（2016）赣0502民初220号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-09
案件名称
张俊华与新余万商红商贸物流开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新余市渝水区人民法院
所属地区
新余市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张俊华,新余万商红商贸物流开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0502民初220号原告：张俊华，男，1984年12月28日生，汉族，住江西省吉安市永丰县，。委托代理人：刘清国，江西商豪律师事务所律师。被告：新余万商红商贸物流开发有限公司，住所地江西省新余市仙女湖万商红商贸物流中心1888号53栋三楼。法定代表人范连珍，该公司经理。委托代理人：刘小忠，男，1978年12月27日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区，，该公司员工。委托代理人：李华耕，江西弘道律师事务所律师原告张俊华（下称原告）与被告新余万商红商贸物流开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理，依法组成合议庭，于2016年3月17日,2016年8月25日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人刘清国，被告委托代理人刘小忠、李华耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2013年1月8日签订的《商品房屋买卖而合同》；2、判令被告退还原告购房款及契税、产权登记、工本费等共计292512元人民币；3、判令被告承担违约金85590元人民币（按292512×6%÷365/日×445日×4倍=85590元）4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同第十五条约定：出卖人应当在市房产管理局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起出卖人应当在商品房交付使用后30日内将买受人已付房价款退还给买受人。”，至2014年原告已付清全部房款及相关费用，但被告至今未按约定为原告办理权属证书。为维护原告的合法利益，特诉至法院，提出前列诉请。被告辩称，1、原告购买的房屋已经办理了产权证书，原告要求解除合同无事实和法律依据；2、原告所交维修基金、产权登记费等已交至相关部门，被告并没有实际占有该费用，被告无需向原告返还该费用，该房交房时间系2013年4月1日，如原告要解除合同，已经超过2年诉讼时效；3、被告方没有违约，故，不存在违约金问题。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件一张、被告企业信息材料一份；2、《商品房买卖合同》一份；3、《收款收据》、《收据》。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交如下证据：1、与原件核对后的房屋所有权证复印件一份；2、《商铺委托经营管理协议》、《商铺买卖认购书（A）》；3、（2015）渝民初字第01729号民事判决书复印件一份。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据，被告提交的第2组证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的第1组证据，原告质证时称被告该组证据未在举证期限内提交，原告之前未曾见过，不予质证。本院认为，被告该组证据来源客观、合法且与本院有关联，本院予以采信。对被告提交的第3组证据，原告质证时称该份证据为复印件，且该份证据与本案不具有关联性，不属相同案件。本院认为，原告的异议成立，该组证据与本案不具有关联性，故，本院不予采信。根据上述证据，结合庭审，本院认定如下案件事实：2013年1月8日，原告（作为乙方）与新余万商红商贸物流开发有限公司（作为甲方）签订了一份《商铺买卖认购书（A）》，该认购书主要约定：乙方认购铺位：赣西万商红（国际）商贸物流中心B60栋49号铺位，建筑面积为65.46平方米，套内面积为64平方米，总价为人民币358066元，乙方同意与甲方指定的经营管理公司签订为期5年的商铺委托经营管理协议。在享受折扣和优惠后，该商铺实际合同价为277945元。同日，原告（作为买受人）与新余万商红商贸物流开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“买受人购买的商品房为赣西万商红（国际）商贸物流中心二期B60栋49号商品房，总价为277945元。