（2017）苏08民终439号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-08
案件名称
ＸＸ与淮安市老坝农贸市场、张秀房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ,淮安市老坝农贸市场,张秀,ＸＸ,淮安市老坝农贸市场,张秀
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终439号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1976年5月11日出生，汉族，住淮安市清河区。委托诉讼代理人：汪士富，男，1950年3月17日出生，汉族，住淮安市清河区。委托诉讼代理人：孙兵，江苏安庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市老坝农贸市场，住所地淮安市清河区清隆家园老坝农贸市场管理办公室。投资人：朱沙华。委托诉讼代理人：王桂林，江苏尚淮律师事务所。原审被告：张秀，女，1977年6月2日出生，汉族，现住上海市浦东新区。上诉人ＸＸ因与被上诉人淮安市老坝农贸市场（以下简称老坝市场）、原审被告张秀房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理本案。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人汪士富、孙兵，被上诉人老坝市场的委托诉讼代理人王桂林到庭参加诉讼。原审被告张秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ上诉请求：撤销原判，依法改判原租赁合同继续履行，酌定被上诉人支付违约金1万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：涉案合同合法有效，应当继续履行。虽然被上诉人在市场整修后将房屋另租他人，但其违约给上诉人造成了损失，法院应当酌定被上诉人赔偿上诉人的损失。被上诉人老坝市场辩称，一审认定事实清楚，涉案合同的相对人为原审原告张秀，张秀并未就原审判决提起上诉，说明其对原审判决查明事实及判决结果是认可的。上诉人并非合同的相对方，无权要求继续履行合同。被上诉人在合同履行期内不存在任何违约行为，双方签订的合同也未就违约金进行约定，上诉人要求支付违约金无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。原审被告张秀未到庭答辩。张秀、ＸＸ向一审法院起诉请求：1、要求继续履行2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿2014年8月至今被告单方违约给原告造成的损失共计3万元；3、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月31日，被告老坝市场（甲方）与原告张秀（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将其开办的位于清河区白鹭湖街道清隆家园A区西南角，坐北朝南一层2号门面房，面积为20m2出租给原告；租金每月1.5元／m2，全年共计3600元；租赁期限为5年，即从2013年12月31日至2018年12月30日止；乙方租赁房屋用于服装制作，禁止经营影响居住环境的项目；双方同时约定，乙方如有擅自拆改该资产结构或改变用途的、拖欠租金超过一个月的、以及不服从办事处、社区、村委会统一管理，影响小区环境卫生的等事项，甲方有权终止合同，收回该资产，并由乙方赔偿由此造成的损失；因本合同实质性内容变更需要重新签订合同或解除本合同使一方当事人遭受损失的，除依法可免除责任的以外，由提出重签或解除合同方承担。合同订立之后，原告张秀自2014年1月至2014年8月，在租赁房屋内从事百货经营，每月以市场柜台费、门市费、水电费名义向被告支付370元。2014年8月底，因市、区政府要求对全市农贸市场进行规范化改造，包括原告在内的原市场所有经营户均由被告统一安排到市场之外经营。装修完毕后，被告将装修前原告张秀所租赁的房屋位置上改造后的房屋出租给他人经营百货。而与原告ＸＸ的父亲汪士富重新签订《老坝农贸市场柜台（门市）租赁合同，约定：将老坝农贸市场内3节柜台出租给原告使用，每月70元，按季度收取租金。一审法院另查明，原告张秀与原告ＸＸ原系夫妻，2014年在市场改造前，两人因产生矛盾，经营就交由汪士富负责，同年9月原告张秀离开淮安到苏州，于同年10月24日，原告张秀起诉与原告ＸＸ离婚，2014年12月，双方经法院判决不准离婚后，原告张秀未回淮安，于2015年1月到上海打工生活至今。