（2017）川11民终762号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-05-16

案件名称

黄泽萍与乐山和建房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省乐山市中级人民法院

所属地区

四川省乐山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄泽萍,乐山和建房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川11民终762号上诉人（原审原告）：黄泽萍，女，1971年12月1日出生，住四川省峨眉山市。委托诉讼代理人：黄天启（黄泽萍之���），男，住四川省峨眉山市。被上诉人（原审被告）：乐山和建房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区县街139号。法定代表人：杨川军，董事长。委托诉讼代理人：熊玮，四川众能律师事务所律师。上诉人黄泽萍因与被上诉人乐山和建房地产开发有限公司（以下简称和建房开司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2016）川1181民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄泽萍及其委托诉讼代理人黄天启，被上诉人和建房开司的委托诉讼代理人熊玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄泽萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、和建房开司于房屋交付使用之日起90日内，为黄泽萍办理土地使用权变更和房屋所有权��记手续。事实和理由：黄泽萍与和建房开司根据四川省建设厅、四川省工商行政管理局共同制定的示范性合同文本签订了《商品房买卖合同》，该合同中关于出卖人为买受人办理房屋产权登记时间的约定违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，该合同显失公平，系以欺诈手段或乘人之危订立。前述约定违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款的规定，且属于格式条款，并非黄泽萍本人的真实意思表示，应予撤销。一审法院依照《城市商品房预售管理办法》第十二条规定处理本案，系适用法律错误。和建房开司辩称：和建房开司与黄泽萍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对房屋交付、产权登记有明确约定，该约定符合法律规定。黄泽萍并未举证证明在签订前述合同时存在重大误解、显失公平、欺诈或乘人之危的情形���其请求依法不能得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄泽萍向一审法院起诉请求：黄泽萍购买的商品房自使用之日起90日内，由和建房开司提供必要的证明文件，协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。一审法院认定事实：2015年1月18日，黄泽萍、和建房开司签订《商品房买卖合同》一份，约定：黄泽萍所购商品房为X号X层X-X号（暂定），房屋建筑面积75.61平方米，其中套内建筑面积57.06平方米，分摊建筑面积18.55平方米，商品房总价款为406026元；付款方式为分期付款；商品房交付时间为2017年10月31日；产权登记时间为2019年10月31日前。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：第一期应付款162426元（含买受人签订认购协议时已支付的定金10000元），买受人应于2015年1月18日前付清；第二期应付款121800元，买受人���于2015年4月18日前付清；余款121800元，买受人应于2015年7月18日前付清。合同签订后，和建房开司未当场将合同及协议副本交付给黄泽萍，黄泽萍于当日支付和建房开司第一期购房款162426元（含定金10000元）。2015年4月17日，黄泽萍交付购房款51800元，同月22日，黄泽萍再次交款70000元。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》经备案后由和建房开司交付黄泽萍，黄泽萍认为和建房开司提供的格式合同约定房屋交付使用后长达两年才为黄泽萍办理产权登记，违反法律法规规定，应当依法予以变更，遂向一审法院提出本案诉请。本案经该院主持调解，黄泽萍拒绝调解，致调解无效。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二条“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”。黄泽萍、和建房开司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了房款交付时间、房屋交付时间以及取得房屋权属证明的时间，该约定并不违反上述法律法规的规定，故黄泽萍的诉讼主张依法不能成立。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回黄泽萍的诉讼请求。诉讼费用减半收取50元，由黄泽萍负担。二审中，黄泽萍向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同备案表》1份，2、峨眉山市房地产管理局房产交易和权属登记管理中心出具的《情况说明》1份，拟证明和建房开司应当在签订合同后30日内进行备案登记，但其超出了30日才备案，且备案合同与双方签订的合同内容不一致。3、黄泽萍向峨眉山市国土资源管理局书写的《申请书》1份，拟证明直到2016年和建房开司仍未将合同交该局备案。4、《商品房买卖合同补充协议》1份，拟证明和建房开司交给黄泽萍的是5页，交给一审法院的是4页，且内容不一致，体现在最后一期的付款时间不一致，和建房开司交给一审法院的补充协议载明时间为2015年7月18日，交给黄泽萍的载明时间为2017年7月18日。5、四川省商品房买卖合同示范文本条文释义，拟证明和建房开司并未按照该释义办理，没有将合同交国土部门备案。和建房开司质证认为：对证据1、2、3，与本案不具有关联性；证据4在一审中已提交，不属于新证据，对其真实性、合法性无异议，但同样与本案不具有关联性；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，该示范性文本可参照适用，但不具有强制效力，也不能达到黄泽萍的证明目的。本院认证：从一审庭审笔录反映，前述证据1、2、3、4，黄泽萍均已在一审庭审时提交，不属于二审中的新证据，且均与本案处理不具有关联性，本院不予采信。证据5与本案处理亦不具有关联性，本院不予采信。和建房开司二审中未提交新证据。本院二审查明：2015年1月18日，黄泽萍与和建房开司签订《商品房买卖合同》，相关约定为：黄泽萍购买和建房开司开发的和建•巴厘岛一期X幢X层X-X号住宅房。第十一条（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记（一）初始登记，出卖人应当在2019年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付使用���日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付购房款万分之一向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》相关约定为：买受人同意出卖人在该商品房所有权办理完毕之日起1年内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证。对一审法院查明的其余事实，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已��工房屋的，自合同订立之日起90日。……”，从前述规定可知，对商品房权属证书的办理期限问题，采取约定优先原则，即“有约定从约定，没有约定按法定”，从本案查明的事实来看，黄泽萍与和建房开司之间就案涉房屋的权属证书办理事宜已在《商品房买卖合同》及《补充协议》中进行了明确约定，该约定不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。案涉《商品房买卖合同》系示范性文本，并非格式条款。黄泽萍对案涉房屋权属证书办理期限的约定有异议，其主张适用的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定仅涉及商品房买卖合同的备案问题，与本案争议不具有关联性，不应在本案中适用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请���所依据的事实，应当提供证据加以证明，……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”，本案一、二审过程中，黄泽萍并未举证证明《商品房买卖合同》及《补充协议》系和建房开司以欺诈手段与其订立或存在乘人之危、显失公平的情形，应承担举证不能的不利后果。对其要求撤销双方关于房屋权属证书办理期限约定的请求，一审法院不予支持并无不当。综上所述，黄泽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄泽萍负担。本判决为终审判决。审���长黄玲审　判　员　　王建强代理审判员　　聂佳丽二〇一七年四月二十四日书　记　员　　沈晓琴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”