（2017）赣民申79号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-07-21

案件名称

张传杨、季明瑜房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法院

江西省高级人民法院

所属地区

江西省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

张传杨,季明瑜,王菊南

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

江西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣民申79号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：张传杨，男，汉族，1962年9月9日生，住江西省安福县。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：季明瑜，男，汉族，1968年1月25日生，住江西省安福县。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：安福县平都镇西林村二组。住所地：江西省安福县平都镇西林村。主要负责人：邹现发，该组组长。一审第三人：王菊南，男，汉族，1976年8月11日生，住江西省安福县。再审申请人张传杨、季明瑜因与被申请人安福县平都镇西林村二组（以下简称西林二组）、一审第三人王菊南房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市中级人民法院（2016）赣08民终1137号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张传杨、季明瑜申请再审称：二审认定王菊南未将西二大厦的优先承租权转让给张传杨、季明瑜，缺乏证据证明。张传杨、季明瑜与王菊南签订的《宾馆转让合同》约定，合同期满后王菊南有义务协助张传杨、季明瑜办理天锦宾馆整栋楼续租事项，期满后张传杨、季明瑜优先租赁权需保证与原始合同一致等。据此，王菊南在签订宾馆转让合同时，就明确了其转让的续租权范围是天锦宾馆“整栋楼”即西二大厦，张传杨、季明瑜取得的优先续租权范围，与王菊南、西林二组所签租赁合同约定的范围一致。故王菊南已经将西二大厦的优先承租权转让给张传杨、季明瑜。张传杨、季明瑜与西林二组签订的房屋租赁合同已经成立并生效，二审认定该合同无效，属适用法律错误。张传杨、季明瑜积极履约，并向西林二组交纳租金，但西林二组见利忘义，违背诚实信用原则，与王菊南恶意串通再次签订租赁合同，损害张传杨、季明瑜的利益，该合同应属无效。张传杨、季明瑜依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。本院经审查认为，本案当事人先后分别签订了四份租赁合同，即王菊南与西林二组签订的《西二大厦续租合同》，张传杨、季明瑜与王菊南签订《宾馆转让合同》，西林二组与张传杨、季明瑜签订的《西二大厦续租协议》，西林二组与王菊南签订的《西二大厦续租合同》。王菊南与西林二组签订租赁合同在先，双方约定合同期满后，王菊南在同等条件下优先续租。张传杨、季明瑜通过与王菊南签订合同转租三楼以上的宾馆等，所涉王菊南协助办理“续租”事项以及张传杨、季明瑜“优先租赁权”的条款，内容不具体明确，且涉及第三者权益。而王菊南不是涉案租赁房屋的权属人或原始出租人，其无权决定涉案房屋的“续租”或张传杨、季明瑜的“优先租赁”事宜，该条款对当事人并不具有约束力。西林二组在其与王菊南的租赁合同未到期或解除，王菊南亦不知情的情况下，以提高租金为条件，与张传杨、季明瑜重复签订租赁合同。此时，西林二组与王菊南签订的租赁合同继续有效，王菊南仍享有优先续租权。王菊南在该合同到期前已提出续租要求，并与西林二组续签了租赁合同，该合同经有关部门备案，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人已经办理登记备案手续并主张履行合同的，人民法院可以确定其为履行合同的承租人。在此情形下，张传杨、季明瑜与西林二组签订的租赁合同难以继续履行，故二审判决驳回张传杨、季明瑜的诉讼请求。因不能取得租赁房屋造成损失的，可依法另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张传杨、季明瑜的再审申请。审　判　长　　熊　杰审　判　员　　黄伟武代理审判员　　陈银发二〇一七年四月二十四日代书　记员　　袁　洁 关注公众号“”