（2016）渝0228民初4901号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-17
案件名称
李海鹰与重庆福韵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市梁平区人民法院s
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李海鹰,重庆福韵房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0228民初4901号原告李海鹰，女，生于1975年11月18日，汉族，重庆市梁平区人，住梁平区。委托代理人张小宴，男，生于1975年10月2日，汉族，重庆市梁平区人，住梁平区。委托代理人徐江波，重庆渝敏律师事务所律师。被告重庆福韵房地产开发有限公司，住所地重庆市梁平工业园区丹桂路，统一社会信用代码91500228563480976Y。法定代表人赵小路，该公司执行董事。委托代理人刘世才，重庆正衡律师事务所律师。委托代理人谭永亮，男，生于1971年2月13日，汉族，重庆市梁平区人，住梁平区。原告李海鹰诉被告重庆福韵房地产开发有限公司(以下简称福韵房产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员白在勇担任审判长，与人民陪审员曾直芬、张晓红、严建华、冯宗元组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李海鹰的委托代理人及被告重庆福韵房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李海鹰诉称，原、被告双方于2016年5月30日签订房屋预售合同，签订预售合同时被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，且至今被告也未取得商品房预售许可证。原告与被告多次协商未果，现向人民法院提起诉讼，请求：1、判令原、被告双方签订的合同无效；判令被告返还原告购房款280000.00元，装修保证金1000.00元和水电气户头款7000.00元，共计288000.00元以及利息（利息从2016年5月30日起计算至返还房款、装修保证金和水电气户头费为止，按照银行同期贷款计算利息）；3、请求判令被告赔偿原告一倍购房款280000.00元；4、请求判令被告向原告支付违约金30580.00元；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费。被告重庆福韵房地产开发有限公司辩称，原、被告双方签订的合同并非商品房预售合同，而是商品房买卖合同，是现房销售的前期签订的框架预定合同不违背合同法的相关规定，是有效的合同；被告在与原告签订该合同时，没有欺骗原告，也没用隐瞒被告无商品房预售许可证。所以，被告才与原告签订的预订合同，而不是预定合同或预售合同。原告的诉讼请求不应得到支持，涉案合同是有效的。经审理查明，被告福韵房产公司于2014年开始开发建设争议房屋所在的项目“屏锦福韵豪庭第一期”,在涉案房屋所在的整栋房屋修建过程中（原告当庭称2014年当时整栋房屋已经建到9楼，其看了涉案的7楼房屋的户型），2014年7月14日，原告向被告缴纳了10万元预付款。因被告收取原告10万元预付款后，房屋一直未达到交付条件，2015年原、被告因如何退还收取原告的10万元预付款发生过争议，但未达成一致的退款意见。2016年5月30日，原、被告双方签订《屏锦福韵豪庭第一期房屋预订合同》，该合同约定：乙方（原告）订购的房屋为×单元×楼×号，盖楼房为框架结构，用途为住宅。房屋价格按照建筑面积计算，该房屋单价为2780.00元/平方米，现按设计的建筑面积110平方米计算（准确建筑面积以房屋产权部门测量为准，按房产证面积准确计算后多退少补）。房屋总金额按设计预算面积计算为2780.00元×110平方米=305800.00元。付款方式为分期支付，（1）签订合同当日乙方支付首期购房款100000.00元，大写壹拾万元；（2）签订合同当日乙方支付水电气户头费7000.00元(大写柒仟元),甲方代收代缴，凭实际缴费依据多退少补；（3）2016年5月30日前，乙方支付第二次购房款180000.00元，大写壹拾捌万元，同时缴纳装修保证金1000.00元，大写壹仟元，装修完毕后，经甲方验收无影响主体结构及整改后退还。（5）房产证办妥当日，乙方支付房屋尾款20000.00元（大写：贰万元）。第四条交付期限乙方按约定支付款项后，甲方当天将该房屋钥匙交付给乙方。第五条交接：房屋达到交付条件后，甲方应当通知购房人办理交付手续。超出二十日购房人不接收房屋的，甲方可将其所购房屋另行出售，并在售出该套房屋后，扣除乙方违约金退还购房人已交房款。该合同第六条约定了“房屋结构及标准”、第七条约定了“保修责任”，第八条约定“房产证由甲方统一代办，乙方按规定承担相应的税费及维修基金”，第九条约定：本合同为房屋预订合同，甲方交付乙方房屋时，双方重新签订规范的商品房买卖合同；第十条其他约定，备注：甲方在房产证面积总价少收乙方伍仟捌佰元整（5800.00），乙方进场装修甲方提供装修合同，如单方违约，付对方的一切经济损失和间接损失。