（2017）苏03民终1720号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-11
案件名称
徐州华夏盛典艺博文化有限公司与沈统建租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈统建,徐州华夏盛典艺博文化有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终1720号上诉人（原审被告）：沈统建,男,1964年8月6日生，汉族,住江苏省徐州市新城区。委托诉讼代理人：马正根，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州华夏盛典艺博文化有限公司,住所地江苏省徐州市淮海食品城商贸1号楼1-3-159号。法定代表人：陈忠海，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈启洪，男，汉族，该公司员工，住江苏省盐城市盐都区。上诉人沈统建因与被上诉人徐州华夏盛典艺博文化有限公司（以下简称华夏盛典公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈统建的委托诉讼代理人马正根、被上诉人华夏盛典公司的委托诉讼代理人陈启洪到庭接受询问。本案现已审理终结。沈统建上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判沈统建不承担涉案房屋的占用费；2、一、二审诉讼费由被上诉人华夏盛典公司承担。事实与理由：1、双方租赁合同经法院判决解除后，沈统建曾准备搬出涉案商铺，但华夏盛典公司阻挠搬出。涉案房屋占有期间费用应由华夏盛典公司自行承担。2、生效（2016）苏03民终2168号判决已经查明，A1206号商铺二层为空置。即使判决按照15元/平方米标准支付占用费，也应扣除A1206号商铺二层面积。3、一审法院按照15元/平方米计算商铺占用费，无事实及法律依据。15元/平方米是正常经营条件下的价格，华夏盛典公司自2015年10月恶意断电断水，用正常经营条件下的价格计算占用费不合理。华夏盛典公司未采取将物品搬至外面空地等合理措施防止损失扩大，对华夏盛典公司恶意扩大的损失，沈统建不应承担。被上诉人华夏盛典公司二审答辩称：华夏盛典公司2016年实际租金标准是22元/平方米收费，即使一审法院按照15元/平方米计算租金，华夏盛典公司也表示理解。沈统建应立即履行法院生效判决，缴清欠付租金，将占用的房屋腾空交付给华夏盛典公司。请求驳回上诉，维持原判。华夏盛典公司向一审法院诉称：2014年9月16日，华夏盛典公司将徐州云龙区淮海食品城会展路10号楼A-1205、A-1206出租给沈统建使用，因沈统建尚欠2015年9月份之前房屋租金，华夏盛典公司于同年10月21日向云龙区人民法院起诉，请求解除华夏盛典公司、沈统建之间的租赁关系，该院于2016年3月2日作出判决，判决解除租赁关系，后徐州市中级人民法院维持一审判决。但沈统建从2015年10月1日至2016年9月30日仍占用华夏盛典公司A-1205、A-1206商铺，为维护合法权益，故向法院起诉，请求依法支持华夏盛典公司诉请。诉讼请求：1、沈统建向华夏盛典公司支付房屋占用费105600元、市场物业管理费9600元，合计115200元；2、本案诉讼费用由沈统建承担。沈统建一审辩称：1、华夏盛典公司、沈统建租赁合同经法院判决解除后，沈统建曾要求搬出A-1205、A1206号商铺，但华夏盛典公司阻挠沈统建迁出，致使沈统建无法搬出。由于华夏盛典公司原因导致的房屋占用费及相应物业管理费，应由华夏盛典公司自行承担。请求驳回华夏盛典公司的诉讼请求。2、即使沈统建在合同解除后没有迁出，继续占用涉案商铺，华夏盛典公司的诉讼请求也缺乏事实及法律依据。理由如下：一、华夏盛典公司、沈统建双方原租赁合同租金为15元一平方，此已为生效判决所确认，并不是华夏盛典公司所称的22元/平方米，按照租金15元每平方米的价格计算占用费也不正确，此价格是在正常经营条件下才的租金标准。