（2017）鄂01民终876号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-05
案件名称
武汉金碧嘉园物业管理有限公司、吴玲物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉金碧嘉园物业管理有限公司,吴玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终876号上诉人（原审原告）：武汉金碧嘉园物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区东吴大道69号（10）。法定代表人：雷梦婕，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：米俊波，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：吴玲。上诉人武汉金碧嘉园物业管理有限公司（以下简称金碧物业公司）因与被上诉人吴玲物业服务合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金碧物业公司上诉请求：撤销武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初6460号民事判决，并依法改判。事实与理由：1、一审法院以超过诉讼时效为由，对金碧物业公司2014年11月10日前的物业服务费、车位物业服务费不予保护，属于适用法律错误；2、吴玲否认未收到金碧物业公司张贴在门上的催缴通知，与事实不符。吴玲辩称，1、金碧物业公司出具的催缴物业费的单据从未送达；2、金碧物业公司对吴玲出具的催交物业费通知单在内容和形式上与对其他业主出具的完全不同，系伪造证据；3、金碧物业公司与吴玲曾达成口头协议，在开具物业费发票前吴玲的物业费由金碧物业公司承担。现在伪造证据是为了达到金碧物业公司未过诉讼时效的目的。金碧物业公司向一审法院起诉请求：判令1、吴玲支付拖欠金碧物业公司物业服务费13674.44元（自2010年9月14日至2016年6月7日，128.23㎡×1.55元/㎡/月×68.8个月=13674.44元）；2、吴玲按逾期应付款日千分之一为标准向金碧物业公司支付违约金5163元（从2010年9月14日至吴玲实际全额支付应付款之日止，暂计算至2016年10月18日）；3、吴玲向金碧物业公司支付拖欠的车位管理费4578.4元（自2011年9月1日至2016年6月7日，80元/月×57.23个月=4578.4）；4、本案的诉讼费用由吴玲承担。一审法院查明，双方无争议的事项：一、双方分别作为物业服务提供者与业主的身份：金碧物业公司（原武汉三江物业管理有限公司，于2015年11月30日经工商部门核准更名）系位于武汉恒大双城（原名：航天双城）小区物业服务提供者。吴玲系该小区10栋4单元403室房屋（建筑面积：128.23平方米）的业主（2016年6月8日被告吴玲将该房屋转卖他人）。二、物业服务合同中涉案相关内容：2009年7月16日，吴玲与金碧物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定金碧物业公司为涉案小区提供房屋共用部位及共用设施设备的维护管理、环境卫生、秩序维护等物业服务；业主应按建筑面积每平方米1.55元/月的标准交纳物业服务费；首次交一年，以后每半年交一次，当期物业服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳；业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金碧物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.1%支付违约金。2010年5月17日吴玲与金碧物业公司签订了《航天双城地下车位租赁合同》，涉案相关内容约定第一条金碧物业公司将地下车位105号出租给吴玲；第二条租赁有效期从2010年8月15日至2030年8月14日；第五条吴玲在租赁期内按物业规定交纳物业服务费。双方有争议的事项：一、吴玲是否应交纳金碧物业公司所主张的房屋物业服务费及违约金、车位物业服务费。金碧物业公司诉称其已履行了房屋物业服务和车位物业服务义务，吴玲拒绝交纳房屋物业服务费和车位物业服务费的行为构成违约。故诉请：依法判令吴玲支付拖欠的房屋物业服务费13674.44元（自2010年9月14日起至2016年6月7日止，1.55元/平方米×128.23平方米×68.8个月）及违约金5163元（自2010年9月14日起至2016年10月18日止）；车位物业服务费4578.4元（自2011年9月1日起至2016年6月7日止，80元/月×57.23个月）；并负担本案诉讼费用。吴玲辨称：第一、吴玲在租赁车位时，金碧物业公司的前身武汉三江物业管理有限公司口头承诺开具租赁车位发票，在发票未给付吴玲之前，吴玲可不交房屋物业服务费和车位物业服务费；第二、金碧物业公司主张的两种物业服务费已经有部分超过诉讼时效，超过诉讼时效的部分不予认可。一审法院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》除违约金每天0.1%过分高于法律规定超出部分不受保护外，其他不违反我国相关法律法规的规定，应属有效，双方均应严格履行。金碧物业公司具备物业管理的合法资质，并为涉案小区提供了物业服务，应享有收取业主房屋物业服务费和租赁车位物业服务费的权利。吴玲作为涉案小区的业主，在接受金碧物业公司提供服务的同时，理应履行向其缴纳物业服务费的义务。对于吴玲第一项辩称，其并未在庭审中举证证明，故此辨称不予支持；对于吴玲第二项辩称，金碧物业公司在庭审中举证“2012年8月和2014年7月10-4-403室《物业费通知单》两张”拟证明诉讼时效的连续性。吴玲对两张《物业费通知单》质证，该证据什么时候拍摄不明确，也没有接到金碧物业公司电话或书面催收，而且举证金碧物业公司正常催缴其他业主的《恒大双城物业费催缴通知单》与金碧物业公司当庭提交的《物业费通知单》不一致。因金碧物业公司对2012年8月和2014年7月的《物业费通知单》的拍摄时间和原始拍摄载体未进行举证，故是否是当时催收的事实存疑，对金碧物业公司两张《物业费通知单》不予采信，故对金碧物业公司的主张，超过诉讼时效的部分不予保护；未超过诉讼时效期间认定为2014年11月10日（2016年11月10日金碧物业公司递诉状至人民法院向吴玲主张权利，诉前调解时吴玲在一审法院签收地址确认书的二年内）至2016年6月7日（2016年6月8日吴玲卖房），房屋物业费为3763.12元：1.55元/平方米×128.23平方米×（19个月－2天）；违约金以每半年房屋物业服务费1192.54元为基数的24%年利率计算，对应应缴额及应缴时间从2014年11月10日起计算至判决生效之日止；租赁车位物业服务费为1514.67元：（80元/月×（19个月－2天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴玲于判决书生效之日起三日内给付金碧物业公司房屋物业服务费3763.12元；违约金以每半年房屋物业服务费1192.54元为基数的24%年利率计算，对应应缴额及应缴时间从2014年11月10日起计算至判决生效之日止。二、吴玲于判决书生效之日起三日内给付金碧物业公司租赁车位物业服务费1514.67元。三、驳回金碧物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费386元减半收取193元，由金碧物业管公司负担97元，吴玲负担96元。因金碧物业公司已将该款全部预交一审法院，故吴玲应将负担的受理费一并给付金碧物业公司。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本案二审争议的焦点是：金碧物业公司主张的2014年11月10日前的物业服务费、租赁车位物业服务费是否超过诉讼时效，应否予以保护。本院认为，根据一审查明的双方无争议的事实，金碧物业公司对2012年8月和2014年7月《物业费通知单》的拍摄时间和原始拍摄载体未进行举证，二审中，金碧物业公司也未补强证据证明其真实性，应承担举证不能的法律后果。故，一审法院对金碧物业公司的主张超过诉讼时效部分不予保护，有事实和法律依据，本院予以确认。综上所述，上诉人金碧物业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由武汉金碧嘉园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李文审判员 刘阳审判员 叶钧二〇一七年四月二十四日书记员 赵琳 百度搜索“”