（2017）川0722民初1333号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-25
案件名称
重庆新助邦物业服务有限公司与张尼林物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
三台县人民法院
所属地区
三台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆新助邦物业服务有限公司,张尼林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：��二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十条
全文
四川省三台县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0722民初1333号原告：重庆新助邦物业服务有限公司，住重庆市铜梁区东城街道办事处中兴东路166号3-2。法定代表人：喻芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：江斌，男，汉族，住四川省三台县,该公司区域经理，特别授权。委托诉讼代理人：向仁莉，女，汉族，住重庆市渝北区，该公司员工，一般授权。被告：张尼林，男，汉族，四川省三台县。原告重庆新助邦物业服务有限公司（以下简称助邦物业公司）与被告张尼林物业服务合同纠纷一案��本院于2017年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告助邦物业公司的委托诉讼代理人江斌、向仁莉，被告张尼林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告助邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付所欠物业服务费3602元；2、判令被告支付从逾期之日按《前期物业服务协议》和《业委会委托服务合同》支付滞纳金6298元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系梓锦新城学林居原物业服务企业，被告系梓锦新城学林居13-3-5-2业主，并于2008年5月1日接房，从2012年5月1日未交纳物业服务费至今，共欠物业服务费3602元。根据《前期物业服务协议》第四条第一、二款的约定和《梓锦新城业主委员会委托物业合同》第十九条的约定，被告应在每年5月1日前交清下年度的物业服务费；同时协议第十条第二款“违约责任”中约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并且每逾期一日按前款总额的3‰收取滞纳金，据此被告应交纳滞纳金6298元。在被告欠付期间，我公司员工多次在小区内喇叭宣传并设点通知催收，并与业主电话沟通并上门催收，以及书面发通知等形式催收物业服务费被告均以各种理由拒绝给付物业费，被告拒绝给付物业服务费的理由皆与物业服务工作本身毫无关系，属于房屋规划及工程质量遗留问题。为维护原告的合法权益，特诉请你院。被告张尼林辩称，1、原告不按《前期物业服务协议》约定提供物业服务，违约在先。2、原告履行房屋公共设施设备及其运行的维护管理义务不及时，不到位。3、原告履行维护公共秩序、治安防范管理的安全服务义务极度不到位。具体表现���①未按约定维护和管理户外墙面，②不及时维修小区、单元楼内照明，③不维护和管理楼面共用的上下水管道、落水管，④长时间不填补灭火器、保养维修消防栓，⑤不能维护小区内正常秩序，并且不能应业主要求改正，给业主造成重大损失。4、《前期物业服务协议》约定物业管理服务费按建筑面积每平米0.28元，而原告诉请0.45元每平米，答辩人无据可查。5、2016年4月，答辩人家中老人曾去原告处缴纳物管费，原告以金额不足为由，拒收。综上，原告违约在先，答辩人有权拒绝支付物管费。原告助邦物业公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1、原告的营业执照、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明书，拟证明原告的身份情况；2、《前期物业服务协议》、《物业委托服务合同》，拟证明原告对被告所在小区提供物业服务��依据以及向被告收取物管费的依据；3、2011年-2014年我方在小区张贴的欠费通知复印件，拟证明我方每年都在向业主催收费用；4、2015年3月10日和2016年10月30日重庆衡天律师事务所向张尼林发的律师函，拟证明我方向被告催收物业费没有超过时限，物业公司通过法律途径催收物业费和约定的滞纳金；5、附业主签名的证明一份，拟证明2014年1月1日至2016年8月31日，助邦物业公司虽未与业委会签订《物业委托服务合同》，但存在事实服务关系；6、助邦物业公司退场后对部分业主退费的票据，拟证明事实服务期间的收费标准。