（2017）津01民终1979号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-26
案件名称
张育琴、李成义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张育琴,李成义,天津中原物业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1979号上诉人（原审原告、反诉被告）：张育琴，女，1972年3月6日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张育茹（姐妹关系），女，1974年4月17日出生，汉族，无职业，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：钟磊，天津新华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李成义，男，1964年12月7日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李玉更，天津景松律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺振华，天津景松律师事务所律师。原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，职务总裁。委托诉讼代理人：蔡广，法律顾问。上诉人张育琴因与被上诉人李成义、原审第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2016）津0111民初6553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张育琴的委托诉讼代理人张育茹、钟磊，被上诉人李成义的委托诉讼代理人李玉更、贺振华、原审第三人天津中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张育琴上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法改判解除上诉人与被上诉人签订的房产交易合同，被上诉人支付违约金157000元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在缴纳首付款以及保证房款到账时间存在违约行为。一审判决适用法律错误。李成义辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，有充分的证据支持，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。原审第三人天津中原物业顾问有限公司述称，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判，一审法院审理查明事实清楚，适用法律正确，我方没有异议。张育琴向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房产交易合同；2.被告支付违约金157000元；3.诉讼费用由被告承担。李成义向一审法院反诉请求：张育琴继续履行合同，交付房屋，并承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月5日原告、被告、第三人签订《房产交易合同》，合同约定被告购买原告名下位于天津市西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园某号房屋，总价款1570000元，协议约定双方于2016年7月15日前到房管部门打印《天津市房产买卖协议》，2016年7月20日前被告办理贷款申请手续。合同签订后被告支付原告定金50000元。2016年6月28日，原告、被告在房管部门签订《天津市房产买卖协议》，约定房屋总价款1570000元，其中首付款314000元，贷款1256000元。首付款应自订立本协议之日起5个工作日内存入资金监管账户。2016年7月13日，原告将收取的定金50000元退还被告，被告于当日将全部首付款314000元存入监管账户。2016年9月12日，被告与中国工商银行股份有限公司天津陈塘庄支行签订《个人购房借款/抵押担保合同》，向银行贷款1256000元用于支付剩余房款。庭审中，原告称被告没有在约定的5个工作日内将首付款缴至监管账户，没有按照合同约定在7月20日前办理银行贷款审批手续，第三人承诺原告可以在8月初拿到全部房款，被告均未做到，已构成违约，故要求解除合同并赔偿违约金。被告称因原告于7月13日将定金退还被告，被告才于当日将全部首付款存入账户。被告与第三人签订有贷款委托代办协议，并支付了费用，早已将全部材料提交给第三人，且被告也从未承诺原告可以在8月初拿到全部房款。第三人认同被告说法，称在签订《天津市房产买卖协议》后即已办理贷款审批手续，双方合同中未约定贷款发放时间，被告不存在违约。另，《房产交易合同》约定甲（原告）乙（被告）双方定于甲方全款到账进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。一审法院认为，原告、被告、第三人签订的《房产交易合同》以及原、被告签订的《天津市房产买卖协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，一审法院予以确认。合同双方应按照合同约定履行各自的权利义务。现被告首付款已全部缴至房管部门资金监管中心，贷款亦已通过审批并与贷款银行签订借款合同，已具备了完成合同交易的现实条件，故被告反诉要求原告继续履行合同的诉讼请求一审法院予以支持。被告要求原告交付房屋，但根据《房产交易合同》中约定，双方定于全款到账后进行房屋交接，故被告要求原告交付房屋的诉讼请求，一审法院现不予支持，可待条件成立时再行主张。原告称被告迟延交付首付款，但原告退还定金的日期已晚于约定缴纳首付款的日期，且被告在收到退还定金当日即将首付款存入监管账户，此点被告并不存在违约之处。原告称被告贷款审批时间晚于承诺时间，但合同中并未约定贷款发放时间，且在合同签订后被告已将贷款事宜委托第三人办理，被告并无明显过错，故原告主张被告赔偿违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张育琴、被告（反诉原告）李成义、第三人天津中原物业顾问有限公司就位于天津市西青区津杨公路与万卉路交口西南侧天阔园某号房屋签订的《房产交易合同》以及原告（反诉被告）张育琴、被告（反诉原告）李成义签订的《天津市房产买卖协议》应继续履行，原告（反诉被告）张育琴于本判决生效之日起十五日内配合被告（反诉原告）李成义办理房屋过户手续；二、驳回原告（反诉被告）张育琴的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李成义的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1720元，由原告全部承担；反诉费40元，由被告全部承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，上诉人提交光盘一张，证明贷款手续未按时提交，被上诉人认为，对该视频无法确认是否存在剪辑情况，且该证据恰恰可以证实双方在2016年7月13日向贷款银行签字递交了贷款手续，原审第三人未发表质证意见。上诉人提交了微信截图68张，证明原审第三人承诺8月底9月初拿到全部款项，被上诉人认为无法核实其真实性，原审第三人对此认可该证据的真实性，但认为微信可能存在内容删减的情况，不能反映交易的全过程。是上诉人在8月份表示不再出售房屋。上诉人提交了租房协议，证明无法腾房。被上诉人对此认为与本案不具有关联性。双方签订合同时，租赁期限是截至2016年6月15日。原审第三人对租赁合同无异议，双方在签约时已明确诉争房屋是带租约的。被上诉人提交原审第三人的系统电脑截图一张，证明按照合同约定申请银行贷款。上诉人对此证据并不认可，认为被上诉人签订贷款合同的时间未2016年9月12日，原审第三人对该证据无异议。本院对上诉人提交的光盘、微信截图、被上诉人提交的电脑截图的真实性予以确认，对光盘、微信是否存在删减的情况，本院不予确认。上诉人提交的租赁合同，本院对其关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否存在违约行为，该违约行为是否导致三方签订的《房产交易合同》及上诉人与被上诉人签订的《天津市房产买卖协议》解除。关于贷款发放时间的问题。三方签订的《房产交易合同》及上诉人与被上诉人签订的《天津市房产买卖协议》中并未对贷款发放时间进行约定。且上诉人与被上诉人均认可双方是通过原审第三人协商，不存在直接沟通的情况，故被上诉人未直接对上诉人作出过贷款发放时间的承诺。故在贷款发放时间上，被上诉人不存在违约行为。关于贷款申请时间的问题。在上诉人提交的光盘中可以确认上诉人在2016年7月13日为配合被上诉人办理银行贷款手续而在银行工作人员的要求下签署文件，故上诉人主张被上诉人申请贷款时间超过三方签订的《房产交易合同》中约定的时间，无事实依据，本院不予支持。关于缴纳首付款的问题。从上诉人提交的微信截图可以显示，上诉人未按照三方签订的《房产交易合同》中的约定将定金返还给被上诉人，且对原审第三人要求上诉人返还定金的事宜存在异议。故在缴纳首付款的问题上，被上诉人不存在违约行为。从上诉人提交的微信截图中可以显示，是上诉人明确表示不再售卖房屋，在被上诉人无违约行为及不存在合同履行不能的情形下，三方签订的《房产交易合同》及上诉人与被上诉人签订的《天津市房产买卖协议》仍继续履行。故对上诉人提出要求解除合同的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。对上诉人提出依据三方签订的《房产交易合同》有权解除合同并要求被上诉人支付违约金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张育琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3440元，由张育琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲代理审判员 尹 来代理审判员 刘 艳二〇一七年四月二十四日书 记 员 刘洪雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 百度搜索“”