，女，1970年8月29日出生，汉族，住贵港市港北区。被告：蒙惠权，男，1968年8月6日出生，汉族，住贵港市港北区。原告邝军伦与被告贵港市辉煌国际贸易有限公司(以下简称辉煌公司)、盛秋联、蒙惠权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邝军伦的委托诉讼代理人陆如积到庭参加诉讼，被告辉煌公司、盛秋联、蒙惠权经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝军伦向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告辉煌公司于2014年12月19日签订的《融资租赁合同》、《商铺租赁使用权回购协议》以及2014年12月20日签订的《商铺租赁使用权回购补充协议》；2、判令被告辉煌公司向原告归还融资款185万元，并支付延期交付商铺和车位的赔偿金120万元（自2016年1月1日起按每月10万元暂计至2016年12月31日止，以后的赔偿金计至融资款返还原告之日止），合计305万元；3、请求法院依法判令被告盛秋联、蒙惠权对上述融资款及赔偿金共305万元承担连带偿还付款的保证责任；4、请求法院依法判决原告有权申请拍卖盛秋联持有的辉煌公司230万元股份，所得价款原告享有优先受偿的权利;5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月19日，被告辉煌公司因其开发的“贵港市现代家园”项目需要资金建设，且项目地面第一层全部商铺公司自留使用不对外销售，同意以融资租赁方式将上述商铺出租给原告，并与原告签订了《融资租赁合同》。该合同约定：原告租用“贵港市现代家园”地面一层全部商铺及地面10个车位和地下一层车位20个，租期为二十年，原告一次性向被告辉煌公司支付租金185万元，商铺和车位计划于2015年6月向原告交付，如商铺在2015年12月底后才交付，被告辉煌公司自2016年1月1日起，按月每月向原告支付10万元作为延期交付赔偿金，还约定被告辉煌公司应提供相关资料给原告，保证“贵港市现代家园”在建项目属其所有并对外销售。之后，被告辉煌公司又于2014年12月19日、12月20日与原告签订了《商铺租赁使用权回购协议》、《商铺租赁使用权回购补充协议》，协议约定：如被告辉煌公司在2015年3月16日之前返还172万元给原告，或在2015年3月17日至2015年4月16日之间返还179万元给原告，原告同意将租用上述商铺和车位的使用权归还被告辉煌公司；若被告辉煌公司在2015年5月16日之后返还185万元给原告要回上述商铺和车位租赁使用权的，原告可以选择同意或不同意，决定权在原告；若辉煌公司在2015年4月16日之前取得“贵港市现代家园”地面第一层全部商铺销售许可证，同意用地面第一层紧靠金港大道一面全部宽度乘以向南进深度计算总面积要足450平方米商铺抵押给原告（抵押时间至2015年5月16日，超期还款每日按金额185万元的0.3%计付违约金给原告），办理后将“贵港市现代花园”上述商铺及车位二十年的租赁使用权归还被告辉煌公司。2014年12月19日，被告盛秋联、蒙惠权分别出具担保书给原告，愿意用其单位或个人财产为被告辉煌公司与原告的债务承担连带责任保证，保证时间直至债务清偿完毕。同日，被告盛秋联与原告签订了《股权质押合同》，同意将其持有的辉煌公司230万元股份质押给原告，质押时间至上述商铺及车位交付使用日或被告回购上述商铺及车位租赁使用权日。上述合同及协议书签订后，原告于2014年12月19日以银行转账方式支付融资款185万元到被告辉煌公司指定的银行账户，但被告辉煌公司开发的“贵港市现代家园”项目尚未竣工，尚未通过有关部门验收，延期1年多仍无法履行协议书的约定将其开发的商铺和车位交付给原告使用，也未返还融资款185万元给原告，其行为明显违反了上述合同的约定，已构成根本违约，给原告造成严重的经济损失。因此，原告有权依法解除与被告辉煌公司签订的《融资租赁合同》、《商铺租赁使用权回购协议》、《商铺租赁使用权回购补充协议》，被告辉煌公司应向原告归还融资款185万元，同时应向原告支付延期交付商铺和车位的赔偿金120万元（自2016年1月1日起按每月10万元暂计至2016年12月31日止），合计305万元。被告盛秋联、蒙惠权作为担保人，对上述融资款及赔偿金应承担连带偿还付款的保证责任。因被告盛秋联已将其在辉煌公司230万元的股份质押给原告并办理了质押登记，如被告不能偿还上述融资款并支付赔偿金，则原告有权申请拍卖被告盛秋联的上述股份，所得的价款原告享有优先受偿的权利。