（2016）苏13民终2974号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-04-26
案件名称
2974泗洪县青阳镇城南社区居民委员会与韩双、李秀芹土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩双,李秀芹,泗洪县青阳镇城南社区居民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终2974号上诉人（原审被告）:韩双委托诉讼代理人：韩李，系韩双女儿。上诉人（原审被告）:李秀芹被上诉人（原审原告）:泗洪县青阳镇城南社区居民委员会法定代表人：祖中康，该居委会主任。委托诉讼代理人：杨思明，江苏倍宁得律师事务所律师。泗洪县青阳镇城南社区居民委员会（以下简称城南居委会）与韩双、李秀芹土地租赁合同纠纷一案，一审法院于2015年12月24日作出（2015）洪民初字第01565号民事判决。韩双、李秀芹不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日作出（2016）苏13民终756号民事裁定，将本案发回重审。一审法院经重审，于2016年8月14日作出（2016）苏1324民初4434号民事判决。韩双、李秀芹仍不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城南居委会向一审法院起诉请求：判令韩双、李秀芹支付租金106800元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月10日，城南居委会（甲方）与韩双（乙方）签订土地租赁合同，合同约定：一、租赁土地的位置及面积为：245省道北人民南路东，共计178亩（以实际丈量为准）。二、租赁金额：每年300元/亩，总计53400元。三、租赁期限：壹年，自2010年12月10日至2011年12月10日止。四、双方要求：1.乙方租赁甲方土地只能进行除小麦、水稻、玉米（高杆作物一律不得种植）等粮食作物以外的农作物种植，也不得从事蔬菜大棚、花卉苗木种植。2.签订合同时乙方交清土地租金。3.乙方在种植期间，因政府需要使用土地，甲方按乙方承包种植剩余的时间退还租金，政府和甲方不承担乙方种植该地块的其他任何损失，乙方必须无条件让出土地。4.合同签订后，甲方不得干扰乙方的生产经营。5.乙方在承包期内，不得建设看护棚等任何设施。如生产所需水、电、路等由乙方自行确定，费用自负。如政府使用该地块，对地面附着物不作任何补偿。6.合同到期后，乙方如继续租赁土地，在同等条件下，乙方优先重新签订合同……。合同签订后，城南居委会依约向韩双、李秀芹交付土地，韩双仅于2010年12月30日向城南居委会时任主任华学东支付租金10000元，余款未付。合同期满后，李秀芹继续在上述土地上种植，但未与城南居委会签订书面土地租赁合同，也未支付租金。2013年1月5日，泗洪县国土局发出征地告知书，对包括涉案土地在内的城南居委会集体土地进行征收。一审另查明，韩双、李秀芹于1992年5月4日登记结婚，于2012年11月21日登记离婚。韩双、李秀芹租种的土地面积实际为177.27亩。一审法院归纳本案争议焦点为：1.城南居委会的诉讼请求是否已超过法定的诉讼时效；2.城南居委会主张177.27亩土地两年租金106362元，是否有事实和法律依据。一、关于第一个争议焦点。一审法院认为，本案双方约定支付租金时间为合同签订之日，双方合同签订时间为2010年12月10日，故第一年租金的诉讼时效应自2010年12月10日起算。根据出庭证人陈述，自2011年起至诉讼时，每年均有城南居委会工作人员向韩双、李秀芹索要租金，诉讼时效一直处于中断状态，故城南居委会的主张并未超过法定诉讼时效；对于2011年12月10日至2012年12月10日期间的租金，虽未继续签订书面合同，但可参照原合同履行，因未约定租金支付时间，故城南居委会可随时在合理期限内向韩双、李秀芹主张权利。二、关于第二个争议焦点。一审法院认为，涉案土地性质系集体土地，为城南居委会集体所有，城南居委会将部分土地租赁给韩双从事农业生产经营，不违反法律规定，双方当事人之间的土地租赁合同合法有效。