华夏盛典公司2015年10月份对涉案的商铺恶意断水断电，一直持续到今天，用正常经营的商铺租金标准计算根本无法正常使用的商铺占用费不合理。二、A1205、A1206号商铺二楼均有外置楼梯，和一楼完全分离。楼上没有门锁，沈统建未占用楼上空间，华夏盛典公司在租赁合同解除后，完全可自由处分楼上空间，对于楼上空间占用费，沈统建无需承担。三、华夏盛典公司在解除合同后，没有采取任何措施防止费用的扩大，例如将门锁打开，将物品转移到外边空地等，对于华夏盛典公司恶意扩大的损失沈统建也不应承担责任。四、华夏盛典公司的物业费请求不应得到支持。租赁合同解除后，沈统建已不具备业主资格。至2015年10月，由于华夏盛典公司断水断电和骚扰行为，沈统建早已不能经营，华夏盛典公司不但没有为沈统建提供物业服务，还恶意阻挠沈统建经营，沈统建当然无需承担物业管理费。15元/平方米的租赁价格包含了所谓的物业管理费。一审法院认定事实：2014年9月，案外人全球国豪集团有限公司将其所有的徐州市云龙区淮海食品城会展路10号房产一楼大厅出租给华夏盛典公司用于经营艺博古玩城。2012年沈统建自全球国豪集团有限公司处承租位于徐州市云龙区淮海食品城会展路10号艺博古玩城（国际奇石城）市场内商铺A1205室用于经营，并缴纳租金至2013年。2014年9月16日，华夏盛典公司经营该市场后，沈统建又自华夏盛典公司处承租另一间商铺A1206室用于经营，均未签订租赁合同。后因租金问题，华夏盛典公司与沈统建产生纠纷，华夏盛典公司于2015年10月21日向一审法院提起诉讼，要求解除双方房屋租赁关系，并由沈统建支付欠付租金。该案经一审法院审理，认定华夏盛典公司、沈统建间存在事实租赁关系，沈统建作为承租人且实际使用上述商铺，应当向华夏盛典公司支付所欠租金，因双方均认可商铺一、二层面积均为200平方米，租赁价格为每月15元/平方米，故华夏盛典公司诉请的一年租金应为72000元；华夏盛典公司、沈统建双方并未签订书面租赁合同，且对于租赁期限亦未明确约定，因此双方的租赁关系应视为不定期租赁，沈统建在经华夏盛典公司合理催告后拒不支付租金，华夏盛典公司依法享有解除权。据此，一审法院于2016年3月3日作出（2015）云民初字第4020号民事判决：一、解除华夏盛典公司与沈统建之间的租赁关系；二、判决生效之日起十日内，沈统建向华夏盛典公司支付租金72000元。该案判决后，沈统建不服提起上述，徐州市中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）苏03民终2168号民事判决，驳回上诉，维持原判。自前次诉讼至本案庭审期间，沈统建仍占据案涉商铺，其奇石等物品放置于商铺一层室内及二层平台，致使华夏盛典公司无法对上述商铺对外出租。在此期间，华夏盛典公司已对上述商铺进行停水停电，沈统建亦未实际在商铺中经营。沈统建陈述，其物品仍然在涉案房屋，但是每当其企图迁出的时候，总有华夏盛典公司保安等人员以欠付租金不能搬出为由予以阻挠。为证明案涉商铺的租赁价格，华夏盛典公司提供了其与昝胜柱、苏振武、郑玲玲、韩玉梅签订的租赁合同各一份，该四份租赁合同中载明的租赁期限均为2014年10月1日至2017年9月30日，租金单价第一年每月每平方米20元，前五年逐年按每年10%递增，后五年逐年按每年15%递增，物业费按每月每平方米2元收取。华夏盛典公司提交的该组合同与其在（2015）云民初字第4020号案中提供的租赁合同格式一致，但华夏盛典公司在（2015）云民初字第4020号案庭审中认可租赁价格为每平方米15元。一审庭审中，华夏盛典公司、沈统建共同确认，在双方房屋租赁关系解除后，未再达成继续租赁案涉房屋的合意。一审法院认为：华夏盛典公司、沈统建原存在房屋租赁关系，双方房屋租赁关系解除后，沈统建应当及时向华夏盛典公司交还所租用的房屋，因沈统建未及时交还租用房屋，应当支付占用房屋期间的占用费。对于沈统建抗辩所称未实际在租赁房屋经营、华夏盛典公司对案涉房屋进行停水停电、因华夏盛典公司阻挠致使沈统建无法将其所有的物品搬出案涉租赁房屋的意见。