为了维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辉煌公司、盛秋联、蒙惠权未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，被告出具其公司名册表，股东名称为盛秋联、李志国，同日盛秋联、李志国在辉煌公司股东会决定的股东签名处签字，会议表决内容：1、鉴于本公司“贵港市现代家园项目”在建项目需要资金，且项目地面第一层全部商铺（约共1600平方米）公司自留使用不对外销售，决定采取融资租赁方式，同意原告在2014年12月以185万元一次性支付租金，租用“贵港市现代家园”地面第一层全部商铺（约共1600平方米）及地面10个车位和地下一层车位20个，租期为二十年。商铺和车位计划于2015年6月交付，实际使用期自“贵港市现代家园”项目经政府有关部门验收合格之日起计，二十年租期内原告不用向公司支付上述商铺及车位的任何使用费用；2、同意盛秋联用其持有的公司230万元注册资金股份质押给原告并在工商部门登记；3、租金185万元转入被告的法定代表人盛秋联的银行帐户。2014年12月19日，原告邝军伦与被告辉煌公司签订《融资租赁合同》，约定：1、被告辉煌公司向原告提供的资料：建设用地规划许可证（地字第450801201400023号）复印件、建设工程规划许可证（建字450801201420056号）复印件、建筑工程施工许可证（编号：452502201409110101）复印件，证明被告辉煌公司位于贵港市金港大道东段南、港北区人民检察院西侧的“贵港市现代家园”项目在建工程（至2014年12月16日已建二层）属被告辉煌公司所有且未对外销售。被告辉煌公司保证向原告提供的资料复印件与原件一致无假；2、鉴于被告辉煌公司“贵港市现代家园项目”在建项目需要资金，且项目地面第一层全部商铺（约共1600平方米）公司自留使用不对外销售，决定采取融资租赁方式，同意原告以85万元一次性支付租金，租用“贵港市现代家园”地面第一层全部商铺（约共1600平方米）及地面10个车位和地下一层车位20个，租期为二十年。商铺和车位计划于2015年6月交付，实际使用期自“贵港市现代家园”项目经政府有关部门验收合格之日起计，二十年租期内原告不用再向被告支付上述商铺及车位的任何使用费用；3、被告同意如商铺在2015年12月底后才交付，自2016年1月1日起，被告辉煌公司按每月向原告支付10万元作延期交付赔偿金；4、在原告使用二十年内，被告辉煌公司如对外销售上述商铺及车位，有义务向购买人讲明租赁情况；5、被告辉煌公司不限定上述商铺的使用用途，在原告保证不破坏房屋支柱结构且施工安全的前提下，被告辉煌公司不干涉原告对商铺的装修及使用；6、被告辉煌公司指定租金转入贵港市辉煌国际贸易有限公司法定代表人盛秋联的银行帐户（开户行：工行，户名：盛秋联，帐号:62×××36）;7、未尽事宜，双方可作补充合同，补充合同具有同等法律效力。2014年12月19日，原告邝军伦向盛秋联的在工商银行开户的账户62×××36汇款150万元；同日，被告出具收据给原告，收据载明：今收到邝军伦交来“贵港市现代家园项目”地面第一层全部商铺（约共1600平方米）及地面10个车位和地下一层车位20个二十年租金185万元。被告辉煌国际公司在收款人处盖公章，盛秋联在法定代表人处签字。2014年12月19日，原告与盛秋联签订《股权质押合同》，盛秋联同意用其持有的辉煌公司230万元股份质押给原告，质押时间至上述商铺及车位交付使用日或盛秋联回购上述商铺及车位租赁使用权日。同日，《股权质押合同》在贵港市工商行政管理局办理登记手续。2014年12月19日，盛秋联、蒙惠权分别出具担保书给原告，内容均为：鉴于被告辉煌公司与原告签订的《融资租赁合同》、《商铺租赁使用权回购协议》，本人清楚上述二个合同，自愿用个人财产为被告与原告的债务承担连带责任保证担保，担保时间直至债务清偿毕。2014年12月20日，被告辉煌公司的法定代表人盛秋联与原告签订《商铺租赁使用权回购协议-补充协议》，约定：如被告辉煌公司在2015年3月16日之前返还172万元给原告，或在2015年3月17日至2015年4月16日期间返还179万元给原告，原告同意将“贵港市现代家园”地面第一层全部商铺（约共1600平方米）及地面10个车位和地下一层车位20个的二十年使用权归还给被告辉煌公司。若被告辉煌公司在2015年5月16日之后返还185万元给原告要回上述商铺及车位二十年使用权，原告可以选择同意或者不同意，决定权在原告。若被告辉煌公司在2015年4月16日之前取得“贵港市现代家园”地面第一层全部商铺销售许可证，同意用地面第一层紧靠金港大道一面全部宽度再乘以向南进深度计算总面积要足450平方米商铺抵押给原告（抵押时间至2015年5月16日，超期还款每日按金额185万元的0.3%计付违约金给原告），办理抵押手续后，原告将“贵港市现代家园”上述商铺及车位二十年的使用权归还被告辉煌公司，并到工商部门办理解除盛秋联230万元股权的质押手续。另查明，被告贵港市辉煌国际贸易有限公司开发的贵港市现代家园项目已建至八层，因被告拖欠承建方的工程款，现该项目处于停工状态，该项目尚未竣工，尚未取得相关部门的验收合格等文件。2015年10月13日，邝军伦向法院提起诉讼，要求辉煌公司交付租赁房屋。