（2017）宁02民终221号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-05
案件名称
马金瑞、马波与韦喜军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马金瑞,马波,韦喜军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁02民终221号上诉人（原审被告）：马金瑞，男，1948年2月5日出生，回族，个体户，住平罗县。上诉人（原审被告）：马波，男，1976年12月10日出生，回族，系石嘴山市星瀚集团技术员，住石嘴山市。二上诉人委托诉讼代理人:马克军，北京大成（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦喜军，男，1983年1月21日出生，汉族，个体户，住平罗县。委托诉讼代理人:陈刚，宁夏鑫源律师事务所律师。上诉人马金瑞、马波因与被上诉人韦喜军房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2016）宁0221民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马金瑞、马波及其诉讼代理人马克军，被上诉人韦喜军及其诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马金瑞、马波上诉请求：撤销原判，驳回韦喜军的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定韦喜军对房屋进行装修错误。韦喜军承租涉案房屋时，涉案房屋已经装修好并营业多年。二、一审法院审理焦点错误。本案焦点应是韦喜军是否对其承租的马金瑞、马波的房屋进行过装修；涉案房屋的拆迁是否在承租期内；拆迁补偿装修部分的款项归属。涉案房屋承租期限为2010年6月30日-2015年6月30日，合同期满涉案房屋并未拆迁，拆迁补偿款中装修部分更应该归马金瑞、马波所有。韦喜军辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韦喜军在一审中提供的证据能证实其对涉案房屋进行装修，且双方明确约定，韦喜军在经营期间租赁房屋如有政策拆迁，韦喜军装修费用赔付款由韦喜军享有，对此事实马金瑞、马波在原审期间全部认可。韦喜军向原审法院起诉请求：判令马金瑞、马波支付租赁房屋装修补偿款256720元。原审法院查明事实：马金瑞与马波系父子关系。2010年6月30日，韦喜军与马金瑞签订《金瑞美食城租房合同》一份。合同约定，马金瑞将其位于平罗县城，面积为480平方米的营业房屋租赁给韦喜军用于经营宾馆，租赁期为五年，自2010年6月30日起至2015年6月30日止，年租金为5万元，租金于每年6月30日前交纳；韦喜军向马金瑞、马波交纳押金6000元，租赁期满后双方交接清有关物业、设备、用具及有关费用后退还；韦喜军在租赁经营期间，未经马金瑞同意，不可改变马金瑞房屋整体结构和重要设施，因经营需要进行装饰、装修、改造等，在征得马金瑞同意的前提下，费用由韦喜军自理，马金瑞不承担任何费用和责任，在租赁合同履行期满后，马金瑞对韦喜军装饰、装修、改造部分均不承担费用和损失；”另在韦喜军经营期间，此楼房如有政策拆迁，计划内拆迁的一切损失后果，马金瑞一概不负责任，韦喜军装修费用由拆迁方负责赔付”。合同签订后，马金瑞将涉案房屋交付韦喜军，韦喜军于同年6月15日支付马波租金5万元。为经营宾馆需要，韦喜军于7月投资对涉案房屋进行装修，装修项目为：宾馆二、三、四层隔墙使用空心砖、卫生间使用木制玻璃隔墙、防水、木塑扣板、地面防水、铺设地面防滑瓷砖、ＰＶC吊顶、房间装修、木制床头背景墙、石膏板造型顶、套装门、窗套、窗台大理石、包柱、走廊矿板造型顶、一楼大厅大理石吧台、玻璃形象墙、石膏板隔墙、石膏板造型顶、玻璃包柱、暖气罩、木墙裙、值班室套装门、玻璃窗、一至四层墙面腻子粉刷、走廊全部贴壁纸、加塑钢窗、暖气从地沟换大管道、一至四层全部改装热（没有暖气片的加装彩色暖气片等）。装修完成后，韦喜军开始经营宾馆业务。2011年7月1日，韦喜军给马金瑞、马波支付租金5万元；同年9月24日，韦喜军给马金瑞、马波出具押金6000元欠条一张；2012年7月9日，韦喜军给马金瑞、马波支付租金5万元；2013年7月18日，韦喜军给马金瑞、马波支付租金35000元；2014年9月12日，韦喜军给马金瑞、马波支付租金2万元；2015年2月1日，韦喜军给马金瑞、马波支付租金1万元；同年8月1日，韦喜军给马金瑞、马波支付租金18500元。后因体育公园旧城改造需要，改造范围涉及公园邮政局家属楼、金属公司家属院等小区，涉案房屋亦在改造拆迁范围。2015年3月，平罗县住房和城乡建设局给上述小区住户发放了限期搬迁通知书。后拆迁部门委托宁夏正联土地房地产评估事务所对涉案房屋装修、单项设施现值补偿价格进行了评估，现值价格评估为236649元。2016年8月27日，平罗县住房和城乡建设局拆迁部门与韦喜军、马金瑞、马波多次协商，由马金瑞与平罗县住房和城乡建设局签订房屋征收补偿安置协议。补偿安置协议主要内容为：马金瑞商业房确权面积置换安置商业房面积543.31平方米；货币补偿金额为搬迁补助费10866元、停业损失费211532元、装修补偿费259985元、拆迁奖励费5000元、有线电视电话费255元、网络宽带费1800元、太阳能移机费4000元、附属设施补助费6800元、住宅部分折合价值20096元、单独动力电5000元，共计529835元。因韦喜军、马金瑞、马波对涉案房屋装修补偿费用应由谁享有的问题协商未果，涉案房屋至今未交付平罗县住房和城乡建设局拆迁部门。