（2017）辽06民终331号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-09-28
案件名称
张晶与高延安房屋租赁合同纠纷民事二审判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晶,高延安,中国人民解放军沈阳军区丹东房地产管理分局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终331号上诉人（原审原告）：张晶，1978年3月31日出生，满族，无职业，住xx。委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高延安，男，1971年12月29日出生，满族，新鑫源水果副食大卖场业主，住xx。委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红宇，辽宁文扬律师事务所律师。第三人：中国人民解放军沈阳军区丹东房地产管理分局，住所地辽宁省丹东市振兴区振七街36号。法定代表人：刘守权，该局局长。上诉人张晶、上诉人高延安因与第三人中国人民解放军沈阳军区丹东房地产管理分局（以下简称沈阳军区丹东房管分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2016）辽0603民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张晶的委托诉讼代理人许东与上诉人高延安的委托诉讼代理人王红宇到庭参加诉讼。第三人沈阳军区丹东房管分局经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晶的上诉请求：1、请求撤销一审判决。2、依法改判，支持上诉人的诉讼请求（租金损失是按照每年13万元计算，2年计26万元；利息损失每月3900元，24个月计93600元；经营损失每月3600元，24个月计72000元；车库损失每月租金4000元，24个月计96000元。共计：521600元）。理由：一、一审法院明知张晶的代理人不具有代理资格，与其串通有意签订取证调查文书，故意拖延审判，以使上诉人张晶的租赁期限到期，上诉人高延安另行寻租。二、一审法院认定上诉人张晶没有证据证明自己的主张属于认定事实错误，违背公序良俗原则。上诉人张晶取得涉案房屋是通过参与第三人的投标以每年13万元的租金租赁而来，上诉人张晶投标租赁的行为本身就代表着其进行经营，而不是免费借用给被上诉人经营牟利。上诉人张晶曾经多次找到高延安要求其返还，高延安拒不返还，为此还通过公安机关进行过处理，上诉人张晶还到工商、税务等行政部门投诉，相关部门还对高延安进行过行政处罚。一审判决认为上诉人张晶没有证据证明其何时向高延安提出返还房屋就认定起诉之日为主张权利的时间既不合情，亦不合理，更不合法。三、上诉人张晶因上诉人高延安占用期间产生的经营损失及利息损失应予保护。高延安辩称，1、原审程序并无违法之处。上诉人张晶对一审代理人身份有异议应当在一审开庭时提出，而不应在二审中以程序违法方式提出，况且代理人身份问题不影响本案的审理以及对事实的认定。2、上诉人张晶没有证据证明其主张。首先，上诉人张晶主张是为了经营水果超市才租赁涉案房屋，但其不但不筹备前期经营事宜，反而允许高延安占用该房屋存放水果，这一行为显然不符合经营习惯以及日常经验法则。相反，上诉人高延安经营的范围是水果蔬菜超市，与租赁合同约定的租赁范围一致，因此上诉人高延安是实际人承租人。其次，上诉人张晶主张其曾多次要求上诉人高延安返还房屋，还通过公安、工商、税务等部门进行过处理，但始终未能提供证据予以证明，应承担不利后果。再次，上诉人张晶根本不是涉案房屋实际承租人，是上诉人高延安为了节省租赁费，分别委托杨长春和张晶参与竞标，让高价中标者杨长春弃标，张晶获得承租权，这一事实证人杨长春已经出庭证实。上诉人高延安出于信任才继续委托上诉人张晶代其与第三人签订租赁合同，故上诉人并非实际承租人。三、上诉人张晶请求赔偿的各项损失没有事实和法律依据，也无相关证据支持，法院不应支持。高延安的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法判决上诉人高延安为涉案租赁方的实际承租人，上诉人高延安无需支付上诉人张晶房屋及车库占有使用费84351.59元。2、请求依法判决一、二审诉讼费用由上诉人张晶承担。