（2017）苏11民终811号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-08
案件名称
吴红、杨伟明与镇江苏宁云商有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江苏宁云商有限公司,吴红,杨伟明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏11民终811号上诉人（原审被告）：镇江苏宁云商有限公司,住所地镇江市中山东路256号。法定代表人：陈世清，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪晶，女，1982年3月26日生，汉族，住南京市玄武区，系该公司职员。委托诉讼代理人：顾萍，女，1976年1月20日生，汉族，住镇江市，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：吴红，女，1971年11月15日生，汉族，户籍地丹阳市，现住丹阳市。被上诉人（原审原告）：杨伟明，男，1973年4月3日生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区。上诉人镇江苏宁云商有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人吴红、杨伟明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2016）苏1181民初7654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：合同到期后的撤离期内，上诉人没有连续使用争议房屋，上诉人的撤离期没有超过20个工作日，上诉人也没有认可7天的租金；一审法院认定上诉人在现场图上明确了一至三楼租金标准，该事实认定错误；双方约定，逾期上诉人仍使用租赁物，被上诉人未提出异议的，参照合同约定的标准支付租金，现一审法院认定的租金标准超过原合同标准，且没有任何依据；被上诉人在一审法庭辩论终结后变更诉讼请求，违反法定程序。吴红、杨伟明二审期间未发表意见。吴红、杨伟明向一审法院起诉请求：要求苏宁公司立即给付占用营业期７天的房租58037元，并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：苏宁公司即原镇江苏宁电器有限公司。2007年6月21日，吴红与杨伟明、李坚、高跃华、冷国芳、颜红玉、高彬六人签订委托合同，受托办理丹阳市城河路千家乐四区一至三层综合楼房产的租赁事宜，吴红有权订立该房产的租赁协议并收取租金。2007年7月9日，苏宁公司与吴红签订租赁合同，承租该房屋。双方约定合同期为2007年10月1日至2015年8月31日。合同于2015年8月31日到期后，苏宁公司又连续使用该房营业，并于2015年9月29日返还房屋。双方合同约定2014年至2015年的租金为180万元，2015年7月27日，苏宁公司曾发出续租邀约函，欲以年租金180万元续租该房，后续租未果。2016年5月7日，杨伟明将案涉房屋第三层租赁给案外人，年租金为95万元。杨伟明就此提供了租赁协议、付款凭证、租赁费发票等证据。2007年11月３日，苏宁公司曾向吴红、杨伟明出具一份租赁区域现场图，并明确了一至三层的租金给付标准，其中一楼为500㎡×2.4元/天；二楼1400㎡×1.2元/天；三楼1647㎡×0.8元/天。一审法院认定，双方争议的焦点是，双方租赁期满后，苏宁公司继续占用房屋经营，应按何种标准计算租金损失。该院认为，双方租赁期满后，苏宁公司继续占用该房经营，应对原有的租金标准予以适当调整。现该房的第三层以95万元的价格租赁给了案外人，可以以此租金标准和苏宁公司确认的二楼为三楼1.5倍，一楼为三楼3倍的计算方法，计算认定案涉全部房屋的年租金标准为3026120元，即每天8291元，苏宁公司占用7天，应计算为58037元。判决：苏宁公司于判决生效后五日内支付吴红房屋租金58037元；案件受理费减半收取332元，由苏宁公司负担（此款吴红已垫付，苏宁公司连同上述应付款一并给付吴红)。双方当事人二审期间未主张新的事实，未提交新的证据。一审法院已经查明，但一审判决书未记载的事实有：1．苏宁公司承租案涉房屋用于开设商店。案涉合同约定，苏宁公司租用案涉房屋一楼500平方米，二楼1400平方米，三楼1647平方米；租赁房屋区位见附件租赁房屋平面分界图；2007年10月1日至2015年8月31日的年租金标准分别为148万元、158万元、168万元、168万元、178万元、178万元、178万元、180万元。2．案涉合同约定，租赁期限届满、或合同被依法终止履行后20个工作日内，苏宁公司向吴红返还租赁物，该期间吴红不得收取租赁费用。逾期苏宁公司如仍使用租赁物吴红未提出异议的，应参照合同约定的标准向吴红缴纳租赁费用。吴红如书面要求返还，苏宁公司未返还的，应按合同约定的日租赁费用的两倍支付逾期费用，且吴红有权强行清场。