合同签订后，双方均应当按照约定履行合同义务。城南居委会依约向韩双、李秀芹交付了土地，履行了自身义务，韩双、李秀芹也一直在城南社区的土地上进行耕种，应当按照合同约定耕种土地、支付租金。对于韩双、李秀芹租种土地租金数额，应从土地面积和租种期限两个方面进行确认。对于城南居委会交付给韩双、李秀芹租种土地的面积，城南居委会主张为177.27平方米，其提供的国土部门作出的土地利用现状图载明为177.27亩，低于双方合同约定的178亩；韩双、李秀芹主张损失的计算面积180亩以及各小组组长陈述的200多亩，城南居委会该主张对韩双、李秀芹较为有利，故予以确认。对于租种的时间，城南居委会主张为2010年12月10日至2012年12月10日期间的租金，根据韩双、李秀芹答辩，政府在进行征收时对其正在种植的山芋苗进行了破坏，对其造成损失。根据本案查明的事实，政府的征地通知是在2013年1月5日发布的，而此时韩双、李秀芹仍在租种土地。故对城南居委会主张两年土地租金的主张予以支持。经核算，两年的租金总额为106362元，扣除韩双、李秀芹已经支付的10000元，还应支付租金96362元。韩双、李秀芹辩称合同约定的租赁期限为一年，合同到期双方并未续签，双方合同已不具备法律效力，城南居委会主张没有依据。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故韩双、李秀芹在合同期满后继续耕种土地的，仍应按照原合同约定的价格支付租金。同时依据双方合同约定，如政府需要使用土地，除退还未到租期时间的租金外，政府和城南居委会不承担韩双、李秀芹种植的任何损失，且对地面建筑等附属物不作任何赔偿，而韩双、李秀芹应自行拆除土地上的附着物，无条件让出土地。综上，双方当事人之间形成的土地租赁合同合法有效，韩双、李秀芹在夫妻关系存续期间共同租种城南居委会土地进行经营活动，应共同履行合同约定义务，现韩双、李秀芹未按合同约定支付土地租金，应共同承担违约责任。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，第二百三十六条之规定，判决：韩双、李秀芹支付泗洪县青阳镇城南社区居民委员会租金96362元，于判决生效后10日内履行完毕。如果未在判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2436元，公告费300元，合计2736元，由韩双、李秀芹负担。上诉人韩双、李秀芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回城南居委会的一审诉讼请求，支持韩双、李秀芹的反诉请求。事实与理由：1.城南居委会无合法有效证据证明韩双租赁该居委会土地面积为177.27亩，欠其租金106362元。2.城南居委会的主张已经超过诉讼时效。3.一审法院在开庭过程中口头要求韩双、李秀芹于7日内交纳反诉费，后李秀芹因家庭生活困难于庭后第二日向该院立案窗口递交了免交上诉费申请书。但一审法院在法律规定的期限内未作任何书面答复，直接裁定按撤诉处理不合法。4.一审法院2016年8月4日下午开庭时城南居委会未依法向法庭递交证人华某1等六人出庭作证申请书，而一审法院非法准许证人出庭，且对李秀芹态度恶劣。李秀芹申请审判长回避，而一审法院在申请回避法律时效内即直接作出判决不合法。被上诉人城南居委会答辩称：双方当事人于2010年签订的土地承包合同合法有效，到目前为止，韩双、李秀芹只支付了10000元租金，故城南居委会主张租金合情合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。除双方存在争议的韩双、李秀芹实际使用的涉案土地面积外，本院二审查明其他事实与一审法院查明的案件事实一致，本院依法予以确认。二审另查明，一审诉讼中，李秀芹申请一审法院审判人员陈江红回避，一审法院于2016年8月10日作出（2016）苏1324民初4434号决定书，驳回了李秀芹的回避申请，并在决定书中载明：如不服该决定，可于接到该决定书之日起三日内向该院申请复议一次，复议期间，被申请回避人不停止参与本案的审判活动。2016年8月14日，一审法院作出（2016）苏1324民初4434号民事判决，李秀芹于2016年8月15日签收了上述决定书和民事判决书。