理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、涉案租赁房屋的实际承租人为上诉人高延安。2014年上诉人高延安委托上诉人张晶办理与第三人签订租赁合同事宜，根据《合同法》第四百零二条规定，涉案房屋租赁合同直接约束上诉人高延安和出租人，上诉人高延安为房屋租赁合同的实际承租人和车库的无偿借用人，而原判决仅以上诉人高延安未合理解释不以自己的名义参与竞价原因为由不支持上诉人高延安的主张，而认定上诉人张晶为涉案租赁房屋的实际承租人明显错误。2、上诉人张晶作为委托人无权向上诉人高延安主张涉案租赁房屋的任何权利，而原判在无事实和法律依据的前提下，仅通过未经查实的书面材料主观错误的认定上诉人张晶是涉案房屋的承租人，明显认定事实不清、证据不足。二、原审基于上述错误事实，错误采信上诉人张晶的观点，忽略《合同法》的有关法律规定，仅仅依据《物权法》第三十四条错误判决上诉人高延安应当支付上诉人张晶房屋及车库占有使用费84351.59元，没有任何事实和法律依据，有违公平公正的法律原则。请求二审法院查明事实，作出公正判决。张晶辩称，1、高延安上诉称其为涉案房屋的承租人没有证据予以支持，涉案房屋从2014年9月1日至2016年9月1日的租金是张晶交纳的，高延安说自己是承租人，并未掏出一分钱，所以其并不是房屋承租人，而张晶当初是想和高延安学习水果批发生意，所以租赁摊位，当高延安要求在此存放水果的时候，张晶同意了。但是2014年8月左右张晶因为丈夫王新革非法经营的刑事案件，没有心思管水果的事情，所以高延安在这种情况下进行了无证经营，等到2015年3月王新革刑事案件审结后，张晶数次找到高延安让其倒房，高延安不倒，张晶还给高延安打电话、发短信，高延安向永昌派出所报案说张晶敲诈勒索，一审中说要调查，但是现在没有结果，张晶向地税、工商投诉高延安无证经营，均无结果，所以张晶在2016年向法院提起诉讼。高延安并不是房屋的实际承租人，高延安只是占用张晶的房屋无照经营。所以，高延安的上诉恶意的歪曲事实，请求法院驳回上诉。张晶向一审法院起诉请求：原、被告系朋友关系。2014年7月9日，原告与沈阳军区丹东房地产管理分局签订了一份《军队房地产合同》【编号：沈辽（2014）081031号】，租赁振兴区振七街36号门市房，租期自2014年9月1日起至2015年9月1日止。同时，沈阳军区丹东房地产管理分局口头同意将此门市房后院的两个车库借给原告使用一年，并于2014年10月29日补签了借用协议。原告按约交纳了租金后，出租方于2014年月初将门市房和车库交付原告使用。2015年9月1日，原告又与出租方续签了为期一年的门市房租赁合同，并按约交纳了全年租金。原告在2014年取得该门市房和车库使用权后，被告以借用的名义在此存放水果，并口头保证在同年9月1日前倒出。但被告占用门市房和车库后，竟无照在此办起了振兴区新鑫源水果超市，既不向原告腾退房屋又不交纳房租等费用。为维护原告的合法权益，原告依法起诉，请求判令被告立即倒出占用原告从沈阳军区丹东房地产管理分局借用的位于振兴区振七街36号的两个车库和原告承租的位于该处的一处门市房；被告立即支付原告承租门市房的租金损失（自2014年9月1日起至倒出为止，每月按10834元计算），赔偿原告借款利息损失（自2014年9月1日起至倒出为止，每月按3900元计算）及经营损失（自2014年9月1日起至倒出为止，每月按3000元计算）；被告支付占用原告借用的两个车库损失（自2014年9月1日起至倒出为止，每月按4000元计算）。一审法院认定事实：2014年7月9日，原告通过竞价方式，从沈阳军区丹东房地产管理分局取得坐落于丹东市振兴区振七街（坐落号：沈辽字第1771号）房屋承租权，双方当日签订《军队房地产租赁合同》一份，约定该房屋租赁用途为水果蔬菜超市；租赁期限自2014年9月1日至2015年9月1日止；年租金为13万元。2014年5月30日，沈阳军区丹东房地产管理分局出具收据一张，金额5万元，附记事项：收张晶（15团前门市、原水果店）租金；7月3日，又出具收据一张，金额8万元，附记事项：收取水果店租金。2015年7月1日，原告又与沈阳军区丹东房地产管理分局续签合同，租赁期限自2015年9月1日至2016年9月1日止。2015年11月1日，原告通过银行转账汇款方式向沈阳军区丹东房地产管理分局汇款13万元，该单位11月9日出具收据一张，载明：付款单位为张晶，金额13万元，名称为租赁保证金，期限为2015年9月1日至2016年9月1日，方式为汇款。