（2016）鄂0606民初4786号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-10-27

案件名称

马谊光与襄樊市玻璃钢厂改制清算组房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

襄阳市樊城区人民法院

所属地区

襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马谊光,襄樊市玻璃钢厂改制清算组

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

襄阳市樊城区人民法院民事判决书（2016）鄂0606民初4786号原告：马谊光，男，1960年2月1日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王飞、张帆，湖北亘恒律师事务所律师。被告：襄樊市玻璃钢厂改制清算组。住所：襄阳市樊城区汉江路**号。代表人：贾荣光，襄樊市玻璃钢厂改制清算组主任。委托诉讼代理人：刘华英、鲍喜兵，湖北联邦律师事务所律师。原告马谊光与被告襄樊市玻璃钢厂改制清算组（以下简称市玻璃钢厂改制组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马谊光及其委托诉讼代理人王飞、张帆，被告市玻璃钢厂改制组委托诉讼代理人刘华英、鲍喜兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马谊光向本院提出如下诉讼请求：判令被告市玻璃钢厂改制组赔偿原告违约金523900元，其中合同约定的违约金9万元，在约定的基础上根据实际损失增加433900元（减少转租房屋收入247900元，市玻璃钢厂转让价格与被征收时评估价值的差价186000元）。事实与理由：2010年10月28日，原被告双方签订租赁合同，约定将襄樊市玻璃钢厂租赁给原告经营，租赁期限从2010年11月1日起至2015年10月31日止，每年租金为18万元。2011年1月13日，被告在未告知原告的情况下，擅自将租赁物转让给襄樊丰杰投资有限公司（以下简称丰杰投资公司）。被告的行为违反合同约定，并造成原告减少转租房屋的收入等实际损失。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告市玻璃钢厂改制组辩称，1，原告主张的优先购买权无效。因为本案租赁标的物未办理权属登记，依法不能转让，优先购买权自然无效。2，合同约定的优先购买权对租赁标的物房屋外的其他资产无约束力，被告出售的是玻璃钢厂的土地使用权和地上附着物，非同一标的物。3，本案优先购买权已过除斥期间，玻璃钢厂的资产在2012年4月10日在襄阳晚报刊登拍卖广告，原告应自拍卖广告刊登后15日内主张优先购买权或者在一年内行使撤销权。4，玻璃钢厂被拆迁是为了公益项目，应兼顾社会公众的利益。故应驳回原告的请求。经审理查明，2010年10月28日，被告市玻璃钢厂改制组（甲方）与原告马谊光（乙方）签订租赁合同，合同约定：市玻璃钢厂改制组将襄樊市玻璃钢厂租赁给原告经营，租赁期限从2010年11月1日起至2015年10月31日止，每年租金18万元，共90万元，于合同签订三日内一次性支付60万元，其余30万元于2014年12月31日前支付20万元，2015年5月1日前支付10万元。协议到期前一年双方就继续租赁或买断事宜进行协商，同等条件下乙方优先租赁或购买。协商不成甲方在合同到期前6个月公开下一轮租赁方案或出售玻璃钢厂产权。违约方支付对方总价10%的违约金。2011年1月13日，被告在未告知原告的情况下，与丰杰投资公司签订房地产转让合同，将襄樊市玻璃钢厂土地及地上附着物以540万元的价格转让给丰杰投资公司，并约定合同从2011年3月1日始执行。2012年4月1日，被告市玻璃钢厂改制组与湖北长程产权拍卖有限公司（以下简称长程拍卖公司）签订委托拍卖合同，将襄樊市玻璃钢厂土地及地上附着物委托给长程拍卖公司进行拍卖。2012年4月2日，长程拍卖公司在襄阳晚报发布拍卖公告，2012年4月10日举行拍卖会，确认丰杰投资公司以540万元的价格中标。丰杰投资公司中标后，未实际占有襄樊市玻璃钢厂，由原告继续正常经营。2016年1月12日，襄阳市月亮湾湿地公园项目建设指挥部发布安置补偿方案，决定征收襄樊市玻璃钢厂占用的土地及地上附着物。2016年4月，原告马谊光停止经营生产。后马谊光认为被告市玻璃钢厂改制组的行为侵害了其合法权益，双方发生争议，并引起诉讼。另查明，马谊光在支付首期租赁费60万元后，其余租赁费未再支付。马谊光租赁襄樊市玻璃钢厂期间，将襄樊市玻璃钢厂门面房及部分车间转租给他人使用，2012年6月以后，有部分次承租人终止租赁。2016年12月28日，湖北玖誉房地产评估有限公司对襄樊市玻璃钢厂占用的土地及地上附着物进行评估，确认土地价值2806212元，地上附着物价值2779898元，合计5586110元。本院认为，本案原被告经协商一致签订襄樊市玻璃钢厂租赁经营合同，是双方真实意思表示，双方也未就合同效力表示异议，本院确认原被告之间的租赁合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行义务。该合同明确约定，合同期至2015年10月31日终止，同时约定合同期满前一年双方就继续租赁或买断事宜进行协商，同等条件下乙方优先租赁或购买。协商不成甲方在合同到期前6个月公开下一轮租赁方案或出售玻璃钢厂产权。违约方支付对方总价10%的违约金。但被告在2011年1月13日与丰杰投资公司签订房地产转让合同，将襄樊市玻璃钢厂土地及地上附着物转让给丰杰投资公司，于2012年4月评估拍卖。租赁物转让后，至合同期满前，虽未造成原告停产损失，但被告的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。合同约定的“总价”应理解为租赁费的总价。租赁期间，原告共支付租赁费60万元，被告承担的违约金应按原告支付的租赁费为基数进行计算，即6万元为宜。原告租赁襄樊市玻璃钢厂期间，部分次承租人终止租赁，以及襄樊市玻璃钢厂出让价与被征收时评估价值的差异，与被告的违约行为没有直接联系，不能作为违约所造成的损失予以赔偿。原告该两项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百三十条的规定，判决如下：一、被告襄樊市玻璃钢厂改制清算组赔偿原告马谊光损失6万元。二、驳回原告马谊光其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9039元，由原告马谊光负担7739元，被告襄樊市玻璃钢厂改制清算组负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，户名，湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××35。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　阮　桥审　判　员　　李安文人民陪审员　　彭明明二〇一七年四月二十四日书　记　员　　杨　甜关注公众号“”