（2017）京02民终1380号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-04
案件名称
王惠珍与石志广等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王惠珍,石志广,刘玉华
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终1380号上诉人（原审原告）：王惠珍，女，1936年8月18日出生。委托诉讼代理人：邢钢，北京市子悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石志广，男，1961年5月10日出生。委托诉讼代理人：贺孟东，北京市瑞风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉华，男，1930年12月30日出生。委托诉讼代理人：刘宝琴，女，1971年5月3日出生。上诉人王惠珍因与被上诉人石志广、刘玉华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王惠珍之委托诉讼代理人邢钢，石志广之委托诉讼代理人贺孟东，刘玉华之委托诉讼代理人刘宝琴，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王惠珍上诉请求：撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初3282号民事判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院在判决中故意模糊认定石志广与刘玉华在2006年3月7日签订房屋买卖协议书无效的问题，从而导致判决结果错误，刘玉华与石志广签订的涉案房院买卖协议，是无权无效协议，不是有权无效协议。一审判决在使用违背常理推定原则上存在严重不一视同仁，从而导致判决认定出现错误，一审证人与我方有多年的矛盾，其证言不能采信。我方在涉案房院买卖协议无权无效上是无辜的受害者，责任应由石志广和刘玉华承担。拆迁权益应该归房产的权利人所有，在拆迁补偿款扣除电话、空调等剩下的补偿款应该由权利人所有。安置也应该由权利人所有，双方签订合同无效，拆迁权益应该属于我方。我方在本案中没有任何过错，对方明知我方是登记的宅基地使用权人，而隐瞒我方，故过错在石志广与刘玉华。关于安置房，在拆迁协议项下所有权益应属于我方，至于安置房最终如何落实不影响权利的归属。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判。石志广辩称，同意原审判决。双方签订协议以及在协商卖房过程中王惠珍与刘玉华均一同参与，我方一审中也提交了证人证言予以证实，因此王惠珍以其不知情为由是不能成立的。在卖房十余年内王惠珍没有提出解除合同，而面临拆迁提出了解除合同。一审法院的推定是符合判案规则的，王惠珍与刘玉华夫妻感情甚好并一起生活，对家里发生的处分大额财产的行为，刘玉华没有任何理由不告知王惠珍，除非二人感情存在裂痕，且我们也举证证明王惠珍知情，故一审推定没有任何问题。对方指出我方证人和王惠珍有矛盾达三十余年不属实，我方的证人和王惠珍、刘玉华是同村人，也表示没有和二人有任何矛盾。我们认为一审法官很正直，能够认清事实，维护守约人的权益。我方从一审自始至终没有看到王惠珍本人，我们对诉讼是否是其真实意思持怀疑态度。综上，请求二审法院维持原判，驳回王惠珍的上诉请求。刘玉华辩称，不同意一审判决，但未提出上诉。王惠珍向一审法院起诉请求：1、确认石志广与刘玉华签订的买卖房屋协议书无效；2、石志广将位于北京市房山区某街道某村某庄44号宅院及房屋的拆迁补偿款695001元给付王惠珍。3、位于北京市房山区某街道某村某庄44号宅院及房屋的其他拆迁利益归王惠珍所有。一审法院认定事实：2006年3月7日，刘玉华与石志广签订买卖房屋协议书，约定：刘玉华因夫妻老俩年迈不宜单独居住，需和儿女一起居住，以便有人照顾，经和儿女商量同意将坐落于北市大队某庄44号院的房屋卖给石志广，经双方协商达成以下协议。一、刘玉华坐落于某庄44号院的房屋，北房三间半，东西配房各一间，经双方协商议价贰万元整。二、双方交付办法，乙方款项一次付清。甲方将房产证交给乙方，以后双方各不干涉。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份。