（2016）豫07民终3785号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-09-28
案件名称
郭文豪、长垣奥起房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭文豪,长垣奥起房地产开发有限公司,付彩廷,冯刚平
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十二条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）豫07民终3785号上诉人（原审原告）：郭文豪（又名郭文浩），男，1978年10月28日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：郭明志(曾用名：郭鸣智、郭明智、郭鸣志)，男，1952年4月4日出生，汉族，住长垣县蒲东区。上诉人（原审被告）：长垣奥起房地产开发有限公司，住所地长垣县县城东关工业区。法定代表人：陶玉美，董事长。委托诉讼代理人：司清玺，男，1947年1月31出生，汉族，住郑州市金水区。原审第三人：付彩廷，男，1955年11月7日出生，汉族，住长垣县。原审第三人：冯刚平，男，1957年7月10日出生，汉族，住长垣县。上诉人郭文豪与上诉人长垣奥起房地产开发有限公司（以下简称奥起公司）、原审第三人付彩廷、冯刚平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河南省长垣县人民法院（以下简称一审法院）于2015年6月23日作出（2014）长民初字第2101号民事裁定。郭文豪不服，提起上诉。本院于2015年9月11日作出（2015）新中民五终字第357号民事裁定，指令一审法院审理本案。经审理，一审法院作出（2015）长民初字第2952号民事判决，双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭文豪及其委托诉讼代理人郭明志，上诉人奥起公司的委托诉讼代理人司清玺到庭参加诉讼。原审第三人付彩廷、冯刚平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。郭文豪上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由奥起公司负担。事实和理由：（一）郭明志和郭文豪房屋建筑面积分割协议是当事人和见证方共同认可的，奥起公司已按该面积以每月3元/㎡的标准结算了前18个月的安置费。郭明志与郭文豪只有一楼的建筑面积不同，二楼、三楼的建筑面积都是均分的。一审仅判决奥起公司支付郭文豪218.14㎡×3元/㎡×2×15.5月的安置费20287.02元。而郭文豪的总建筑面积504.55㎡减去已判决的218.14㎡，还有286.41㎡×3元/㎡×2×15.5月的安置费26636.13元，另有504.55㎡从2012年2月18日至2012年5月19日共3个月3元/㎡的安置费共计4540.95元。以上合计，奥起公司还应支付31177.08元的安置费。（二）郭文豪原三楼的建筑面积111.4㎡建筑草图中注明,该建筑应置换同等面积的住宅,造价为111.4㎡×成本价1200元/㎡=133680元。（三）依据张台文的经营性损失和土地补偿的标准（张台文的土地面积0.2亩，一、二楼建筑面积163.9㎡以成本价1200元/㎡用补偿费125600元回购了160㎡的四室两厅一套），郭文豪的土地面积为0.41亩，一、二楼建筑面积393.15㎡，郭文豪应购回总面积为251.07㎡的住宅，计算法125600÷163.9㎡=766.32元×393.15㎡=301278.71元，301278.71元÷1200元/㎡=251.07㎡，合计款251.07㎡×成本价1200元/㎡=301284元。（四）奥起公司迟交商铺应赔偿因此给郭文豪造成经营性损失。奥起公司延期交商铺15.5个月，损失额为15.5个月×7000元/月=108500元。奥起公司辩称，(一)从拆房到回迁期间，答辩人对郭明志（郭文豪）的临时安置作了妥善安排，为其支付了租房费、搬家费,2013年9月4日进行结算，顿永彬执笔出具证明：“郭明志临时安置费55819元、搬家费4000元、两项共59819元，扣除临街商铺肆套房屋维修资金40896元和搬家及租房费18360元，应付563元。”郭明志签字认可。临时安置费、搬家费已结算过，仅欠563元。（二）拆迁前的建筑面积应以《房屋所有权证》标注的面积为准。郭文豪《房屋所有权证》登记的面积：161.9㎡。