2015年12月16日，法院以项目尚未竣工验收，房屋不具备交付使用为理由判决驳回符庆聪的诉讼请求。以上事实，有贵港市辉煌国际贸易有限公司股东名册表、贵港市辉煌国际贸易有限公司股东会决定、《融资租赁合同》、收据、银行转账凭证、《股权质押合同》、贵港市工商行政管理局(贵)股质设立准字[2014]第69号《股权出质设立登记核准通知书》、担保书、《商铺租赁使用权回购协议-补充协议》、贵港市港北区人民法院(2015)港北民初字第3495号民事判决书、营业执照及当事人的陈述等证据证实，足以认定。本院认为，被告辉煌公司建设贵港市现代家园项目需要资金，约定将尚未竣工的房屋和车位出租给原告并预先收取原告的租金，双方签订的合同名义上是《融资租赁合同》，实质上是原告向被告辉煌公司支付租金，被告辉煌公司向原告出租房屋和车位，因此，双方当事人签订的《融资租赁合同》具有房屋租赁合同的法律特征，双方构成房屋租赁合同关系应予以确认。原、被告辉煌公司签订的《融资租赁合同》、《商铺租赁使用权回购协议》、《商铺租赁使用权回购补充协议》是当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约定向被告辉煌公司支付租金185万元，被告辉煌公司应于2015年6月向原告交付出租的房屋和车位，由于被告辉煌公司出租的房屋至今未取得相关部门的竣工验收合格等文件，导致被告辉煌公司无法将出租的房屋和车位向原告交付，原、被告签订的合同目的无法实现。原告因此有权主张解除合同。被告辉煌公司因该合同取得的财产应返还给原告。因此，原告请求解除双方签订的《融资租赁合同》、《商铺租赁使用权回购协议》、《商铺租赁使用权回购补充协议》以及要求被告辉煌公司返还已支付的租金185万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告辉煌公司支付延期交付商铺和车位赔偿金的问题。合同约定，被告辉煌公司逾期交付出租房屋，同意从2016年1月1日起每月赔偿原告损失10万元。该约定实质是被告逾期交付出租房屋时应向原告承担违约金的计算方法，具有违约金的性质。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，原告向被告辉煌公司支付租金后，被告辉煌公司并没有向原告交付出租房屋和车位，因此，被告辉煌公司因逾期交付出租房屋造成原告的实际损失除已支付的租金外主要还表现为资金占用期间的利息损失。原告请求被告辉煌公司赔偿迟延交付出租房屋和车位损失(从2016年1月1日起暂计到2016年12月31日止)为120万元，该赔偿金明显超过实际损失的百分之三十。因此，对原告的该项请求本院参照《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》的规定，以185万元为本金，按年利率24%从2016年1月1日起予以支持，超过部分请求本院不予支持。被告盛秋联、蒙惠权自愿为被告辉煌公司与原告的上述债务承担连带责任保证。因此，原告要求被告盛秋联、蒙惠权对被告辉煌公司向原告返还租金并赔偿损失承担连带偿还责任的主张，本院予以支持。被告盛秋联自愿意用其持有的辉煌公司230万元股权为辉煌公司与原告的债务出质给原告，质权于2014年12月19日设立。辉煌公司未履行到期债务，原告有权就该股权优先受偿。因此，原告主张对被告盛秋联持有的辉煌公司230万元股权的优先受偿权，本院予以支持。被告辉煌公司、盛秋联、蒙惠权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告邝军伦与被告贵港市辉煌国际贸易有限公司于2014年12月19日签订的《融资租赁合同》、《商铺租赁使用权回购协议》以及于2014年12月20日签订的《商铺租赁使用权回购补充协议》于本案判决生效之日起解除；二、被告贵港市辉煌国际贸易有限公司于本案判决生效之日起10日内向原告邝军伦返还租金185万元并赔偿损失(赔偿损失的计算方法：从2016年1月1日起至实际返还租金之日止，以185万元为基数，按年利率24%计付)；三、被告盛秋联、蒙惠权对上述第二项债务承担连带偿还责任；四、原告邝军伦对被告盛秋联持有的贵港市辉煌国际贸易有限公司230万元股权享有优先受偿权；五、驳回原告邝军伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31200元，由原告邝军伦负担7730元，被告贵港市辉煌国际贸易有限公司、盛秋联、蒙惠权负担23470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费31200元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李锦义人民陪审员　　黄朝观人民陪审员　　张　雪二〇一七年四月二十四日书　记　员　　蒙美君百度搜索“”