恐口无凭，特立此证。刘玉华、石志广均签字确认。1994年王惠珍与刘玉华将房屋出租给石志广，2006年签订协议后，刘玉华将该宅院的集体土地建设用地使用证交付给石志广，石志广亦交付房款，房屋买卖合同履行完毕。位于房山区某街道某村某庄44号院原有北房三间半，东西配房各一间，原权利人系王惠珍和刘玉华。审理中，双方一致认可，该宅院的集体土地建设用地使用证上登记的宅基地使用权人为王惠珍，一直未变更。经询问，石志广及其爱人均属于某街道东瓜地村集体经济组织成员，全家人的户口均未迁入某村。王惠珍曾以房屋租赁合同纠纷为由将石志广诉至法院，后自愿撤回起诉。王惠珍主张其并不知道刘玉华将宅院及房屋卖给石志广，现以农村房屋买卖合同纠纷为由诉至法院。审理过程中，石志广提供证人刘某、赵某的证人证言，刘某称听说王惠珍家将房屋卖给石志广了，赵某称其串门时候看见王惠珍与刘玉华商量卖房的事，石志广以此证明王惠珍对出卖房屋的事情知情。王惠珍对此不予认可。审理中，涉诉宅院因处于城关中心区棚户区改造工程范围内，被依法拆迁。2016年3月14日由北京房兴土地房地产评估有限公司出具2015房兴估拆字第060-3-036号拆迁估价报告，该报告显示：实测宅基地面积151.74平方米、认定宅基地面积200平方米、区位补偿单价1500元每平方米、宅基地补偿价合计300000元；总建筑面积68.58平方米；补足面积房款91603元。2016年3月15日，北京市房山区人民政府某街道办事处某村村民委员会（甲方）与石志广（乙方）签订协议书，协议显示：…二、被拆迁房屋基本情况经认定，乙方宅基地房位于某村某庄44号，该宅基地为1982年以前划定，宅基地面积151.74平方米，房屋建筑面积68.58平方米。三、补偿金额甲方应补偿乙方各项费用和金额总计695001元，其中包括1、宅基地区位补偿款300000元；2、房屋重置成新价68683元；3、装修及附属物补偿款58437元；4、房屋周转费60000元；5、搬迁补助费2743元；6、停产停业综合补助费0元；7、搬迁综合奖励费30000元；8、预签协议奖励费80000元；9、独生子女费0元；10、电话移机费235元；11、空调移机费2000元；12、有线电视移机费300元；13、热水器600元；14、宽带400元；15、其中，补足面积房款91603元。四、选购安置房乙方应选择定向安置房建筑面积为160平方米。…该协议还对其他事项进行了约定。在本案开庭审理前，房屋被拆迁，所有拆迁补偿款均打入了石志广的账户。审理中，王惠珍申请财产保全，要求冻结石志广拆迁款账户中的存款五十万元，并依法提供了担保，法院将该宅院的五十万拆迁款予以冻结。一审法院认为，王惠珍与刘玉华系夫妻关系，二人一直共同生活，其主张对出卖房屋的事情不知情，与情理相悖,根据协议内容中关于为何出卖房屋的叙述，以及刘玉华与王惠珍共同生活的事实，合同相对人有理由相信王惠珍知情并同意，王惠珍主张刘玉华无权处分的理由，无事实依据;另外，根据法律规定，房屋买卖合同不仅仅因为当事人一方无处分权而当然无效。刘玉华与石志广签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，法院对其真实性予以确认。宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让；农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。涉诉房屋坐落于北京市房山区某街道某村，系建在农村宅基地上，石志广及其家人均非该村集体经济组织成员，户口也未迁入涉诉宅院，且宅基地使用权亦未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记为石志广或其家人，故依据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，刘玉华与石志广订立房屋买卖合同的行为，势必造成该村集体土地的流失，违反了国家法律强制性规定，应属无效行为。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉诉房屋已经被拆迁，事实上已经不能返还，法院按照涉案房屋的拆迁利益及购房款等，综合考虑互相返还数额。根据拆迁政策及拆迁协议，本案中石志广一家自1994年就在此居住，故拆迁补偿款中，宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、补足面积房款与涉案房屋密切相关，其他款项是补偿给实际居住的被拆迁人的，应均专属于石志广。