李秀芹申请对该决定书进行复议，一审法院于2016年8月23日作出（2016）苏1324民初4434号复议决定书，驳回李秀芹的复议申请，维持原决定。二审还查明，在一审法院（2015）洪民初字第01565号案件审理过程中，一审法院于2015年12月10日对案外人裴昌明进行了调查。裴昌明称，我租的土地在李秀芹家租地的西边一点，第二年春天青阳镇政府就收地搞机插秧，李秀芹家被收回几十亩，她家并没有投入什么。没收回的部分，他家先后种过山芋、玉米、小麦，种到2012年秋天。李秀芹在该案2015年12月11日的谈话笔录中陈述，裴昌明所说关于李秀芹家种地的情况基本属实，2011年春天收回的确实是三、四十亩左右。合同是178亩，大部分还没收回继续种着，一直种到合同期满。合同期满后，居委会也没收地，韩双不种了，地闲置一段时间，我看别人都没要钱种着，我也就种了。除了这一百三、四十亩外，我还拾了桥边三、四十亩地种。再到2013年1月，政府就不给种了，发出征地告知书搞征收了。本案二审诉讼中，李秀芹称2011年春天其正打算种山芋，因为居委会要搞秧苗试验田，有四、五十亩被居委会收回，由此造成损失。城南居委会对此称，这几十亩不包含在177.27亩之内。李秀芹还称，2012年秋天开始修路，修路大概占用其租赁土地四、五十亩。城南居委会对此称，修路是2012年10月左右，只占用了李秀芹家一小部分地，还占用了其他人的地。本案二审争议焦点为：1.一审法院对韩双、李秀芹在一审诉讼中提出的反诉主张按照撤诉处理是否适当。2.一审法院在本案的本诉审理过程中，审理程序是否严重违法。3.韩双、李秀芹应否向城南居委会支付土地租金，涉案土地租赁合同中韩双、李秀芹实际使用土地的面积应当如何确定。4.城南居委会在本案中的本诉主张是否超过了法定的诉讼时效。二审诉讼中，韩双、李秀芹提供了如下证据：李秀芹在网上反映涉案相关问题的截图照片。李秀芹投诉泗洪县国土局涉嫌伪造航拍图，政府相关部门回复：经对我局王毅同志问询，该同志表示，未提供过2015年10月拍摄的航空拍摄图，且我局相关工作中不使用航空拍摄图。拟证明一审法院联合城南居委会伪造证据，损害了上诉人的利益。城南居委会质证称，首先，对照片的真实性无法确认。其次，城南居委会在一审诉讼中提供的是泗洪县国土局青阳国土所出具的涉案土地卫星图纸，而非上诉人所说的航空拍摄图。卫星图与航拍图不是一回事，故王毅确实没有提供过航拍图，内容属实。本院认证意见：对上述证据的真实性予以确认，但不足以证实李秀芹主张的证明目的。城南居委会二审期间未提供新的证据。关于第一争议焦点。本院认为，虽然韩双、李秀芹主张其在一审法院通知交纳反诉费后，于开庭次日向该院立案部门提交了书面免交诉讼费申请，但对该事实韩双、李秀芹未提供证据加以证实，且韩双、李秀芹亦未向一审法院提交其申请免交诉讼费的相关证明材料，故一审法院对李秀芹提出的反诉主张以其未在指定期限内交纳诉讼费为由按撤诉处理并无明显不当。关于第二争议焦点。一、关于韩双、李秀芹主张2016年8月4日开庭前城南居委会未提交证人出庭作证申请书的问题。经查，一审法院卷宗材料显示，城南居委会于2016年6月27日已向一审法院提交了申请证人江某1、江某2、华某2、裴某出庭作证的申请书。一审法院2016年8月4日的庭审活动是在韩双、李秀芹对相关人员的调查笔录质证后要求被调查人员当庭接受质询的情况下，一审法院组织证人出庭接受质询。且即使城南居委会未提交证人出庭作证申请书，一审法院基于城南居委会的口头申请准许证人出庭作证亦无明显不当。二、关于韩双、李秀芹主张一审法院在回避期内直接作出判决的问题。经查，一审法院于2016年8月10日作出（2016）苏1324民初4434号决定书，驳回了李秀芹的回避申请，于2016年8月14日作出本案一审判决。一审法院向李秀芹同时送达上述决定书和民事判决书，在程序上确有瑕疵，但考虑到一审法院作出驳回回避申请的决定在先，作出本案判决在后，当事人对驳回回避的决定申请复议期间被申请回避人员不停止参与本案的审判活动，且李秀芹在一审诉讼中申请法官回避的理由不符合法律规定，其复议申请亦被一审法院驳回，故一审法院对上述法律文书的送达虽存在程序瑕疵，但尚不构成严重违反法定程序。关于第三争议焦点。