首先，因沈统建无正当理由未缴纳房屋租金，导致双方产生纠纷，继而引起诉讼，沈统建违约在先，过错明显；其次，华夏盛典公司对案涉房屋停水停电亦是在沈统建未交纳房屋租金的情况下实施的措施，旨在催促沈统建履行义务，减少自身损失，华夏盛典公司行为并无不当；再次，在双方前次诉讼至今，沈统建经营的物品仍摆放在案涉租赁房屋中，导致华夏盛典公司无法对外出租，应视为沈统建对该房屋形成实际占有，沈统建仍应支付占用房屋期间的房屋占用费；最后，沈统建未举证证明其无法搬出经营物品系因华夏盛典公司阻扰之故，而且沈统建在完全可以通过其他合法途径取回上述物品的情况下，怠于行使权利，应自行承担相应法律后果。综上，对沈统建的抗辩意见不予采纳。关于房屋占用费的数额问题，华夏盛典公司前次起诉沈统建要求解除双方租赁关系，但在生效判决作出前，双方租赁关系仍然处于存续状态，故自2015年10月至2016年6月期间的房屋占用费应以双方约定的数额确定为每月每平方米15元。双方经生效判决判令解除租赁关系后，未再达成继续租赁案涉房屋的合意，应以因沈统建占用房屋造成华夏盛典公司无法对外出租而产生的租金损失作为确定房屋占用费的依据。华夏盛典公司在两次诉讼中提供了格式相同的商铺租赁合同，但均未提供相应缴费票据证明该合同已实际履行，结合华夏盛典公司在（2015）云民初字第4020号案中认可的租赁价格，认定案涉房屋对外出租的价格亦为每月每平方米15元。据此计算沈统建应支付一年的房屋占用费为72000元（15元×400平方米×12月）。华夏盛典公司诉讼请求中超过部分不予支持。华夏盛典公司要求沈统建支付物业管理费9600元的诉讼请求，因无证据证明双方租赁关系存续期间约定有物业管理费，而租赁关系解除后，沈统建未接受华夏盛典公司的物业管理服务，华夏盛典公司亦未举证证明其商铺租赁合同中约定的物业管理费已实际履行，故其该项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，沈统建支付徐州华夏盛典艺博文化有限公司房屋占用费72000元；二、驳回华夏盛典公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1302元，由华夏盛典公司负担500元、沈统建负担802元。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：一、沈统建物品未搬离租赁房屋是否因华夏盛典公司阻挠所导致。二、一审对相关数额的计算是否正确。二审中，沈统建提交涉案A1206商铺一、二层照片各一张，证明A1206号商铺二层处于空置状态，沈统建不应当承担空闲部分面积的占用费。被上诉人华夏盛典公司质证意见：照片真实性无法确认。即使照片真实，A1206号商铺二层闲置也与华夏盛典公司无关，A1206号商铺一、二层是一个整体，由于沈统建自行改造，导致二层空闲。被上诉人华夏盛典公司二审未提供新证据。本院对沈统建二审提交证据认证意见：该照片为复印件，不能反映拍摄时间，且华夏盛典公司不认可其真实性，故本院对其真实性不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：华夏盛典公司、沈统建双方房屋租赁关系被法院判决解除后，沈统建应及时向华夏盛典公司交还所租用的房屋。沈统建称因华夏盛典公司阻挠致使其无法搬离案涉租赁房屋，但并未就此未提供证据予以证明。法院判决解除双方租赁关系后，沈统建可以通过申请强制执行等合法方式搬离涉案房屋。对沈统建有关被上诉人华夏盛典公司阻挠其搬离涉案房屋的主张，不予支持。至于相关费用计算问题，生效判决已经对相关费用标准15元/平方米予以认定。关于占用面积问题，一方面，A1206号商铺二层是否处于空置状态双方存在争议；另一方面，沈统建亦未举证证明其就A1206号商铺二层向华夏盛典公司办理交接手续。故一审对相关费用数额的计算并无不当。双方因涉案商铺租赁纠纷，数次发生诉讼。双方当事人在发生纠纷后，应通过协商等方式妥善处理矛盾，以避免出现商铺闲置、损失进一步扩大的情形。综上所述，上诉人沈统建的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人沈统建负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 苏 团代理审判员 孟文儒二〇一七年四月二十四日书 记 员 刘禹宏