违约责任约定：以上约定甲、乙双方共同遵守，如有违约向守约方支付违约金，违约金为合同总金额的10%。合同还约定了双方的其他权利义务。在原、被告签订上述《屏锦福韵豪庭第一期房屋预订合同》的当天，原告按照合同分期支付房款的约定于2016年5月30日签订合同的当天，原告向被告支付了房款180000.00元，水电气户头费7000.00元，装修保证金1000.00元，加上原告在2014年预付的购房款100000.00元，原告共计已经向被告支付购房款280000.00元，另外支付了水电气户头费7000.00元，装修保证金1000.00元。也就是在签订合同的当天，被告将主体完工、水电气接通的涉案房屋交付给了原告，此后原告对房屋进行了装修，并入住至今。另查明，被告福韵房产公司具备合法的开发资质，其建设经过规划审批，办理了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。在原、被告双方对买卖房屋一事发生纠纷的过程中，当地派出所曾出警协调过。被告开发建设的“屏锦福韵豪庭第一期”项目，并未办理商品房预售许可等手续，未取得商品房预售许可证，其修建的房屋至今尚不具备法律规定的可进行现房销售的条件。原告购买涉案房屋原本计划按揭购房，但由于被告公司未办理商品房预售许可，导致原告按揭不能，才支付的现款购房。在庭审中，由于原告已经接房并装修入住，经本院向原告释明，原告明确表示其装修损失另案主张权利。上述事实，有原告举示的《屏锦福韵豪庭第一期房屋预订合同》、收款收据、被告举示的企业投资项目备案登记证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、重庆市房地产权证、派出所报警材料等证据在案佐证，结合原、被告当庭相一致的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，根据双方签订的《屏锦福韵豪庭第一期房屋预订合同》的内容及实际履行情况，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，应认定为商品房买卖合同，由于被告开发建设的涉案房屋至今尚未竣工验收备案，不具备法律规定的现房销售条件。故，该合同性质应为“商品房预售合同”，并非被告辩称的“现房销售合同”或“现房销售合同”的前期框架性合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同由于被告未取得商品房预售许可证明，应认定为无效。因合同被认定为无效，被告应当退还原告已付的购房款280000.00元、水电气户头费7000.00元、装修保证金1000.00元，并支付该三项费用288000.00元的利息。综上，对原告请求判决确认双方签订的《屏锦福韵豪庭第一期房屋预订合同》无效，由被告返还原告购房款280000.00元、水电气户头费7000.00元、装修保证金1000.00元，共计288000.00元，并按照银行同期贷款利率从2016年5月30日起计算支付利息的诉讼请求，本院予以支持。关于本案的被告在向原告销售涉案房屋，与原告签订涉案合同的过程中是否存在原告主张的故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。原告在本案中没有举示证据证实被告存在故意隐瞒的行为，同时，原告在庭审中明确表示在买房过程中对被告公示的证照进行了拍照，已经发现被告没有预售许可证明。虽然原告当庭称被告向其告知商品房预售许可证明在公司，未予以公示，但没有举示证据对被告有该欺骗行为予以印证。故，本案的现有证据结合原、被告的当庭陈述，尚不能认定被告存在故意隐瞒未取得商品房预售许可的事实。对原告请求判令被告赔偿一倍已付购房款280000.00元的诉请，本院不予支持。因合同被确定为无效，原告请求被告支付违约金30580.00元，本院不予支持。此外，关于因涉案无效合同的履行导致原、被告双方产生的损失（包括原告对房屋进行装修的损失，原告在庭审中明确表示另案主张权利）以及涉案房屋的返还问题，原、被告双方可在本判决书生效后各自另行主张权利。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告李海鹰与被告重庆福韵房地产开发有限公司于2016年5月30日签订的《屏锦福韵豪庭第一期房屋预订合同》无效；二、由被告重庆福韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李海鹰购房款280000.00元、水电气户头费7000.00元、装修保证金1000.00元，共计288000.00元，并按照中国人民银行同期同类基准贷款利率从2016年5月30日起计算支付利息，支付至实际付清之日止；三、驳回原告李海鹰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9786.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 白在勇人民陪审员 冯宗元人民陪审员 张晓红人民陪审员 严建华人民陪审员 曾直芬二〇一七年四月二十四日书 记 员 王娅君 来源：