3．2015年8月14日，吴红书面通知苏宁公司称，经多次洽谈无果，正式通知贵公司于2015年8月31日交付租赁物。2015年8月20日，苏宁公司回函称，希望进一步协商，争取就续租达成一致，如无法达成一致，根据合同约定，该公司于2015年9月29日前将租赁物交还即可。4．前述苏宁公司向吴红出具的租赁区域现场图，是案涉房屋一楼平面图，该图上标示了苏宁公司租赁使用案涉房屋一楼500平方米的具体位置；该图上加盖了苏宁公司的印章，也有吴红字样的签名，签名落款时间为2007年11月3日；该图右上角有手写的下列内容：一楼为500㎡×2.4元/天；二楼1400㎡×1.2元/天；三楼1647㎡×0.8元/天。该图上，吴红的签名和落款时间，以及上述右上角手写内容均为复印形成，苏宁公司的印章为红色，非复印形成。一审期间，苏宁公司对该印章的真实性无异议。5．一审起诉和一审第一次庭审时，吴红、杨伟明的诉讼请求是要求苏宁公司给付租金34520元，违约金45万元，以及诉讼费用。一审第一次开庭的法庭辩论后，双方陈述了最后意见，一审法院要求吴红、杨伟明在三日内向法庭回复庭审中其表示需要核实的事实，后休庭。一审法院此后传唤双方进行第二次庭审。庭审中，吴红、杨伟明变更了诉讼请求，一审法院重新组织法庭调查，吴红、杨伟明补充了新的证据。苏宁公司发表了质证意见和新的辩论意见，并做了最后陈述。本院认为，一、关于延期交还房屋的争议。案涉合同约定，租赁期限届满、或合同被依法终止履行后20个工作日内，苏宁公司返还租赁物，该期间吴红不得收取租赁费用；2015年8月20日，苏宁公司回函称，该公司于2015年9月29日前将租赁物交还即可。显然，该公司认为2015年9月1日至9月29日是20个工作日。本院认为，该工作日计算方式应当按照合同期内计算租金的日期计算方式和苏宁公司承租期间该公司经营活动工作日的计算方式确定。苏宁公司承租案涉房屋用于开设商店，从事商品销售经营，并非实行每周5天的工时制度，按日历时间连续不间断计算工作日，符合本地商店销售经营的常态。案涉合同约定的20个工作日，也应当是按照日历时间连续不间断计算的20日。苏宁公司主张2015年9月1日至9月29日，是案涉合同约定的20个工作日，依据不足。即使苏宁公司在一审期间未认可7天的租金，在双方确认苏宁公司在2015年9月29日返还房屋时，一审法院判令其承担7天租金，吴红、杨伟明亦未提出上诉，该裁判结果应予支持。二、关于延期交还房屋期间的租金标准问题。案涉平面图右上角手写部分的内容是复印形成，苏宁公司的印章是直接加盖形成，无相反证据时，应当认定苏宁公司加盖印章时，该手写内容已经存在，且苏宁公司认可该手写内容。根据该手写内容计算出的租金标准，与合同约定的第一年度的租金标准基本相当，该手写内容反映的一楼、二楼、三楼的租金逐层递减情况，与本地多层经营用房屋租金市场规律相符。能够确定某楼层租金标准时，参照该租金递减比例，计算确定其他楼层的租金金额，应予支持。为证明案涉房屋2016年5月8日后的租金标准，吴红、杨伟明提交了租赁协议、租金发票、支付租金的银行资料等证据。上述证据记载的证据形成时间是2016年5月，与双方当事人商定案涉合同租金的2007年相比，上述证据形成的时间更接近苏宁公司延期交还案涉房屋的时间，一般情况下也更能准确反映延期交还房屋时，该房屋的市场租金水平。上诉人虽不认可该证据的真实性，但在上述证据上记载了租赁合同相对人、租金支付人，以及付款时间、账号，就上述证据记载的事实，上诉人并非无力提供相反证据的情况下，上诉人未能提出相反的证据，其亦应承担一定的不利后果。被上诉人在2015年8月14日书面通知上诉人交还房屋，显然对该公司继续占用房屋有异议；按照合同约定，上诉人应当按照合同约定的日租金的两倍向被上诉人支付逾期费用；双方合同约定的日租金的两倍，与吴红、杨伟明主张的延期返还房屋期间的租金标准基本相当。与双方合同总标的相比，被上诉人一审诉讼请求金额偏小，通过司法鉴定确定相应的租金标准，不符合诉讼经济原则。综上，一审法院参照上述证据，酌情认定上诉人延期交还房屋期间的租金标准，并无不当。三、关于一审诉讼程序问题。一审法院第一次庭审法庭辩论后，一审法院要求吴红、杨伟明在三日内回复庭审中其表示需要核实的事实，后宣布休庭。一审法院有权根据案件审理情况，传唤双方当事人继续开庭。在一审法院传唤双方当事人继续庭审时，因吴红、杨伟明变更了诉讼请求，一审法院重新组织法庭调查，上诉人也发表了新的质证意见、辩论意见，并作了最后陈述。一审法院准许被上诉人变更诉讼请求，有利于减轻讼累，并非法律规定的严重违反法定程序的行为，不足以支持上诉人的上诉请求。综上，本院对一审法院认定的上诉人逾期返还案涉房屋，以及逾期房屋期间租金的事实予以确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1251元，由镇江苏宁云商有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚 强审判员 李益成审判员 陈开亮二〇一七年四月二十四日书记员 韩蓉蓉 微信公众号“”