（2017）鄂0222民初313号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-15
案件名称
阳新县太子镇政府诉黄石华亿房地产开发有限公司合同纠纷案民事一审判决书
法院
阳新县人民法院
所属地区
阳新县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
阳新县太子镇人民政府,黄石华亿房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
全文
湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0222民初313号原告：阳新县太子镇人民政府，住所地：阳新县太子镇。法定代表人：李某，镇长。委托诉讼代理人：方贤根，湖北方式律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：伍发智，湖北方式律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告：黄石华亿房地产开发有限公司，住所地：黄石市团城山开发区杭州西路99号。法定代表人：程某，董事长。委托诉讼代理人：谭某，系该公司法务部主任。委托诉讼代理人：程某甲，系该公司销售部负责人。原告阳新县太子镇人民政府（以下简称太子镇政府）与被告黄石华亿房地产开发有限公司（以下简称华亿公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太子镇政府委托诉讼代理人方贤根、被告华亿公司委托诉讼代理人谭某、程某甲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太子镇政府向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告退场（退出在太子商贸城的开发、收益等所有权利）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月21日，被告与我镇签订《房产投资开发协议书》，后被告投资开发“太子华亿商贸城项目”，建设至2014年年底，被告在收取了该项目售房款6,090,000元的前提下仍然难以维继，拖欠工程款及农民工工资，导致农民工群体上访，为解决社会不安定隐患，根据上级要求及被告同意，由我镇财政垫资2,870,000元代发农民工工资。2015年2月13日，被告仍不能筹措资金开工恢复建设，遂出具申请要求我镇代为寻找合作伙伴，为解决被告留下的烂摊子，我镇先后找了多家意向投资者与被告洽谈，2015年12月27日，被告因欠其他债务而被黄石市中级人民法院整体查封该项目，经黄石市中级人民法院协调，由承建商申报工程款，并要求被告对已建部分进行第三方估价，被告不配合，后由承建商阳新县建筑工程有限公司委托湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司作出了被告在“太子华亿商贸城”项目在建工程总成本3,926,3681元，该评估报告已在黄石中院存档并送达被告。2016年1月14日，黄石中院主持执行和解，约定被告与原告于2012年9月21日签订的《房产投资开发协议书》予以终止；投资接管方资源向申请执行人林金华分期支付被告应付执行款5,160,000元，被告在该执行协议上签字盖章。根据该和解协议，原、被告双方进行了估算，并出具了《关于太子华亿商贸城开发项目财务清算协议书》，再一次约定双方解除2012年9月21日签订的《房产投资开发协议》（详见2015年12月1日《太子镇华亿商贸城项目实际投资额为5,160,000元，被告签字盖章予以认可。至此，被告已经同意终止合同，且双方进行了结算。被告无实力完成开发项目，拖欠巨额工程款和农民工工资，导致我镇社会矛盾突发，不安定因素至今仍如火药桶一触即发，从法律上考察，我镇已多次告知其正确履行合同及履行不能的处置方法，被告亦致函我镇代为寻找接盘者。黄石市中级人民法院执行和解协议双方已明确约定解除2012年9月21日签订的《房产投资开发协议书》，并且双方进行了实际清算交割。被告理应退场，但被告以种种理由拖延。为消除社会不稳定因素，特向人民法院起诉，请求人民法院依法全面支持原告的诉讼请求。华亿公司答辩称，一、是原告违反《房产投资开发协议书》，“华亿·太子商贸城”项目开工前，根据协议约定原告应当先办理并完善开工建设所需的相关手续，但是原告未办理并完善相关边建边完善手续；原告长期不能按照合同约定和承诺履行相关义务，是形成双方之间矛盾的主因。