（2016）陕0113民初2037号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-08-31
案件名称
原告陕西金泓投资有限公司 与被告屈秋霞、北京银行股份有限公司西安分行 商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陕西金泓投资有限公司,屈秋霞,北京银行股份有限公司西安分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十九条第一款
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0113民初2037号原告陕西金泓投资有限公司。法定代表人赵长龙，系该公司总经理。委托代理人朱瑞，系该公司员工。被告屈秋霞，女，汉族，1974年4月4日出生。第三人北京银行股份有限公司西安分行。负责人赵政党，该银行行长。委托代理人徐逢祺，系该银行员工。原告陕西金泓投资有限公司（以下简称“金泓投资公司”）与被告屈秋霞、北京银行股份有限公司西安分行（以下简称“北京银行西安分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金泓投资公司的委托代理人朱瑞、第三人北京银行西安分行委托代理人徐逢祺均到庭参加了诉讼，被告屈秋霞经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。原告金泓投资公司诉称，被告屈秋霞于2010年12月24日与原告签订了合同编号为Y10132564号《商品房买卖合同》，购买原告开发的西安恒大城项目第37幢1单元11604号商品房，房屋总价款1003729元。双方约定的付款方式为银行按揭贷款方式，贷款数额为70万元，贷款银行为北京银行。因被告房贷已逾期多期，北京银行要求原告承担保证责任。原、被告双方签订《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款约定:“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：5.1有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其它手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。”由于被告逾期偿还银行借款，导致原告已经承担了部分保证责任，而且银行拟解除借款合同，已经起诉至碑林区人民法院，要求原告就被告应偿还的剩余借款本息及实现债权费用约67万元一次性承担保证责任。原告按合同约定如期交付了房屋，被告却违反合同约定未按期归还按揭贷款，其违约行为给原告造成了巨大的经济损失，被告应依法承担违约责任。为维护自身合法权益，原告现起诉解除购房合同，由被告返还所购房屋给原告。鉴于被告所交款项中有大笔款项来自其向第三人北京银行的借款，故列北京银行为第三人。双方合同约定，在原告以所收房款承担保证责任、清偿银行贷款本息后，剩余房款作为违约金赔偿合同解除给原告造成的损失。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2010年12月24日签订的合同备案号为Y10132564号《商品房买卖合同》；2、被告立即配合办理Y10132564《商品房买卖合同》登记备案注销手续；3、被告将西安恒大城小区第37幢11604号房屋返还给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。被告屈秋霞经本院公告合法传唤未到庭应诉，亦未提交任何书面材料。第三人北京银行西安分行述称，原告的代偿款项属实，其同意按照法律规定配合办理相关的注销手续。经审理查明，2010年12月24日，原告与被告屈秋霞签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10132564，约定由被告屈秋霞购买原告开发的位于西安市雁塔区昆明池路7号恒大城四期第37幢1单元11604号商品房一套，房屋总价款为1003729元。合同第六条约定，付款方式及期限3、买受人采用银行按揭付款购房，须在合同签订同时付清首付款人民币303729元整，首付款付清当日内由买受人向按揭银行申请按揭贷款人民币700000元整（具体付款方式见商品房买卖合同补充协议）。合同补充协议第三条对合同第六条的补充约定第款第５项约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：５.１有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其它手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。合同补充协议第十五条其它约定：1、关于通知的约定：买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。上述买卖合同签订后，被告屈秋霞支付房屋首付款303729元。2011年5月16日，被告屈秋霞与第三人北京银行西安分行签订《个人购房按揭贷款借款合同》，借款金额为700000元，放款日为2011年5月16日，贷款期限300个月。被告屈秋霞将涉案房屋抵押给北京银行西安分行，合同第9条9.3（）约定：“如果本合同被依法解除、撤销或终止，借款人应向北京银行返还全部贷款本金，并向北京银行支付以贷款本金为基数按逾期利率和自贷款发放之日起至借款人足额返还之日为止的实际天数计算的款项作为补偿，保证人承担连带责任，上述义务仍属于借款人对北京银行负有的债务，亦属于保证人保证担保的范围。”第三人北京银行西安分行按照约定发放了借款。之后，因被告未按期偿还银行按揭贷款，第三人北京银行西安分行将被告屈秋霞及原告金泓投资公司诉至西安市碑林区人民法院。2016年7月5日，西安市碑林区人民法院作出（2015）碑民初字第05095号民事判决，判令被告屈秋霞向第三人北京银行西安分行支付借款本息共计648836.29元及自2015年7月15日起至实际支付之日的利息、逾期利息、复利，承担案件受理费11078元，金泓投资公司对上述款项承担连带清偿责任。该民事判决书作出后双方均未提起上诉，该民事判决书已生效。2017年2月8日，西安市碑林区人民法院向原告金泓投资公司及被告屈秋霞送达（2017）陕0103执283号执行通知书，要求被告屈秋霞、原告金泓投资公司履行已生效法律文书确定的义务及承担逾期利息。2015年4月29日至2016年5月31日，原告金泓投资公司向第三人北京银行西安分行支付了代付款项本金21129.53元、利息50026.02元、本金罚息325.58元、利息罚息777.6元，共计72258.73元，后续仍在继续代付。2015年7月22日，原告通过EMS向被告屈秋霞在《商品房买卖合同》中所留的地址发出《还款提示函》,要求被告偿还其代偿款项并协商解决逾期还款事宜，否则金泓投资公司将提起解除《商品房买卖合同》、收回房屋诉讼。该函件寄出后，被告屈秋霞仍未向原告偿还原告代付的款项。另查，原告金泓投资公司在涉案房屋具备交付条件后通知被告屈秋霞收房，被告已于2013年4月12日办理了相关收房手续。现房屋无人居住，属于空置状态。再查，涉案房屋于2014年4月10日，被陕西省神木县人民法院（2014）神民初字第02929-1号协助执行通知书、民事裁定书进行了预查封，查封期限为2014年4月10日至2016年4月9日。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、（2015）碑民初字第05095号民事判决、（2017）陕0103执283号执行通知书、代付明细、《法律事务函》、《还款提示函》、快递单及详情跟踪单、西安市房屋登记簿等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自义务。首先，被告屈秋霞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告屈秋霞作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，第三人北京银行西安分行通过诉讼向被告屈秋霞、原告金泓投资公司主张权利，导致原告作为连带责任保证人代为偿还贷款本息及相关诉讼费用。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，被告屈秋霞的行为已经构成违约，加之原告也已根据合同约定的地址向被告送达《还款提示函》，履行了通知的义务，故双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因本案中双方签订的《商品房买卖合同》已进行了登记备案，现《商品房买卖合同》已依法予以解除，被告屈秋霞理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续并将房屋返还原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、原告陕西金泓投资有限公司与被告屈秋霞于2010年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10132564）予以解除。二、被告屈秋霞于本判决生效之日起十日内协助原告陕西金泓投资有限公司办理2010年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y10132564）登记备案注销手续。三、被告屈秋霞于本判决生效之日起十日内向原告陕西金泓投资有限公司返还西安恒大城四期第37幢1单元11604号商品房。本案案件受理费13834元，公告费260元，由被告屈秋霞承担。因原告已预交，故被告屈秋霞于本判决生效之日起十日内支付原告陕西金泓投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 蒲婷婷人民陪审员 刘慈红人民陪审员 刘 晓二〇一七年四月二十四日书 记 员 李 丹打印：相丽华校对：王甜2017年月日送达 来自