房屋交付期限为在2013年3月18日前，且出卖人应当在市房管局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在买受人提出退房要求之日起出卖人应当在商品房交付使用后30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，买受人不退房，按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”同日，原告（作为甲方）与新余万商红市场经营管理有限公司（作为乙方）签订了一份《商铺委托经营管理协议》，协议主要内容为：“甲方将位于赣西万商红（国际）商贸物流中心第B60栋49号铺位委托给乙方招商、经营、管理。该商铺面积为65.4平方米。乙方受托后，可以根据赣西万商红（国际）商贸物流中心业态规划布局，选择相应的经营者，将该商铺租赁或自行使用，乙方无须再另行通知甲方。委托期限为五年，其中前3年即2013年4月1日至2016年3月31日，该铺位使用权、收益权归乙方享有；为此，项目开发商新余万商红商贸物流开发有限公司已经一次性给与甲方所购买铺位总房价20%折扣优惠。第4、5年即2016年4月1日至2018年3月31日，由乙方按照新余万商红商贸物流开发有限公司持有的赣西万商红（国际）商贸物流中心物业租金作为指导价，促成甲方与租户签订租赁合同，租金由租户支付给甲方。甲方全权委托乙方与新余万商红商贸物流开发有限公司办理该商铺交接事宜，并予以接受认可。”合同签订后，原告于2013年3月26日向被告支付了购房款277945元，并于2014年3月12日支付了维修基金、契税、产权登记工本费等费用共计14567元。被告于2013年11月21日为原告办理了房屋所有权证书。另查明，涉案商铺所属项目工程于2013年4月19日竣工验收。新余万商红市场经营管理有限公司系被告独资设立的有限责任公司，具有独立法人资格。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为，原告要求解除房屋买卖合同、退还购房款及相关费用的理由是否成立，能否予以支持。分析如下：原告要求解除合同、退还购房款及费用的理由主要为，被告未按合同约定期限办理权属登记，不管其是否补办或已将房屋交付使用，均构成根本违约，原告依合同约定主张退的诉请应当得到支持。对于该理由，本院认为，原告与新余万商红市场经营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》约定“原告全权委托新余万商红市场经营管理有限公司与开发商被告办理该商铺的交接事宜，并予以接受认可。”并约定“原告将所购商铺委托给新余万商红市场经营管理有限公司招商、经营、管理，委托期限为五年，委托期间新余万商红市场经营管理有限公司可以将该商铺租赁或自行使用，无须另行通知原告，其中前三年即2013年4月1日至2016年3月31日，该商铺的使用权、收益权归新余万商红市场经营管理有限公司享有，为此，项目开发商被告已经一次性给予原告购房总价20%的折扣优惠。”在事实上，原告已享受了20%的折扣优惠，即其已经取得了涉案商铺2013年4月1日至2016年3月31日期间的租金收益，应当认为双方在2013年4月1日就完成了交付。该种交付方式是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并未影响原告实体权利，系有效民事法律行为。根本违约是指合同一方当事人违反合同的行为致使该合同的目的不能实现，其法律效果是一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在市房管局牵头组织的竣工验收合格交付使用后90日内，为买受人办理完权属登记。被告为原告所购商铺办理房屋所有权证办理时间为2013年11月21日，土地使用权证至今尚未办理，超过了合同约定期限，构成违约。但原告所购商铺自2013年4月1日起就因委托经营管理而产生了收益，应视为商铺在此时就完成了交付，而商铺的房屋所有权证在本案起诉前已经办理，原告对商铺享有的所有权已经依法被确认并被公示，因此，应当认定其合同目的已经实现，故被告逾期办证的行为属一般违约，不构成根本违约。为维护市场交易秩序及稳定，本院认为，对原告要求解除合同、退还购房款及相关费用的诉请，本院不予支持。因被告构成一般违约，且原、被告签订的《商品房买卖合同》，中约定：商品房总价277945元，及买受人不退房的按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。故，被告应向原告支付的违约金为：277945元×0.5%＝1390元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告新余万商红商贸物流开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张俊华支付违约金1390元；二、驳回原告张俊华的其他诉讼请求。案件受理费6972元，由原告张俊华承担6946元，被告邹强平承担26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院，并应在递交上诉状之日起七日内向该院预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈历代人民陪审员 龚建美人民陪审员 曾 斌二〇一七年四月二十四日书 记 员 曾振轩 来源：百度“”