（2016）云2901民初3012号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-03
案件名称
大理某某物业管理有限公司与杨某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大理市人民法院
所属地区
大理市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大理某某物业管理有限公司,杨某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2901民初3012号原告：大理某某物业管理有限公司。住所：大理市经济开发区云岭大道。法定代表人：卫某某，职务：董事长。统一社会信用代码：91532900056988425F。委托代理人：李某某，男，1946年12月7日生，该公司员工，住昆明市盘龙区，特别授权代理。委托代理人：李某某，男，1969年7月15日生，汉族，该公司员工，住昆明市五华区，特别授权代理。被告：杨某，男，1979年12月25日生，白族，云南省大理市人，住大理市经济开发区。委托代理人：牛某，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告大理某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）诉被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理，依法由审判员马泽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某某、李某某、被告委托代理人牛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大理某某公司诉称：2013年7月底，原告与某某大厦小区业主签订了《物业管理服务协议书》，约定从2013年7月31日开始，原告承担被告所在住宅小区的物业管理服务工作，包括大厦广场的清洁卫生、公共设施的清洁、水池清洁、水电设施的维护、化粪池清理、环境绿化、安防保卫巡逻、代收、代缴水电费等。被告每月应当缴纳的费用为：物管费每平方米1元、电梯电费20元、电梯维护和年检费35元、二次加压费25元、垃圾清运费10元、消防设施维护费38元。费用在每年7月31日前一次性交纳。被告虽然没有按时到物管公司来签订协议书，但与其他业主一样享受了物管服务。原告连续三年承担了小区的物业管理服务工作。被告房屋的居住面积131.09平方米，每年物管费1573元，其他各项费用1536元。被告只交了2013年8月至2014年7月的费用3109元，从2014年8月至今连续两年没有交（3109元×2=6218元）。根据物业管理服务协议的约定，应交未交费用的滞纳金为每日千分之三，被告2014年度欠费的滞纳金为两年（3109元×0.003×365天×2=6808元），2015年度欠费的滞纳金为一年（3442元×0.003×365天=3404元），滞纳金合计10212元，原告主张由被告承担滞纳金的80%即8169元。被告没有按时交纳费用，已经严重影响了物业管理服务和各项配套设施的运行，同时侵犯了已经交纳费用的业主应享受的服务利益。虽经原告多次催收，被告依然拒不交纳。诉请：判令被告支付原告物业服务费和代收代缴费用6218元及滞纳金8169元，合计14387元。被告杨某辩称：答辩人的确是向原告缴纳了一年的物管费，但并未与原告签订过《物业管理服务协议书》，一年物管费也是在交房时被迫缴纳的，不缴纳就不给房屋的钥匙。入住后才发现小区的收费标准比其他小区高得多，而且物业服务水平差，基于答辩人从未与原告签署过任何协议，按照法律规定，不受此协议的约束。请驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告为证明其诉讼主张当庭提交了下列证据：1、物管费收据、被告的身份证复印件、某某大厦业主入住登记表各一份，证明双方之间系物业管理服务合同关系；2、《物业管理费用收缴公告》二份，证明原告向被告催收物管费的事实；3、本院（2013）大民二初字第302号民事判决书，证明原告的物管行为合法有效；4、资质证书一份，证明原告具备从事物业管理的资质；5、原告支出费用的单据17张，证明原告代缴费用的情况；6、欠费停电通知单、催交水费通知各一份，证明原告代缴水电费的事实。被告质证对第1、3、4组证据的三性无异议，对证明方向有异议；对第2组证据无异议，对第5组证据不认可；认为第6组不能证明是代缴代收的相关费用，不能证明每家每户应缴纳的数额。本院认为，被告对原告提交的第1、2、3、4组证据的真实性无异议，证据形式合法，内容真实，与本案有关联，确认为有效证据；第5组证据真实合法，但不能证明单据所载明的费用属代缴的事实，不予确认；第6组证据真实合法，但不能区分原告代被告缴费的部分，不予采信。被告当庭提交了下列证据：1、《“明珠国际花园”商住楼前期物业服务合同》、大理天城物业服务有限责任公司收据各一份、证明小区的物业收费标准明显高于同类型其他小区；2、照片28张，证明原告存在管理失职等诸多问题。原告质证对第1组证据与本案无关；第2组证据不能证明被告的主张。本院认为，第1组与本案无关，不予采信；第2组证据系被告单方制作，来源不明，形式不合法，不予确认。根据上述已认证的证据的证实，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认本案如下法律事实：原告是具有三级资质的物业管理公司。被告是位于大理市经济开发区云岭大道XX号某某大厦X单元XX楼X号商品房的业主，其所有的房屋的建筑面积为131.09平方米。2013年7月6日，原告与开发商云南某某房地产开发有限公司签订一份《大理某某大厦前期物业服务委托合同》，约定原告为“某某大厦”小区的物业管理公司。2013年9月23日，被告接收了房屋，并向原告交付了2013年8月1日至2014年7月31日的物管费1573.08元。此后该小区的物业管理即由原告一直提供服务。被告从2014年8月1日起未交付物业管理费。原告于2016年10月28日在小区内张贴了《物业管理费用收缴公告》，要求业主交付物管费，此后被告仍未交付，原告遂诉至本院。本院认为，根据《物业服务收费管理办法》第二条规定，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第十一条规定，物业费一般包括：管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修的保养费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；保险费；法定税金；利息等。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费和分摊共同能耗费。本案中双方虽未签订合同，但原告与开发商云南空港房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，原告已成为“民航大厦”小区的物业管理公司，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告对小区提供了物业管理服务，被告与小区中其他签订了物业服务合同的业主接受了相同的服务，根据公平原则，亦应承担相同的义务，因此原告主张的物业服务费中的物管费、电梯费、二次加压费、垃圾清运费符合法定的标准和范围，予以支持，但电梯维护年检费、消防设施维护费非经法定程序产生，亦不属《物业服务收费管理办法》规定的收费范围，属重复收费和擅自扩大收费的范围，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。故本院对原告的该两项主张不予支持。原告主张代收代缴费用的事实未能举证证明，根据《物业服务收费管理办法》第十一条第四款的规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。原告可据此对上述费用另行进行主张。关于被告答辩提出原告提供的物业服务存在的诸多问题，并提供了相应的照片予佐证，虽然被告提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决和有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，故对原告主张的滞纳金，本院不予支持。另外被告提出其被迫交付物管费的主张，未能举证证明；双方订立的物业收费标准明显高于其他同地区同类型其他小区的主张，未能举证，且不属法定事由。本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告大理某某物业管理有限公司物业管理费4466元。二、驳回原告大理某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担15元，被告承担10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员 马 泽二〇一七年四月二十四日书记员 包红卫 搜索“”