王惠珍及刘玉华违反诚实信用原则，出卖多年后又主张出售房屋合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。现刘玉华自认所有利益均归王惠珍，法院不持异议。为平衡双方的利益，法院根据拆迁协议中的宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、补足面积房款，根据买卖合同的购房款，结合买卖双方过错程度，酌定由石志广再给付王惠珍138085.80元。对于王惠珍请求的回迁安置面积，因尚未实际安置，并无对应的回迁安置房，且回迁安置并非单纯的民事法律关系，双方另行解决为宜，法院暂不予处理。据此，一审法院判决如下：一、刘玉华与石志广于二〇〇六年三月七日签订的房屋买卖协议书无效。二、石志广于判决生效之日起十日内给付王惠珍十三万八千零八十五元八角。三、驳回王惠珍的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查一，王惠珍于2016年2月23日诉至一审法院，其最初的诉讼请求为：1、确认石志广与刘玉华签订的“买卖房屋协议书”无效；2、石志广将位于北京市房山区某街道某村某庄44号房屋6间及宅院予以返还。一审审理中，涉诉宅院因拆迁被拆除，王惠珍遂变更为现诉讼请求。因本案一审系依职权确认合同无效，与王惠珍诉讼请求所基于的理由并不一致，经本院释明，当事人对此均无异议，并同意将合同无效的法律后果即拆迁利益返还问题于本案中予以一并处理。另因上述拆迁利益的返还涉及夫妻共同财产，经本院询问，刘玉华同意全部返还予王惠珍。另查二，2006年3月7日刘玉华与石志广签订买卖房屋协议书前，涉诉宅院已由石志广实际居住。经询，各方当事人均认可该房屋于1994年出租给石志广。一审审理中，石志广称自1994年房屋出租后，刘玉华与王惠珍搬离涉诉宅院至房山区良乡某园小区居住。二审审理中，石志广改称刘玉华与王惠珍于2000年左右搬离涉诉宅院。另查三，关于涉案协议签订地点及签订过程，石志广与刘玉华各执一词。石志广称签订协议前一日即2006年3月6日，其夫妇二人与刘玉华、王惠珍夫妇二人曾在涉诉宅院内协商买卖事宜，并达成一致意见，在场人另有石志广之子及石志广岳父，其事先已备好现金存放于家中，但因故于当天未签订协议，双方于次日即2006年3月7日在刘玉华家中，由石志广岳父起草，双方在王惠珍在场的情况下签订该协议，款项以现金方式支付。石志广为证明其诉讼主张，于一审中申请证人刘某、赵某出庭作证。刘某出庭作证称：我与当事人双方系邻居，我证明他们很长时间把房子卖了，得有十多年了，我忘记是听谁说的，王惠珍把房卖给了石志广了。赵某出庭作证称：我和当事人双方系邻居，经常串门，有一次我去他们家，正好看见刘玉华、王惠珍二人商量卖房的事，当时石志广他们家四口人和石志广老丈人都在场，当时时间是2006年3月，当时是下午，刘玉华和王惠珍说邻居居住了这么多年关系不错就以2万元的价格给了石志广了，第二天到刘玉华家签订的合同。刘玉华对上述证人证言不予认可，称该协议系在其实际居住的房山区良乡某园小区附近的银行签订，在场人为石志广、石志广岳父、刘玉华，王惠珍并不在场。王惠珍对上述证人证言不予认可，称其对刘玉华出卖房屋一事并不知情，并主张二证人与其存在多年矛盾，且石志广与证人陈述的交易过程存在不合常理之处。石志广就此予以解释，关于协议未于2006年3月6日签订的原因，石志广于一审审理中解释称：系因当时时间较晚。于二审审理中解释称：系因当时没有笔、纸，故才于次日签订协议。关于王惠珍在场但未在协议书中签字的原因，石志广解释称：在当时的背景下认为男人才是一家之主。经本院询问，就王惠珍对出卖房屋知情的事实主张，石志广称除上述二份证人证言外，无法再提供其他证据。另经本院询问，刘玉华与王惠珍均称双方在共同生活中并无其他矛盾。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，刘玉华与石志广签订的房屋买卖协议，其所涉及的标的物系建筑于农村宅基地之上的房屋，对于此类房屋的买卖，势必涉及相应的农村宅基地。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，根据本案现已查明的事实，石志广并非该村集体经济组织成员，无权取得该宅基地使用权，刘玉华与石志广买卖农村房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，其二人就此签订的协议属无效合同。