本院认为，韩双、李秀芹与城南居委会签订土地租赁合同，使用城南居委会的土地，且在租赁合同期满后继续使用，形成了事实租赁合同关系，其应当向城南居委会支付租金。关于韩双、李秀芹租赁土地的面积，本院认为，虽然城南居委会部分组长在接受一审法院调查时陈述李秀芹家实际种植的土地有两百多亩，但李秀芹不予认可，上述被调查人员与城南居委会具有利害关系，且无其他证据加以佐证，故上述调查笔录尚不足以证实李秀芹耕种的涉案土地实际面积。城南居委会在一审诉讼中虽然提供了泗洪县国土资源局青阳国土资源所使用GPS测绘仪测绘的土地现状图，但鉴于李秀芹未参与该土地测绘，对该图纸不予认可，且国土所工作人员陈述该图系居委会工作人员现场指界对特定地块进行测绘的，且只是测量外围，没有扣除沟渠和道路，故本院认为，该土地现状图显示的测绘面积不足以确认系李秀芹使用涉案土地的实际面积。鉴于双方土地租赁合同约定土地面积共计178亩（以实际丈量为准），租赁合同签订后，双方均未实际丈量，现土地状况已经发生改变，无法进行实际丈量，双方当事人均无充分证据证实涉案租赁土地的实际面积，故本院认为，应以双方合同约定的178亩确定双方涉案土地租赁合同的土地面积。李秀芹主张2011年春天城南居委会收回几十亩土地，该事实得到了一审法院被调查人员裴昌明的证实，城南居委会称这几十亩不包含在其主张的土地租赁面积之内，无充分证据加以证实，故对李秀芹的上述主张，本院予以采信。根据李秀芹的陈述，本院确定双方签订土地租赁合同后，被城南居委会于次年春天收回的土地面积为40亩。鉴于土地耕种具有季节性，双方于2010年12月签订土地租赁合同，城南居委会于次年春天收回部分土地，则该部分被收回的土地基本上无法发挥应有的作用，故对于被城南居委会收回的40亩土地该居委会不应收取租金。双方合同约定每年每亩租金为300元，故扣除上述40亩土地后两年租金为82800元【（178亩-40亩）×300元/亩×2】。李秀芹主张2012年秋天修路占用其四、五十亩土地，城南居委会认可2012年10月修路占用了李秀芹少部分土地，但未提供充分证据证实修路占用李秀芹家租用土地的面积，故本院以李秀芹陈述的土地面积为准，即确认修路占用李秀芹租用土地面积为50亩。双方土地租赁合同签订于2010年12月，因此对上述50亩土地应扣除两个月的土地租金，即扣除2500元（300元/亩÷12月×2月×50亩）。综上，韩双、李秀芹应向城南居委会支付的土地租金数额为80300元（82800元-2500元）。扣除韩双、李秀芹已经支付的租金10000元，韩双、李秀芹尚欠城南居委会租金数额为70300元。关于第四争议焦点。本院认为，一审诉讼中，城南居委会申请证人江某1、江某2出庭作证。江某1证实，其任城南居委会社区副主任，于2011年7、8月份、2012年4、5月份均找韩双要过租金，有时在路上碰到也要过，要过很多次。江某2证实，其任城南居委会信访主任，2013年4月份其经常去找韩双夫妇要租金，一直要到起诉前。韩双住在青阳镇四分厂，江某2经常过去，在韩双租赁的土地上有一个棚子，江某2也去过。租金一直都在要，当时韩双说投资较多，没有收回成本。本院认为，根据双方合同约定，韩双、李秀芹应于签订租赁合同时就交清租金，城南居委会的工作人员出庭证实一直在向韩双、李秀芹主张涉案土地租金，且陈述了索要租金的一些细节，上述证人证言符合双方的合同内容及日常生活经验，故对城南居委会主张在诉讼时效期限内向韩双、李秀芹索要过租金的事实，本院予以采信。综上，鉴于当事人在本案二审期间作出了新的陈述，本院依法对一审判决确定的土地租金数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项、第一百七十五条规定，判决如下：变更江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初4434号民事判决为“韩双、李秀芹于本判决生效后十日内向泗洪县青阳镇城南社区居民委员会支付土地租金70300元”。二审案件受理费2209元，由上诉人韩双、李秀芹负担1613元（已经本院准许免交），城南居委会负担596元。本判决为终审判决。审 判 长 刘芳芳审 判 员 王晓玲代理审判员 葛 娜二〇一七年四月二十四日书 记 员 朱芳芳第7页/共13页