（2017）粤18民终63号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-12-04

案件名称

清远市联亿房地产开发有限公司、吴金满房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

清远市联亿房地产开发有限公司,吴金满

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2017）粤18民终63号上诉人（原审被告）：清远市联亿房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区城北二路***座。法定代表人：陈国伦。委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。被上诉人（原审原告）：吴金满，男，1971年5月15日出生，汉族，住清远市清新区，委托代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。上诉人清远市联亿房地产开发有限公司（以下简称联亿公司）因与被上诉人吴金满房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4273号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭案，开庭进行了审理。上诉人联亿公司的委托代理人江志远、被上诉人吴金满的委托代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人联亿公司上诉请求：1、撤销“（2016）粤1802民初4273号”判决的第一项判决并驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一审二审的诉讼费用。事实及理由：一、上诉人不存在逾期办证的问题，请二审法院予以查明认定，驳回被上诉人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。（一）上诉人协助办证期限的起点时间，应该从工程竣工验收备案(即符合合同约定的交楼条件)之后、且被上诉人己经配合办理应办的手续、提交了买受人应提交的资料之日起计算。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。这当中的“商品房交付”，无论是按照法律规定或是按照《商品房买卖合同》第八条的约定，都是指在“该商品房经建设局工程竣工验收备案”之后的交付。因此，这90天的递交资料期的起算乱应该是从竣工验收备案(2015年10月27日)之后才起计。这当中的理由，一是在合同原约定的房屋交付日期时，由于尚未竣工验收备案，未具备申请办证的条件，不可能申办，属于客观不能;二是当出现楼盘的工程竣工验收备案日期迟于合同原约定的房屋交付日期时(即俗称的“迟交楼”)，购房人会向出卖人主张承担延迟交楼的责任，且计算迟交楼赔偿金时，是会计算到工程竣工验收备案的日期。因此，衡量迟办证日期的起点，只能是从工程竣工验收备案之后(即能够合法交付时)起计，否则就会出现迟交楼、迟办证的日期重叠，导致违约金重复计算，不符合公平原则。（二）上诉人已经履行了在90天内“将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。《商品房买卖合同》第十五条中，对上诉人的要求是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人在竣工验收备案之后，已立即将出卖人所需要负责提供的资料，全部齐备送到了产权登记机关，2015年11月4日已取得《房地产初始登记告知书》(即俗称的“大证”)；而从“大证”分拆办证到各买受人(即被上诉人)，有部分手续和资料(包括银行按揭贷款资料)是需要买受人配合办理和提供的(办证所需资料详见上诉人一审的证据3)。因此，这90天的期限，除了应从工程竣工备案之日起计之外，还应当从被上诉人配合办理完相关签署手续和提交齐相关资料之后才开始起计。本次系列案中的被上诉人，绝大多数都是申请银行按揭贷款的，办证递件需要将贷款资料齐备才能进行，那么，这90天的期限，应当要从贷款银行将被上诉人的相关资料移交给上诉人次日起，才开始计算。由于按揭贷款合同关系是由被上诉人与银行之间通过签订贷款合同而直接建立的，故即便是银行出现拖延，其拖延的后果也只能是由被上诉人一方承担，不能归责于上诉人。被上诉人是一次性支付房款的，而上诉人在2015年11月25日就已经将办证资料送到负责办证的清远市房产交易中心，这有该中心开具的《情况说明》为证(详见上诉人一审证据5)。因此，上诉人己经在被上诉人配合交齐资料后的90天内，履行了将办证资料送到房产登记机关的义务，不存在逾期办证的问题，不应赔偿逾期办证违约金。至于资料送到之后，房产登记中心何时出具收件收据，这是登记机关的工作安排，不能归责于上诉人，房产登记机关也在《情况说明》中对此作出了解释。综上所述，上诉人不存在迟办证的问题，请求二审法院驳回被上诉人在一审提出的全部诉讼请求。被上诉人吴金满辩称，对合同约定的交楼时间没有异议，实际交楼时间按一审判决书。对于上诉人在上诉状提出的事实及理由缺乏依据，被上诉人对于一审判决的逾期办证的违约金是有异议，为了避免诉累才没有提起诉讼，我方认可一审判决。被上诉人吴金满向一审法院起诉请求：1、联亿公司将办理位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园三幢11层03号房屋的产地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助吴金满办理该房屋产权至吴金满名下的登记手续；2、联亿公司向吴金满支付逾期办证的违约金57440.17元（该违约金从2014年2月20日起以总购房款516752元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至联亿公司将办理位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园三幢11层03号房屋的产地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；3、本案受理费由联亿公司承担。一审法院认定的事实：2013年3月27日，吴金满与联亿公司签订一份《商品房买卖合同》，约定吴金满向联亿公司购买位于清远市清城区城北二路西18座翠湖花园三幢11层03号房屋，建筑面积119.73平方米，房屋总价款为516752元。付款方式为银行按揭付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气状况、第三方责任和政府行为而导致工期延误的。