一审法院依职权确认涉案协议书无效，处理正确，本院首先对此予以确认。关于双方争议的刘玉华出卖涉诉房屋是否经王惠珍同意一节，本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，刘玉华与石志广签订买卖房屋协议书未经王惠珍签字确认，石志广虽主张刘玉华出卖涉诉房屋已经王惠珍同意，但就此重大事实，仅能提供二份证人证言予以证明，而其中证人刘某的证言，系从他人处“听说”且“忘记是听谁说的”，属无法说明来源的传来证据，不具备相应的证明力。另一方面，从石志广自身陈述的交易过程来看，其主张王惠珍在合同签订前一日协商及当日均在场，但其始终未要求王惠珍对出卖房屋事宜签字确认，而该协议文本亦由石志广一方起草，但其中未涉及任何王惠珍知情并同意的约定。一般而言，在涉及夫妻共同财产的不动产交易中，隐名权利人在合同中不作约定或不签字确认，尚可予以合理解释，但根据本案双方当事人自认的事实，涉诉房屋宅基地使用权人登记为王惠珍，石志广对此事实亦属明知。在此情况下，石志广仍仅与隐名权利人刘玉华签订购房协议，而不要求登记权利人王惠珍确认，其仅以“在当时的背景下认为男人才是一家之主”予以解释，依据尚不充分，且该理由本身亦有无视王惠珍对自身财产处分自由之意，有违夫妻对重大财产处分平等协商的原则，本院对此难以采信。综上，石志广关于王惠珍同意出卖房屋，以及其有理由相信出卖房屋系双方共同意思表示的诉讼主张，均未能提交充分有效的证据予以证明，石志广应就此承担举证不能的不利后果。一审法院举证责任分配有误，本院对此予以纠正。但同时需要指出的是，依据证据规则，本院虽无法确认王惠珍在签订协议时对出卖房屋的事实属知情并同意，但根据本案现已查明的事实，王惠珍与刘玉华在协议签订后共同居住且夫妻间无重大矛盾。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，刘玉华在缔约时对标的物是否具有完全处分权，并非判断合同是否有效的理由。故王惠珍以刘玉华无权处分为由确认合同无效，并要求石志广全额返还拆迁利益的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持，处理正确，本院予以确认。关于合同无效的法律后果，鉴于双方当事人均同意将一审法院依职权确认合同无效的法律后果于本案中予以一并处理，本院对此不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉诉房屋已经被拆迁，事实上已经不能返还，本院依据上述规定，结合合同签订时间、履行情况及当事人各自过错等因素，对合同无效的法律后果即拆迁利益返还问题予以酌定。一审判决在认定当事人过错时，仅对当事人擅自买卖农村宅基地上房屋的缔约过失责任予以考虑，但如前述事实认定，刘玉华在出卖涉诉房屋时处分权尚不完备，石志广在购买涉诉房屋时，未尽到善意买受人的合理注意义务，对此亦存在过错。一审判决对该情节未予考虑，处理有误，本院一并予以纠正，并对拆迁款项的返还数额酌情予以确定。关于双方争议的安置房屋面积一节，亦属合同无效后应予返还的范围，但鉴于安置房屋尚未明确且涉及案外人因素，一审法院认定应由当事人另行解决，本院不持异议。综上所述，王惠珍的上诉请求，部分成立；一审判决适用法律存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2016）京0111民初3282号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初3282号民事判决第三项；三、变更北京市房山区人民法院（2016）京0111民初3282号民事判决第二项为：石志广于本判决生效之日起10日内，给付王惠珍265000元；四、驳回王惠珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5375元，由王惠珍负担3326元（已交纳），由石志广负担2049元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费10750元，由王惠珍负担6652元（已交纳），由石志广负担4098元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 张振越代理审判员 杜传金二〇一七年四月二十四日书 记 员 张邵青 来自