2015年8月25日，原告张秀再次起诉离婚，法院经审理于2015年11月25日判决准予两原告离婚。一审庭审中，原告张秀提交一份其（乙方）于2010年2月1日与老坝农贸市场（甲方）签订的《房屋租赁协议》，约定：甲方将座落清河区京沪路农贸市场房屋，出租给乙方经营烟酒百货、茶叶等；甲乙双方商定的上述房屋月租金为200元，协议期自2010年2月1日至2014年3月31日。租赁到期，乙方有优先续租权。租金按季结算，由乙方在每季前5天内付给甲方；经甲乙双方协定，乙方付给甲方租房押金1000元，租赁到期乙方不再续租房屋时，甲方负责将押金退还给乙方（无息）。双方还就其他事项进行了约定。合同落款为老坝农贸市场，加盖淮安市清河区京沪路办事处老坝村村民委员会的公章。被告质证认为该租赁协议与其无关，出租方非本案被告。原告还提供一份市烟草专卖局与卷烟零售户签订的双向承诺书；2011年7月张秀与清河区卫生城市复查办公室、区食品安全委员会签订的监管责任书复印件各一份，据此证明其自2010年2月起即在老坝农贸市场涉案房屋经营烟酒。被告质证认为该组证据与本案无关，不能证明原告的证明目的。一审庭审中，原告提出因被告单方终止合同构成违约，要求被告赔偿其经营损失3万元的主张，但未举证。对此，被告质证认为因原告擅自改变了租赁房屋的用途，其已于2014年8月口头通知原告解除合同，现该租赁房屋已出租他人使用，对原告的该主张不予认可。被告辩称的原告未缴纳租金构成违约，原告认为已经以门市费的形式支付租金，并提供被告方出具的收据为证。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋出租给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并在合同结束是将房屋完好的归还给出租人的合同。合同应当全面履行。当事人对自己的主张有责任举证证明，没有证据或者证据不足以证明主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告双方在合同履行过程中因市场改造，原告退出租赁房屋，由被告统一安排在市场外经营。在市场改造完成后，被告已将涉案房屋出租给他人使用，实际上属于履行不能。因此，原告主张继续履行其同被告老坝市场签订的《房屋租赁合同》必然造成被告老坝市场与现房屋使用人解除租赁合同关系，造成被告对现涉案房屋使用人违约，不符合合同法鼓励交易的目的，亦不符合民法的公平原则，且原告与被告重新以ＸＸ父亲的名义重新签订了经营摊位。原告张秀认可市场改造前的租赁合同及与汪士富签订此合同均为汪士富实际承租经营，双方对此并无异议。经一审法院释明，原告坚持请求判令被告继续履行原租赁合同，该请求无法律依据，故不予支持。原告请求被告赔偿2014年8月至今被告单方违约给原告造成的损失共计3万元，既未能举证证明，亦无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：驳回原告张秀、ＸＸ的诉讼请求。案件受理费275元，由原告张秀、ＸＸ负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点：1、上诉人ＸＸ要求被上诉人老坝市场承担违约责任主体是否适格。2、被上诉人老坝市场是否构成违约，应否承担相应的违约责任。本院认为，原审原告张秀与被上诉人老坝市场签订房屋租赁合同后，张秀经营至2014年8月底，因市、区政府要求对全市农贸市场进行规范化改造，包括张秀在内的原市场所有经营户均由老坝市场统一安排到市场之外经营。装修完毕后，老坝市场将装修前张秀所租赁的房屋位置上改造后的房屋出租给他人经营百货，上诉人ＸＸ坚持请求判令被上诉人老坝市场继续履行原租赁合同，实际上属于履行不能。经一审法院释明，上诉人ＸＸ仍坚持该请求无法律依据。且原审原告张秀作为房屋租赁一方，在本案一审判决后，并未提出上诉。最高人民法院《关于适用解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案上诉人ＸＸ提出被上诉人老坝市场赔偿2014年8月至今老坝市场单方违约造成的损失共计1万元诉讼请求，原审原告张秀与被上诉人老坝市场签订的房屋租赁合同中未有约定，上诉人ＸＸ亦未提供其损失的证据加以证明，该事实不能成立。综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费275元，由上诉人ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 勇审 判 员 赵骏飞代理审判员 孙志丹二〇一七年四月二十四日书 记 员 王 姝 搜索“”