（2017）京0101民初3210号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-20
案件名称
周建国与北京盛购商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周建国,北京盛购商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初3210号原告（反诉被告）周建国，男，1969年2月28日出生。委托诉讼代理人：周建深，浙江哲昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涂青，浙江哲昌律师事务所律师。被告（反诉原告）北京盛购商业管理有限公司，住所地北京市东城区西革新里60号地下一层、1、2、3、4层。法定代表人朱阿杰，总经理。委托代理人李新亮，男，1992年10月1日出生，该公司员工，住公司宿舍。原告周建国与被告北京盛购商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理，依法由审判员崔赟适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，北京盛购商业管理有限公司提出反诉。原告(反诉被告)周建国之委托诉讼代理人周建深，被告(反诉原告)之委托代理人李新亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)周建国向本院提出诉讼请求：被告向原告支付北京市东城区×商业楼×号商铺自2014年10月20日至2017年1月19日止的租金157796.25元及按照日万分之三的标准支付2017年1月19日前逾期的违约金20273.37元。事实和理由：2010年，原、被告签订《租赁合同》三份，约定原告将其所有的北京市东城区×商业楼×号商铺租给被告，租期为2010年7月1日至2022年7月19日。被告应按季度向原告支付租金，逾期支付租金的，应按日万分之三的标准向原告支付违约金。但自2014年10月20日起，被告就未再继续向原告支付租金，故诉至法院，诉如所请。被告(反诉原告)盛购公司辩称：认可双方签订合同的情况。由于被告收取租金的账户系外地账户，依据原被告交易习惯，转账产生的手续费应从租金中扣除。被告按照合同约定金额向原告支付×号商铺的租金至2014年10月20日，×号商铺租金至2015年1月20日，同意向原告支付拖欠的租金，但目前被告经营困难，资金紧张，给付时间无法确定。另，因涉诉商铺属于政府规划范围，工商主管部门已不再继续办理营业执照，属于重大情势变更，被告并不构成违约，不同意支付违约金。同时基于上述情况反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同。原告(反诉被告)周建国针对被告(反诉原告)北京盛购商业管理有限公司的反诉辩称：被告所述情形系其经营风险，不属于情势变更。故不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实和证据，本院确认如下：2010年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订三份《租赁合同》，约定：原告将×号商铺分别出租给被告，租赁期均为自2010年7月1日至2022年7月19日，租期为十二年，被告按季度向原告支付房租，首期租金于2010年7月25日支付，以后每期租金于该租赁季度开始后5个工作日内支付（合同所述季度非自然季度，第二期租金于2010年10月25日支付，以此顺延），原告指定汇款银行和账户，被告按时并足额将租金打入原告指定银行账户，“处本协议或法律另有规定外，因履行本协议而产生的各项税费，由乙方承担”，被告违反合同逾期支付租金的，应按照日万分之三的标准向原告支付违约金；其中×号商铺年租金分别为30919元、38649元，46378元、46378元、54108元、61838元、61838元、69567元、77297元、77297元、85027元、92757元，；×号商铺年租金分别为29625元、37031元、44438元、44438元、51844元、59250元、59250元、66657元、74063元、74063元、81469元、88876元，×号商铺年租金分别为36590元、45738元、54886元、54886元、64033元、73181元、73181元、82328元、91476元、91476元、100624元、109771元。另，原、被告均认可每期租金于该租赁季度开始后该自然月最后一日付款。原告按照每季度为90天主张违约金。合同签订后，原、被告均按照合同履行义务。经询，双方认可被告共向原告支付涉诉三商铺租金共计555243.07元，其中包括涉诉商铺2014年10月20日之前的全部租金共计552452.25元。原告称由于被告为涉诉三商铺一并支付租金，未做区分，故其不清楚已支付的款项具体系何商铺的租金。庭审结束后，被告向本院提交书面代理词，称原告在购买涉诉房屋时向华夏银行办理按揭贷款，但原告未能及时还款，涉诉商铺开发商北京市能投建业房地产开发有限公司（以下简称能投房地产公司）为收回其在华夏银行的保证金，替原告向华夏银行偿还该笔贷款，能投房地产公司向原被告商议，由被告在当期租金中扣除代缴按揭贷款，然后由被告将该笔款项交给能投房地产公司。故被告在支付×号商铺2014年10月20日至2015年1月19日的租金时扣除了被告垫付银行贷款9438.93元及转账手续费50元。原告不认可该事实，同时不同意在本案中一并处理该问题。本院认为：本案中，双方当事人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力。被告仅以转账金额证明原被告形成转账手续费应从房租中扣除的交易习惯，未提交其他证据予以佐证，且双方在协议中明确约定被告应足额将租金打入原告指定银行账户，且被告应承担因履行该协议而产生的各项税费，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于被告主张其向案外人支付了后者为原告垫付的房屋贷款一事，可由相关主体另行解决。被告支付租金中除2014年10月19日之前的部分，本院认定为×商铺自2014年10月20日至2015年1月19日之间的部分租金。鉴于被告未按合同约定向原告支付租金，已经构成违约。现原告要求被告支付租金，本院予以支持。原告要求被告按照低于合同约定标准支付逾期违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。被告主张因经营困难、情势变更导致不能按时支付租金而不构成违约的意见，依据不足，本院不予采信。关于被告反诉要求解除合同一节，其所述合同履行期间出现情势变更的事由，被告未能就此进行举证，故该主张没有事实依据，本院不予采信。但鉴于被告已不愿继续履约，双方之间业已丧失信任的基础，该义务性质又不宜强制履行，合同目的难以实现，故双方签订的租赁合同应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)周建国与被告(反诉原告)北京盛购商业管理有限公司于二〇一〇年五月二十八日就北京市东城区×商业楼签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)北京盛购商业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)周建国支付二〇一四年十月二十日至二〇一六年一月十九日的租金157796.25元及逾期支付租金的违约金20273.37元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，由被告（反诉原告）北京盛购商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4461元，由被告（反诉原告）北京盛购商业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 崔 赟二〇一七年四月二十四日书记员 张紫茜 百度搜索“”