且原告在收取答辩人土地出让金后，多次违反期限约定和承诺，一直不能按协议第三款第四条的约定为被告办理合法的商住用途出让性质的《国有土地使用权证》，衍生出一系列问题，导致目前严重的后果，给答辩人造成重大的经济损失和严重的社会影响，答辩人才是真正的受害者；二、答辩人在该“华亿·太子商贸城”项目实际投资2000多万元，原告称有新的投资人要求我方配合，出于对一级政府的信任和理解，应原告一再请求，出于配合原告与新投资方谈判工作推进，答辩人才签订《解除意向书》，答辩人并不是要解除《开发协议》，退出该“华亿·太子商贸城”项目，而是在配合原告与新投资方谈判工作；三、原告诉状中的内容有太多不实之处，答辩人在该“华亿·太子商贸城”项目实际投资2000多万元，而不是原告所说的5,160,000元，有相关票据为证；不存在拖欠工程款、农民工工资之说，而且按合同约定，答辩人在施工队不具备支付工程款的情况下，支付给施工队35%工程款，原告代付2,870,000元农民工工资，更是虚假数据；四、该“华亿·太子商贸城”项目，答辩人有心与原告一起建设好，而不是在答辩人投入2000多万元后，被一脚踢走；在项目出现问题后，原告与答辩人理应同心协力解决问题，做好该“华亿·太子商贸城”项目。经审理查明，2012年9月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房产投资开发协议书》，双方约定，一、乙方拟开发项目位于太子镇屋李村上舒和下庄屋两个自然湾之间，总面积100余亩，乙方拟投资建设商住项目；二、土地出让标准。1、首期市场培育阶段，确定面积20亩，土地出让标准以每亩150,000元（含农民土地补偿费、国土部门土地办证费、土地变性出让金、土地出让税费等）一揽子包干。对超出部分，由甲方协商相关单位对乙方免除，如甲方不能协商免除的，由甲方自行替乙方及时补足。……三、土地出让及付款方式。4、甲方承诺负责为乙方办理合法的商住用途出让性质的《国有土地使用权证》，该证办到乙方名下交付给乙方后，乙方将余款支付给甲方，房屋开发完成后，乙方承担将上述土地分割转让给住房业主的责任。……六、乙方权利和义务。3、乙方负责在甲方协助下，按照“边建设边办手续”的原则，及时办理工程报建手续和办证，并承担相关费用。……等。后被告依约对华亿太子商贸城进行了施工建设，但因市场、政策等多种因素导致被告资金周转困难，无法按时支付工程款及农民工工资，2014年初即对太子商贸城停止施工。因无法支付工程款及农民工工资在太子镇造成了恶劣影响，原告为此垫付了部分工程款及农民工工资。2015年2月13日，被告向原告提交了申请书，申请书写明：因市场、政策等多种因素的影响，导致被告资金周转暂时出现了困难，暂无能力支付华亿太子商贸城项目建设的工程款，现就有关事项请原告协商解决,一、根据华亿太子商贸城项目目前建设状况委托原告协调解决，由原告出面寻找接受者继续开发该项目；二、现已开发建设工程量，由镇政府牵头请有资质的评估机构进行效益评估，以核算结果为依据；三、被告因开发该项目所产生的债权债务（包括前期所投资的费用和投入）由接受者支付投资方，并有镇政府登记造册，接受者必须履行被告原所签订合同双方约定的权利和义务，接受者对项目的购买款项要优先支付债务、保障民工工资及工程款的偿还。关于被告对华亿太子商贸城已建工程的投资，委托湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司做一个评估报告，2015年11月13日，湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司出具了一份估价报告书，对阳新县建业建筑工程有限公司委托的位于黄石市太子镇屋李村2、5、6、8、9、10、13、14、15、16、20、21号在建工程（已完工建筑面积5162.33㎡）成本价值评估，认定在建工程成本总价值为39,263,681元。2015年12月1日，原、被告签订《太子镇华亿房地产项目意向协议书》，该协议书写明，一、双方经友好协商，约定至协议签订日期起终止双方于2012年9月21日签订的房产投资开发协议；二、对被告提出的三点诉求（1、被告以原告为主导积极配合解决太子镇华亿房地产项目遗留问题；2、甲乙双方本着实事求是的原则组织专班对太子镇华亿房地产项目的一切投资承办项目进行核算；3、原告在解决太子镇华亿房地产项目时须适当考虑被告的利益回报），原告原则上予以支持。三、至协议签订之日起双方组织清算专班在5天时间内对太子镇华亿房地产项目投资成本项目进行核算；四、被告应积极配合原告解决太子镇华亿房地产项目问题，后期协助原告办理相关手续。在该协议书中，被告用手写的形式加了“上述事宜以签订正式协议为准”。原、被告双方均在该协议书落款处盖公章并签名。