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，吴金满通过向中国农业银行股份有限公司清远新城支行按揭贷款付清了购房款516752元。2013年11月23日，联亿公司向吴金满交付了涉案房屋。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2015年11月4日，联亿公司取得了涉案房屋所在三幢楼房的核准房产初始登记。2013年4月12日，联亿公司与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》，用电地址为翠湖花园1-8号楼，用电性质为永久用电，……。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远市联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远市联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。联亿公司认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。2015年2月10日，翠湖花园小区低压配电工程经供清城供电局检验合格。2013年1月28日，因联亿公司在翠湖花园7、8号楼北面吊塔安装过程中，擅自在10kV高压电缆保护范围内开挖作业，并移动运行中的10kV高压电缆，造成严重的安全隐患，为此，清城供电局凤城供电所、飞来湖市政道路建设指挥部、清远市工程建设安全监督站分别向联亿公司发出了通知，要求3日内将上述高压电缆恢复原状。对此，联亿公司认为该10kV高压电缆是属违法建设，且建设在翠湖花园项目建设用地的规划红线内，于2013年2月3日向清远市规划局作出“关于责令违反规划违法建设的高压电缆改正迁出的请示”，要求清远市规划局责令飞来湖市政道路建设指挥部在一个月内依法办理该10kV电缆的规划、报建手续，自行改道迁出其公司用地红线范围；于2013年4月3日向飞来湖市政道路建设指挥部作出“要求迅速迁移10kV高压电缆的函”，要求该指挥部迅速将该条10kV高压电缆迁移出其公司建设用地的规划红线之外。对上述电缆导致的影响，联亿公司认为历时六个多月才得以将该10KV的高压电缆迁移出答辩人建设用地红线之外，因此而导致了工期被延误六个多月。2016年6月13日，中国农业银行股份有限公司清远城南支行出具一份《证明》，内容为：“我行于2015年12月20日收到楼盘翠湖花园申请办理按揭户承诺书2份，共有215户，为了确保楼盘办证准确无误，经我行核对准确后，编制有关表格上报申批后于2016年1月25日开始通过押品管理系统逐笔办理提取预告证，由于办证户数较多，且需逐笔提取预告证，又恰逢春节放假期间，提取预告证办理流程直至2016年2月25日完毕，我行于3月2日收到办理房产证的预告证，收到预告证后我行向信贷部档案部门申请借出办证的购房合同等有关办证资料，同时对办证有关资料进行检查，发现办证资料不全的，我行要进行复印备齐等工作，于2016年3月26日把办证的有关资料移交给开发商办证。”2016年6月13日，清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，内容为“根据我中心的记录，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向我中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料（一次性付款的业主资料）；2、2016年2月2日是，送来121户的申请登记资料（向农商银行申请按揭贷款的业主资料）；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料（包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主）；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料（向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料）。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。”一审法院认为，本案的争议焦点主要为联亿公司是否构成逾期协助办证违约及违约金是否应予调整。本案中，吴金满与联亿公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。吴金满已支付全部购房款，联亿公司按约定应在2014年10月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付吴金满使用。根据联亿公司在本系列案件中提供的证据显示，联亿公司与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区1-8号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等验收工作才能进行；另在联亿公司对翠湖花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就联亿公司施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，联亿公司为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，本院认定上述原因符合《商品房买卖合同》第八条中“政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期”的约定，对合同约定的2014年10月30日前交付商品房给吴金满的期限应给予一定的合理顺延，本院酌定顺延至2015年3月31日前，即联亿公司最迟应于2015年3月31日前将经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付吴金满。本案吴金满属于提前收楼，故联亿公司应于最迟交楼时间起算90日内即2015年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关登记备案。联亿公司于2015年12月20日才向按揭银行调取相关资料并已于2016年6月1日将办证申请资料报清远市房产交易中心，已构成违约，应按约定承担违约责任。联亿公司将办证申请资料报清远市房产交易中心之后（其后又转至国土局），何时取得办证收件回执非联亿公司可以左右，因此应视为联亿公司已完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故对于吴金满要求联亿公司将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求已无需处理。