（三）郭文豪拆迁前的建筑面积不应以丈量草图所标示的面积为准。答辩人没有在草图上签字或盖章认可，丈量草图不是双方的共识面积，对答辩人没有拘束力。（四）郭文豪主张拆迁前建筑面积1039.52㎡无依据。（五）郭文豪的安置费、搬家费是多领了，不是少得了。（六）郭文豪要按张台文的安置补偿标准执行，必须放弃自己的补偿标准，只能占一个。张台文的置换补偿标准是：按房产证标注的合法建筑面积计算，对等面积置换补偿，以成本价购买四室两厅一套，其他条件不计。（七）未按“协议”约定期限交房的原因是由于拆迁工作进展困难，政府不能及时交付竞买土地，无法施工，致使交房迟延，属于不可抗力。奥起公司上诉请求：1.撤销原判决，依法改判。事实和理由：（一）上诉人与郭文豪、郭明志的房屋拆迁安置补偿合同纠纷属必要的共同诉讼，两案应合并审理。郭文豪与其父郭明志宅院东西隔巷相对，二楼以上建筑连成一体。棚户区改造拆迁，以郭明志的名义与上诉人伙签一份合同，回迁交房，郭明志一人签名领取。两案难以区分，应合并审理。（二）一审判决认定事实有误。1.对郭文豪、郭明志的宅基地面积认定错误。一审法院以“土地证明”确认郭明志的宅基地面积为0.4325亩、郭文豪的宅基地面积为0.41亩。但郭文豪、郭明志的宅基地系长垣县食品公司的划拨土地。1993年3月18日长垣县商业局肉联冷库证明载明：当时划分给郭明志南北长15.5米，东西宽13.2米，（面积0.3069亩）；郭文豪南北长15.3米，东西宽13.2米，（面积0.3029亩）。《土地证》登记面积与分得面积一致。一审认定的面积比单位分得和《土地证》登记的面积大一分多，多出部分没有来由。2.对郭文豪应补偿的建筑面积有误。依据长政【2010】7号规定，对违章建筑物和构筑物一律不予补偿。被征收房屋的建筑面积与用途，以房屋登记机构在征收主管部门发布征收范围公告之日前颁发的和用途为准。一审对郭文豪应补偿建筑面积的认定，未以其《房屋所有权证》标注的面积为准。拆迁房屋面积草图系郭明志、顿永彬丈量，陈永志制作。当时顿永彬、陈永志在蒲东办事处棚户区改造建设指挥部（食品公司）工作，其行为不代上诉人。郭文豪提供的拆前状况草图，不是原件，是经过涂改的复印件，与原件不一致，不能作为证据使用。（三）一审判决适用法律错误。依据新政【2004】64号文件、长政【2010】7号文件、长政【2011】2号文件，按郭文豪《房屋所有权证》登记的一层建筑面积是40.2㎡，临时安置费按双倍计算应为：40.2㎡×3元×2×15.5个月=3738.6元。不应是20287.02元。郭文豪辩称，（一）案件是否合并审理，由法院决定。（二）答辩人的宅基地面积包括填坑部分，拆迁前又经实际测量予以确定。答辩人的拆迁面积是奥起公司派人丈量的，原件在奥起公司。（三）奥起公司应当按约定及法律规定支付安置费、违约金。付彩廷、冯刚平未发表意见。郭文豪向一审法院起诉请求：奥起公司给付郭文豪三楼111.4平方米的换取房，价值133680元；给付位于长垣××××大道东段和平里小区按张台文的标准，用补偿款以成本价每平米1200元购置四室两厅住宅两套，总面积为250.34平方米，价值300408元；支付安置费46818.06元（从2012年5月19日至2013年9月4日建筑面积503.42平方米）；支付迟延交付商铺房的经济损失108500元。一审法院认定事实：2010年6月份，长垣县人民政府决定对长垣××××大道东段以南、姬南路以北、河南中原起重机总厂以西、友谊南街以东，占地104.5亩的范围进行棚户区改造，郭文豪的住宅在棚户区改造之列。2010年6月21日，长垣县发展和改革委员会下发长发改字（2010）74号文件《关于奥起公司食品公司棚户区改造建设项目核准的批复》，同意奥起公司改造建设食品公司棚户区项目。2010年8月19日，奥起公司与郭文豪之父郭明志签订了临街商铺拆迁安置协议及补充协议，临街商铺拆迁安置协议约定：“1、乙方房屋以产权置换的方式换取甲方安置房，置换方法为一楼、二楼按对等面积换取甲方提供的商铺，三楼按对等面积换取甲方提供的住宅。3、甲方置换给乙方的商住房的交房条件为铺设工程地板砖、白炽灯试照明、入户门、上下水齐全。4、乙方负责在协议签订7日内将房屋交给甲方由甲方负责拆迁。甲方负责将新房屋按上述标准于2012年2月19日前交给乙方使用，甲方负责办理房权证。5、临时安置：甲方支付乙方两次搬迁费用1000元，临时安置费3元/平方米，该款项签订合同之时支付。7、违约责任：以上条款双方共同遵守，如有一方违约，赔偿对方相应经济损失和由此带来的其他后果”。同日签订《补充协议》，约定：“1、乙方以现有一二楼房屋面积换取甲方提供的一二楼商铺，乙方面积多余部分由甲方参照评估价上浮30%折款付给乙方；乙方面积少于部分由甲方根据市场价下调20%收取乙方房款。