2015年10月27日，黄石市中级人民法院下达（2015）鄂黄石中执字第00245-1号执行裁定书，将被告开发建设的“华亿·太子商贸城”项目所有的商业用房及住宅房屋所有权予以查封，查封时间为2015年10月27日至2018年10月26日止。2016年1月7日，原告、被告、申请执行人林金华、投资接管方(大冶市百凯新城镇建设发展有限公司)四方达成了执行和解协议，约定：一、被告与原告于2012年9月21日所签订的房产投资开发协议书，双方于2015年12月1日签订协议书予以终止（详见双方签订的意向协议书），原告应立即与投资接管方签订收购“华亿太子商贸城”项目正式合同，该合同生效后，本协议生效，此前，为此发生任何纠纷与投资接管方无任何法律关系。二、关于申请执行人林金华与被告民间借贷纠纷一案，其执行标的为10,600,000元（借款本金8,000,000元，利息2,600,000元，之后利息以8,000,000本金为基数，按银行同期贷款利率4倍计算，从2015年9月10日算至借款本金还清之日止），上述款项被告于2015年6月10日已向林金华出具承诺书，自愿用“华亿太子商贸城”项目投资款作抵押。原被告于2016年1月6日就“华亿太子商贸城”开发项目财务清算协议书确定被告在华亿太子商贸城投资结算额为5,160,000元，经本院调解，投资接管方自愿向林金华分期支付被告在华亿太子商贸城投资款5,160,000元，在本协议签订时支付2,000,000元，余款于2016年12月31日前支付完毕。如投资接管方未按时支付上述款项，本院可依法对投资接管方强制执行，投资接管方将上述款项支付完毕后，本院立即对上述房产予以解封。后四方当事人在该协议书上签字、盖章。后被告仍未及时退出，原告于2016年7月14日、8月23日两次向被告下达通知函，告知其不再有资格承建太子商贸城项目，并将向法院起诉，由法院确认相关法律关系。为此，原告特诉至法院，要求法院判令被告退场（退出在太子商贸城的开发、收益等所有权利）；2.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原、被告于2012年9月21日签订的《房产投资开发协议书》为当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为有效合同。当事人双方应按照合同履行双方的权利义务。在合同履行过程中，因受市场、政策等因素的影响，被告无力继续对“华亿太子商贸城”继续投资，双方经协商，通过2015年12月1日签订的《太子镇华亿房地产项目意向协议书》和2016年1月7日在黄石市中级人民法院调解下签订的执行和解协议，均表示同意终止该《房产投资开发协议书》，此为当事人的真实意思表示，本院因此确认原、被告于2012年9月21日签订的《房产投资开发协议书》已终止。合同的权利义务终止后，当事人应当遵守诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，被告的后合同义务应当是在合理期间内退出对“华亿太子商贸城”的项目开发，而原告的后合同义务是项目进行结算，并返还其投资款。被告辩称其签订上述协议并未非其真实意思表示，而是出于配合原告与新投资方谈判工作的推进，因无证据证明，且鉴于被告目前状况，已无力继续履行合同，致使合同目的不能实现，故对此辩解意见，本院不予支持。被告还辩解原告违反了合同约定，未能及时办理国有土地使用权证，属于违约行为，且给被告造成了巨大的损失，此外被告在“华亿太子商贸城”投资了2000多万元，原告对此部分投资款并未及时清算及退还，因本案涉及合同终止后的后合同义务纠纷，且经本院当庭释明，被告明确表示不提出反诉，故对被告此辩解意见，本院在此案中不予审理，被告可通过另案起诉或和原告协商解决。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：被告黄石华亿房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内退出其在位于阳新县太子镇开发的“华亿太子商贸城”房产的项目开发。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，减半收取计500元，由被告黄石华亿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并预交上诉费1,000元，汇款：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：农行黄石市分行团城山支行，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 李珊珊二〇一七年四月二十四日书记员 石剑锋 来自