（2017）黔01民终1093号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-16
案件名称
杨银秀、周元平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨银秀,周元平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终1093号上诉人（原审被告）：杨银秀，女，1978年1月7日出生，苗族。委托诉讼代理人：李成武，贵州省贵安新区贵新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周元平，男，1973年8月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘凡勇，贵州贵达律师事务所律师。上诉人杨银秀因与被上诉人周元平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨银秀上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》有效。在征收过程中，党武镇人民政府将涉案房屋定性为“未超过批准期限的临时建筑”，该认定应与“主管部门批准建设的临时建筑”的规定具有同等效力。因此该房屋具有合法性，不属于违章建筑。双方签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，上诉人将涉案房屋的性质告知了被上诉人，不存在欺诈或隐瞒，上诉人在与被上诉人签订租赁合同时不存在过错，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。二、被上诉人经营的宾馆被公安机关查封系因无照经营，并非上诉人的过错。因此2016年3月4日至2016年4月15日的租金不应退还。被上诉人周元平辩称，一、上诉人无任何证据证明其房屋具有规划手续，上诉人主张其房屋为“未超过批准期限的临时建筑”，那么上诉人应当具有房屋为临时建筑的审批手续及文件以及房屋建设批准期限的手续。临时建筑也需要办理临时建设工程规划许可证，临时建筑和临时用地的使用期限不超过2年，而上诉人将房屋出租给被上诉人至今早已超过2年，显然不属于“未超过期限的临时建筑”。乡、镇人民政府无权对房屋建设审批等作出决定，而上诉人至今未出具任何县级以上的规划、国土和住建部门的审批手续，显然不符合司法解释所规定的有效情形。拆迁补偿协议关于拆迁补偿的约定是通过格式文本的形式来体现，不应以此来认定房屋已获得政府认可。在拆迁过程中，国家基于房屋业主的适当补偿只是对房屋违法建设的成本费用，以“未超过批准期限的临时建筑”的名义来发放，不能因此对房屋的性质进行认定。且拆迁补偿协议上的名字并非上诉人杨银秀，该证据缺乏关联性。原审认定《门面租赁合同》有效正确。二、上诉人主张宾馆被公安机关查封是因无照经营没有依据。该房屋属于违法建筑，公安机关于2016年3月4日进行查封，此后被上诉人未能使用该房屋。如果上诉人的主张成立，应当由工商、税务部门进行查封。上诉人主张查封后被上诉人还在使用房屋无证据支撑，其主张已尽到告知义务不是事实，亦无证据证明。综上上诉人的上诉请求不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。周元平向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2014年4月16日签订的《门面租赁合同》无效；2、判决被告退还原告房屋租金17083元；3、判决被告赔偿原告装修损失413046元；4、判决被告赔偿原告经营损失17520元；5、诉讼费用由被告承担。原审认定的事实：被告杨银秀系贵阳市花溪区党武镇思丫村三组村民，其于2013年在该组自建有农房一栋，共二层，未取得规划许可准建等手续。2014年4月16日，被告杨银秀作为甲方与乙方周元平签订《门面租赁合同》，该合同约定：1、甲方同意将位于贵州省贵阳市花溪区党武乡思丫村三组（斗逢山河对面）的房屋（面积约450平方米）租给乙方使用。租赁期间为5年，自2014年4月16日至2019年4月15日；2、合同签订后，乙方在五年内具有使用权、经营权，乙方在使用期间不损坏房屋结构的情况下可以装修；3、乙方租期为五年，租金每年15万元，第一年每半年付一次房租，从第二年起每年租金一次性支付；4、租期内甲方提供电源，电费乙方自付，用电安全乙方自行负责；5、如房屋遇征拨或拆迁，不动产属甲方，动产属乙方；6、租赁期满后甲方还要出租房屋应优先满足乙方。合同未约定租房用途。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告自行聘请工人对房屋就行了装修，并作为宾馆投入营业使用，门头为“雲端宾馆”。原告分别于2014年3月16日、2014年10月15日、2015年4月19日、2015年10月21日四次向被告交纳了从2014年4月16日至2016年4月15日的房屋租金共计人民币30万元。2016年3月3日，经贵安新区“花溪大学城宏文公园”项目被征收房屋、附属设施调查摸底情况显示，按涉房屋摸底编号为SYB198，总建筑面积为665.21平方米，被征收人为杨银秀。2016年3月4日，案涉房屋被贵安新区公安局在酒店大门张贴了封条进行了查封。2016年8月12日，贵州皓天价格评估有限责任公司根据原告周元平的申请，对案涉房屋进行现场勘察测量后，采用成本法评估“云端宾馆”的装饰装修（不能移动）的重置价格为509526元，按80%比例折旧后，现实价格为人民币413046元。评估报告中说明，评估公司评估专业人员在委托方相关人员的配合下对装饰装修的项目、工程量进行了现场清点测量。评估限定条件为委托方提供的材料客观真实和按现有用途继续使用，评估结果只为委托方掌握市场价格提供参考依据，不作其他用途。