根据乙方要求，甲方为乙方提供三套住宅，其中二套下邻乙方所在商铺，一套就近安置，乙方所提供住宅多余面积以其土地补偿款和一二楼多余面积予以抵补（两不找），作为置换结果。2、甲方为乙方支付搬迁费共计4000元。3、甲方对乙方商铺进行简易装修，标准为墙面涂白，安装卫生洁具，内门，天然气，有线电视，电话入户”。同日，冯刚平代表奥起公司对郭明志、郭文豪出具了承诺证明，内容为“甲方（奥起公司）承诺，如有高标准，郭明志、郭文豪安置（包括重新安置商铺东西米数）补偿的标准执行”。后奥起公司对郭文豪与其父郭明志的商铺及住宅进行了综合丈量，郭明志、郭文豪一层商铺总面积428.88平方米（其中郭文豪一层商铺面积218.14平方米）、二层商铺总面积382.01平方米，三层住宅总面积222.8平方米，郭明志、郭文豪二层商铺、三层住宅的各自面积未确定。郭文豪土地证登记面积东西长为15.3米，南北长13.2米，共202平方米。郭文豪房屋所有权证登记建筑面积为161.9平方米。2013年8月11日，奥起公司向郭明志交付了面积为254.47平方米的119号商铺1套、面积为152.46平方米的117号商铺1套，郭明志当日在《食品公司棚户区临街户回迁清单》上签字确认，上述2套商铺现在郭文豪名下。2013年8月6日，奥起公司作为甲方，郭明志作为乙方，签订了补充协议，约定郭文豪的标准按张台文的附属物、经济损失和土地补偿标准执行。另查明，张台文与长垣奥起房地产开发有限公司签订的房地产置换协议书条文二约定“置换实行差补平衡原则。乙方（张台文）以产权置换的方式换取甲方的安置房，具体为：1、商铺以平方面积置换平方面积；2、以成本价购买四室两厅一套160平方”，条文七约定“甲方补偿乙方各项费用125600元整”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郭文豪虽未在《临街商铺拆迁安置协议》及《补充协议》上签字，但郭明志、郭文豪为父子关系，奥起公司在对郭明志、郭文豪的房产进行丈量和对一二楼进行置换时是作为一户进行的，郭明志、郭文豪对按一户丈量并未提出异议并接受了一二楼的置换，故《临街商铺拆迁安置协议》及《补充协议》对郭文豪具有约束力。郭文豪要求奥起公司给付三楼111.4平方米的换取房，因郭明志、郭文豪被拆迁前的二层商铺、三层住宅的各自面积未确定，造成郭文豪三楼住宅置换面积无法单独确定，故郭文豪的该请求无事实根据，不予支持。郭文豪要求按张台文的标准用补偿款以每平米1200元成本价购置四室两厅住宅两套，因张台文与奥起公司签订的房地产置换协议书约定“商铺以平方面积置换平方面积”，郭文豪的商铺置换并非“以平方面积置换平方面积”，郭文豪只要求三楼住宅部分按张台文的标准进行置换及主张按1200元的成本价购买无事实根据，不予支持。郭文豪要求奥起公司支付安置费46818.06元，符合新政【2004】64号文件、长政【2010】7号文件、长政【2011】2号文件关于临时安置补助费标准的规定，郭文豪所有的被拆迁前一楼商铺总面积为218.14㎡，奥起公司应支付上述商铺临时安置费20287.02元（从2012年5月19日至2013年9月4日即奥起公司向郭文豪交付商铺之日，按约定的临时安置补助费双倍计算为：218.14㎡×3元×2×15.5个月），因郭文豪所有的被拆迁前的二楼商铺、三楼住宅面积不能确定，其要求奥起公司支付二楼商铺、三楼住宅的临时安置费，不予支持，可待上述商铺、住宅的面积确定后另行主张。郭文豪要求支付迟延交付商铺的经济损失108500元，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、奥起公司于判决生效之日起十日内支付郭文豪临时安置费20287.02元；二、驳回郭文豪的其他诉讼请求。案件受理费8694元，由郭文豪承担7000元，奥起公司承担1694元。本院认为，本案与本院（2016）豫07民终3786号案件系基于同一拆迁安置补偿合同提起的诉讼，且被拆迁人郭文豪与郭明志对如何分配拆迁安置房屋及如何享有其他拆迁利益不能达成协议，该二人是共同权利义务人，两案属必要的共同诉讼，应合并审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百七十条第一款第(二）项、第一百七十四条规定，裁定如下：撤销河南省长垣县人民法院（2015）长民初字第2952号民事判决，本案并入本院（2016）豫07民终3786号案件审理。审 判 长 赵霞审 判 员 王华代理审判员 贾威二〇一七年四月二十四日书 记 员 刘冬 更多数据：