被告张尼林质证称，对原告提交的证据我没什么意见，只要原告把我房屋漏水的问题解决了，我就给物业费。被告张尼林围绕其答辩意见依法向本院提交了如下证据：1、被告的身份证复印件，拟证明被���的身份情况；2、《前期物业服务协议》，拟证明原告提供物业服务存在违约的情况。原告助邦物业公司质证称，对被告提交的证据无异议，但被告提交的证据并不能证明被告房屋漏水的问题应属物业公司修理。本院经审理认定事实如下：2008年5月7日四川助邦物业公司与张尼林签订《前期物业服务协议》协议对前期物业管理定义为：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。该协议对物业服务内容，双方权利义务做了约定，其中第四条约定物业管理服务费0.28元每平米。2010年12月30日四川助邦物业公司与绵阳市三台县梓锦新城业主委员会签订《物业委托服务合同》，合同对物业服务内容，业主的权利义务做了约定，其中第十五条关于物业管理服务费的收费标准：锦福苑、学林居��层住宅，2011年0.40元／平米／月，2012年0.45元／平米／月，2013年后随市场变化进行调整。第十九条物管费采取预收方式。业主或者物业使用人首先按时预交物业服务费，对物业公司服务质量有异议时，双方协商解决，协商不成，通过诉讼解决；如果业主或者物业使用人不按时按标准缴费，物业公司应书面通知业主或物业使用人在30天内缴纳，逾期仍未缴纳的，从逾期之日起3‰／天计算违约金，且物业公司可以通过诉讼方式主张自己的权利。合同第三十条约定服务期限为3年，从2011年1月1日至2013年12月31日止。合同第四十五条合同期满，业主方没有书面通知物业公司续聘或解聘的，且没有选聘新的物业服务企业，物业公司继续服务，视为此合同自动延续。2016年9月1日四川助邦物业公司撤场。2014年1月1日至2016年9月1日，四川助邦物业公司在学林居物业费收取标准为多层0.45元／平米／月。2016年12月22日，四川助邦物业公司更名为重庆新助邦物业公司。张尼林系梓锦新城学林居学林居13-3-5-2多层住户业主，房屋面积154.20㎡，从2012年5月1日至今欠缴物业服务费共计3602元。期间助邦物业公司多次催缴无果。2017年3月24日助邦物业公司起诉来院。上述事实，有当事人陈述、营业执照、身份证复印件、法定代表人身份证明书、前期物业服务协议、物业委托服务合同、通知、证明、律师函等证据经庭审质证在卷证实。本院认为，物业服务公司按照物业服务合同的约定向业主提供了物业服务，业主理应按照物业服务合同约定按时、按标准缴纳物业服务费。故对原告助邦物业公司要求被告张尼林缴纳所欠物业费3602元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告张尼林辩称物业服务公司未为其处理房屋漏水、���务不到位，拒绝给付物业费的问题，本院认为被告张尼林对于其房屋漏水的问题并未举证证实，且该房屋漏水是属建房时的结构问题，还是后期造成？是属于个人维修范围还是属于物业公司应当维护公共范围，都无法查实，故对其该项答辩意见本院不予采信，对于其提出的物业公司服务不到位的问题同样未举证证实，本院不予采信。对于这些问题，业主应在物业公司提供物业服务期间向物业服务公司监管部门投诉，由物业公司监管部门作出处理或由业主召开业主大会重新选聘物业服务公司，或者搜集相关证据，通过诉讼途径解决。因此该问题属另一法律关系，本案不予处理。对于原告助邦物业公司要求被告张尼林按照《物业委托服务合同》的约定给付滞纳金6298元的诉讼请求，本院认为，虽然在《物业委托服务合同》中对于业主欠缴物业费，有相关违约规定，且该���定并不违法，本应支持，但就本案而言，业主拒缴物业费是因有矛盾未和物业公司协调好，属事出有因，另在业主欠缴物业费期间，物业公司未及时通过诉讼途径解决矛盾，致使本案滞纳金过于偏高，本着公平原则，对本案滞纳金，本院酌情考虑为500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、由被告张尼林在本判决书生效之日起十日内给付重庆新助邦物业服务有限公司物业服务费3602元及滞纳金500元，共计4102元。二、驳回重庆新助邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由张尼林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 张杰二〇一七年四月二十四日书记员 李倩 来源：