对于违约金计算标准应否调整问题，按合同约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。诉讼中，吴金满认为上述约定低于联亿公司违约行为造成其实际损失但没有提供相应依据，本院不予采信。吴金满要求联亿公司按照按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于联亿公司迟延协助办证的违约事实，联亿公司应按约定向吴金满支付违约金5167.52元（516752元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限清远市联亿房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向吴金满支付逾期办证违约金5167.52元；二、驳回吴金满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，由吴金满负担593元，清远市联亿房地产有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新的证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，清远市房产交易中心《情况说明》显示，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向该中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料(一次性付款的业主资料)；2、2016年2月2日，送来121户的申请登记资料(向农商银行申请按揭贷款的业主资料)；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料(包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主)；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料(向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料)。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交到我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人联亿公司最迟应于2015年3月31日前将经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付被上诉人吴金满。本案被上诉人属于提前收楼，上诉人应于最迟交楼时间起算90日内即2015年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关登记备案。上述翠湖花园小区于2015年10月27日已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2015年11月4日，上诉人取得了涉案房屋所在楼房的核准房产初始登记。上诉人于2015年11月23日向按揭银行调取相关资料并于2016年2月2日将办证申请资料报清远市房产交易中心。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方上诉和答辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人联亿公司是否构成逾期办证，应否支付违约金。关于联亿公司逾期交房是否构成违约的问题。《商品房买卖合同》第八条约定，联忆公司应当在2014年10月30日之前，将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给被上诉人。合同约定的期限届满后，涉案房屋未能办理竣工验收备案手续，联忆公司提出涉案房屋竣工验收备案迟延的原因是飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟，该情形符合合同约定可据实予以延期交付房屋的条件，故其行为不构成违约。经查，原审判决已考虑到相关情况确实会对建设工期产生一定影响，对合同约定的交付期限酌定顺延了五个月。原审判决该节处理比较符合公平原则和客观实际，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。鉴于联忆公司并未提供证据证明飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对其该节上诉请求，本院不予支持。关于联忆公司是否构成逾期办证的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，虽然涉案房屋于2015年10月27日才经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续，但联亿公司在上述期限前已交付了涉案的房屋，按上述约定，经原审法院顺延交楼期限后，联亿公司最迟应于2015年3月31日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，鉴于本案是属提前收楼，故联忆公司最迟应于2015年6月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而联亿公司于2015年11月25日才将办证资料报送产权登记机关已构成违约，依约应承担违约责任。据此，上诉人联亿公司提出以工程竣工备案之后为协助办证期限的起点时间的上诉理由理据不足，本院不予采纳。同时，根据合同约定，联亿公司的义务是将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而非取得初始登记，因此，上诉人联亿公司认为其取得《房地产初始登记告知书》表明其办证义务已经履行完毕的理由，与合同约定不相符，本院不予采纳。原审法院判令联亿公司支付逾期办证违约金，处理正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1236元，由上诉人清远市联亿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　巢忠文审判员　　何　燕审判员　　何昭敏二〇一七年四月二十四日书记员　　黄文君附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”