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。韦喜军与马金瑞签订的《金瑞美食城租房合同》合法有效，韦喜军、马金瑞均按照约定履行了相关合同义务，只是对涉案房屋拆迁补偿款中装修补偿费的归属问题产生了争议，致使纠纷成诉。本案争议的焦点有三：一是韦喜军对涉案房屋的装修是否经马金瑞同意；二是涉案房屋的拆迁是否在韦喜军的租赁经营期限内；三是涉案房屋拆迁补偿款中装修补偿费的归属问题。关于韦喜军对涉案房屋的装修是否经马金瑞同意的问题，本院认为，涉案房屋在租赁给韦喜军前是经营餐饮的，而韦喜军租赁涉案房屋是经营宾馆业务，根据经营特点，需要对涉案房屋进行装修；同时，根据合同”另在韦喜军经营期间，此楼房如有政策拆迁，计划内拆迁的一切损失后果，马金瑞一概不负责任，韦喜军装修费用由拆迁方负责赔付”的约定可以认定，马金瑞对韦喜军装修涉案房屋的事实是同意并认可的，否则双方不会约定”韦喜军装修费用由拆迁方负责赔付”的。关于涉案房屋的拆迁是否在韦喜军的租赁经营期限内的问题，2015年3月，平罗县住房和城乡建设局就给涉及公园邮政局家属楼、金属公司家属院等小区住户发放了限期搬迁通知书，而涉案房屋的租赁期期满日为2015年6月30日，因此，涉案房屋的拆迁是在韦喜军的租赁经营期限内。关于涉案房屋拆迁补偿款中装修补偿费的归属问题，《中华人民共和国合同法》第十二条规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。涉案房屋的装修是经马金瑞同意的，拆迁事宜也是发生在韦喜军租赁经营期内，且双方对装修补偿费用明确约定由拆迁部门赔付给韦喜军，应遵从双方的约定，涉案房屋装修补偿费应归属于韦喜军。韦喜军要求马金瑞、马波支付租赁房屋装修补偿款256720元的请求不能全部支持，因涉案房屋装修、单项设施现值补偿价格评估为236649元，扣除马金瑞以前装修的一至四层800型的地瓷砖20260元，韦喜军的实际装修补偿款应为216389元；韦喜军的其他请求，因未提供相应证据，不予支持。韦喜军要求马波支付租赁房屋装修补偿款的请求，因马波不是本案合同的相对人，故对韦喜军的该请求，不予支持。故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决：一、马金瑞于判决生效之日起十日内在平罗县住房和城乡建设局拆迁部门补偿的装修费259985元中支付给韦喜军216389元；二、驳回韦喜军的其他诉讼请求。案件受理费2575元，由韦喜军负担302元，马金瑞负担2273元。本院二审期间，韦喜军围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。喜洋洋宾馆内装修工程检验报告两份、喜洋洋宾馆消防设计说明书一份、喜洋洋宾馆内装修设计图纸三份。证明：韦喜军对涉案房屋进行过装修。马金瑞、马波的质证意见，该证据不属于新证据，不能证实韦喜军对涉案房屋进行了装修，涉案房屋移交韦喜军前，马金瑞、马波已经对涉案房屋进行过装修，且已经消防检验。本院认证意见，该证据结合双方签订的《金瑞美食城租房合同》，能够证实韦喜军对涉案房屋进行过装修。马金瑞、马波未提交新证据。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，韦喜军与马金瑞签订的《金瑞美食城租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于韦喜军是否经马金瑞同意对涉案房屋进行装修的问题。原判认定韦喜军对涉案房屋进行了装修，并根据双方合同约定马金瑞对装修的事实是认可的，原判对此认定正确；关于涉案房屋的拆迁是否在双方约定的租赁经营期限内问题；韦喜军提供的限期搬迁通知书是平罗县住房和城乡建设局发放给公园邮政局家属楼、造纸厂、金属公司家属院住户的，且从内容看，这些住户已与征收部门达成房屋征收补偿安置协议，因此不能证明包括涉案房屋。韦喜军在一审庭审中认可对涉案房屋使用了5年3个月，即使用至2015年9月，而涉案房屋的租赁期届满日为2015年6月30日，合同期内涉案房屋并未拆迁，因此，涉案房屋已使用至租赁期届满，租赁期届满后韦喜军继续使用涉案房屋，双方并未签订租赁合同，韦喜军在一审提交的所有租金收条总计金额不足合同期内的租金，因此2015年8月1日收条并不能证明是交纳合同期满后2015年7月至9月的租金，韦喜军也没有提供证据证实马金瑞同意其继续租赁涉案房屋，因此，合同期满后，韦喜军与马金瑞不存在房屋租赁合同关系，涉案房屋及附属设施归马金瑞所有，韦喜军只是占有使用涉案房屋，此阶段双方不受《金瑞美食城租房合同》的约束；关于涉案房屋拆迁补偿款中装修补偿费的归属问题。双方在合同中明确约定，合同履行期满后，马金瑞对韦喜军装饰、装修、改造部分不承担任何费用的损失。手写部分”另在乙经营期间”当然是指在合同约定的租赁期限内。马金瑞与平罗县住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议》的时间是2016年8月27日，涉案房屋拆迁补偿款中装修补偿费应当归马金瑞所有。韦喜军要求马金瑞支付租赁房屋装修补偿款256720元的请求无事实和法律依据，本院不予支持。原判并未判决马波承担责任，马波当庭表示对此无异议。综上所述，马金瑞的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2016）宁0221民初3232号民事判决；二、驳回被上诉人韦喜军的诉讼请求。二审案件受理费4546元，由被上诉人韦喜军负担。本判决为终审判决。审判长 王俊英审判员 陈 静审判员 彭德才二〇一七年四月二十四日书记员 冶淑贞