装饰装修现实价格明细表如下：序号项目现实价格序号项目现实价格序号项目现实价格1不锈钢门44019隔墙12555637墙砖124802储物柜138220化粪池1176438纱窗17283窗帘564021化粪池2201639射灯7844瓷粉1178322户外花台69240十字绣钟1205地毯167023换气扇163241石膏板吊顶290086冰箱259224客房灯153642电子锁32407大厅水晶灯104025回填方47043收银台28168地脚线481226酒店门头460844水电安装643209地砖375927监控1320045水池320810吸顶灯172828扣板吊顶383846水箱（5吨）176011蹲便器、水箱772829铝合金窗199147水箱（3吨）140012防盗窗495930铝合金门48048梯步82413防水及垫层284731马赛克造型39049外墙清光288014钢管扶手93132毛巾架97250洗手池、镜子883215房价牌24033木门1728051应急灯22416钢化玻璃隔墙2429234喷漆96752浴霸灯48017钢架楼梯632835喷头560合计41304618钢化玻璃门108636墙纸17730经原审法院组织原、被告双方进行现场勘测，双方对上述评估项目是否与房屋形成附和产生较大分歧，但被告杨银秀同意原告周元平拆除所有的装修物品自行处理，并提出户外花台不在租赁范围内。原判认为，一、关于案涉《门面租赁合同》的效力问题。本案中出租人杨银秀所出租给原告周元平的房屋，至今未取得建设规划许可手续，在拆迁时也未得到政府确权，房屋所在的党武镇属于贵安新区辖区，属于城镇规划地区。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原、被告所签订的《门面租赁合同》属于无效合同，该合同条款对双方均无约束力。二、关于租赁合同无效后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，房屋租赁合同无效的法律后果是承租人返还房屋、出租人赔偿承租人已形成附和的装饰装修损失。案涉房屋属于即将被拆迁的房屋，已形成附和的装饰装修，对出租方没有再利用的价值，故承租人的装修损失按照原、被告双方的过错承担现值损失。1、关于原、被告双方的过错如何认定。被告杨银秀明知所出租的房屋并未取得规划许可手续，而仍然出租给原告使用。原告周元平作为房屋承租人，且租房用途为酒店经营，明知该房屋系新修建的农村自建房，理应当重点审查所租赁房屋的产权手续及是否满足酒店经营证照办理的条件，但其并未做到上述谨慎审查义务，而租赁案涉房屋并装修投入使用一年半之久的时间。因此，原、被告双方对租赁合同的无效均存在过错，故酌情认定由原、被告双方各承担一半的过错责任。2、关于损失的认定。原告周元平主张装饰装修损失为413046元，并提交了装修合同、证人证言和评估报告为证，原告方虽对该评估报告提出异议，但并未提出重新评估申请，故参照该评估报告评定的现实价值来确定原告的装修损失。根据现场勘验和一般生活经验法则判断，装修评估明细表中所列的“窗帘、地毯、冰箱、大厅水晶灯、吸顶灯、蹲便器、水箱、房价牌、户外花台、换气扇、客房灯、监控、毛巾架、喷头、射灯、十字绣钟、收银台、水箱（5吨）、水箱（3吨）、应急灯、浴霸灯”等20项装修设施并非与房屋形成完全附和，承租人可自行拆除处理。故对上述20项共计46814元的评估损失，不予认定，形成附和的装饰装修现实价格为366232元（413046元-46814元）。根据原、被告过错程度，被告应当赔偿原告50%的损失，即366232元×50%=183116元。关于原告要求被告参照征收补偿方案的规定，赔偿经营损失17520元，因该房屋的征收协议并未签订，是否能获得经营性补偿尚未知，故对原告的该请求，不予支持。原告已经交纳2014年4月16日至2016年4月15日期间两年的房屋租金共计人民币30万元，但因该房屋被公安机关于2016年3月4日查封后而无法使用。故从2016年3月4日至2016年4月15日共43天的时间，原告客观上无法再实际使用该房屋，被告应当向原告退还该期间的房屋租金人民币17671元（150000元/365天×43天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第九条之规定，判决：一、原告周元平与被告杨银秀于2014年4月16日签订的《门面租赁合同》无效；二、被告杨银秀于本判决生效后10日内退还原告周元平从2016年3月4日至2016年4月15日共43天的房屋租金人民币17671元；三、被告杨银秀于本判决生效后10日内赔偿原告周元平房屋装饰装修损失人民币183116元；四、驳回原告周元平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8014元，减半收取4007元，由被告杨银秀负担1797元，原告周元平负担2203元。二审中，双方当事人均未交新证据。二审另查明，2016年10月27日，付静与党武镇人民政府签订了《贵安新区房屋征收补偿安置协议》，就案涉房屋拆迁补偿事宜进行了约定。杨银秀与付静为母女关系。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，关于《门面租赁合同》的效力问题，上诉人主张在《贵安新区房屋征收补偿安置协议》中，党武镇政府确定租赁房屋为“未超过批准期限的临时建筑”，因此该房屋不属于违章建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”之规定，房屋是否具有合法建设手续，应当以行政主管部门是否对其颁发建设规划许可证为判断依据。本案中，拟定《贵安新区房屋征收补偿安置协议》的单位不具有认定房屋是否具备建设规划手续的行政职能，其中关于房屋性质的表述不等同于行政主管部门对建筑是否合法的认定。上诉人未能举证证明该房屋有合法的建设规划许可手续，故本院对其主张不予采信。原判认定双方签订的《门面租赁合同》无效于法有据，本院予以维持。上诉人主张租赁房屋是由于被上诉人无照经营而被公安机关查封，但其未提交证据对其主张予以证明，仅凭原审提交的房屋被查封照片，无法证明房屋因无照经营而被查封的事实。综上所述，杨银秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8014元，由杨银秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 新审 判 员 田 勇代理审判员 王 晨二〇一七年四月二十四日书 记 员 朱开昊 更多数据：