从2014年原告取得该房屋起，一直由被告占有、使用。2014年10月29日，原告与沈阳军区丹东房地产管理分局签订借用协议一份，约定：乙方（原告张晶）租用沈辽字1771坐落的房屋经营水果（地址：丹东市振兴区振七街36号），为弥补因前承租户未按期腾退房屋给乙方造成的损失及乙方对房屋进行了维修的费用，经乙方申请，甲方（沈阳军区丹东房地产管理分局）同意将后院两个车库借给乙方使用，乙方需向甲方缴纳保证金3000元。使用期限为1年，起止时间：2014年9月1日至2015年8月31日止，到期后乙方要无条件将车库完好的交于甲方……。现车库亦由被告使用。庭审中，原告承认房屋最初为无偿借用给被告使用；证人杨长春出庭作证，证明其曾受被告委托参与竞价，出价15万元，该价格为最高价，但其未在期限内与沈阳军区丹东房地产管理分局签订合同。另，依被告申请，该院到沈阳军区丹东房地产管理分局调取上述房屋及车库租赁、借用相关材料，该分局相关负责人表示因中标相关材料已报送上级单位，无法提供全部书面材料，仅提供军用房地产竞价租赁申请书等材料，其中有证人杨长春相关信息。车库确为原告借用，每年租金1万元。原告不是房屋招标过程中最高出价人，但最高出价人未在期限内到该单位签订合同。2016年9月1日后，第三人与被告就涉案房屋签订了租赁合同。一审法院认为，原告经竞价取得沈阳军区丹东房地产管理分局管理的坐落于丹东市振兴区振七街（坐落号：沈辽字第1771号）房屋承租权，并签订书面租赁合同，被告虽主张由其委托原告参与竞价，被告应为实际承租人，并有证人出庭予以证明，但被告未对其不以自己名义参与竞价的原因予以合理解释，也没有提供证据证明其占有使用房屋期间交纳过租金，而若其为实际承租人理应由其交纳租金，原告也对被告与其存在委托关系予以否认，故对被告主张的事实无法确认，原告应是从2014年9月1日至2016年9月1日期间涉案房屋的承租人。因2016年9月1日后第三人将涉案房屋出租给被告，因此对原告要求被告倒出房屋的请求该院不予支持。对于原告主张的租金损失，原告庭审中承认最初为无偿借用，原告未提供证据证明其从何时起向被告提出返还房屋，故该主张房屋权利的时间应为原告提起诉讼之日，即2016年1月25日，从该日期起至2016年9月1日，被告应按年租金13万元的标准向原告支付占有使用费，为78326.48元。对于经营损失，原告没有提供证据予以证明，故对该项请求该院不予支持。对于车库，原告庭审中出示借用协议，原告为借用人，而沈阳军区丹东房地产管理分局相关负责人表示确为原告借用，故被告提出的其为借用人的主张不能成立，被告也应从2016年1月25日起至2016年9月1日按年租金1万元向原告支付占有使用费，即6025.11元。因第三人已在2016年9月1日后收回车库，故对原告要求返还的请求该院不予支持。对于原告主张的每月4000元的损失，其未提供证据证明损失确已存在，故对该项主张该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告高延安于本判决生效之日起三日内向原告张晶支付房屋及车库占有使用费84351.59元；二、驳回原告张晶的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由被告高延安负担（原告已预交）。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方争议的实质问题是涉案房屋及车库自2014年9月1日至2016年8月31日期间的实际承租人是上诉人张晶还是上诉人高延安。上诉人高延安主张，涉案房屋是其委托上诉人张晶通过招投标方式取得的，其又进行了装修经营，因此上诉人高延安是实际承租人，但其就此问题提供的证据只有证人杨长春的证言，并无其他证据予以佐证；而上诉人张晶主张涉案房屋由其实际承租，不仅提供了两年的租赁合同，还有其交纳租金的收据及其资金来源等方面的证据，已经形成了较为完整的证据链条，因此根据民事诉讼证据中书证的效力大于证人证言效力的原则，一审法院依法确认上诉人张晶是涉案房屋及车库自2014年9月1日至2016年8月31日的实际承租人正确，本院予以支持。因此，上诉人高延安理应支付上诉人张晶房屋及车库占有使用费。上诉人高延安的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人张晶提出一审程序违法拖延审判，造成其租期超期，房屋另租他人一节，因上诉人张晶并未提供相关证据证明这一事实，本院无法支持其主张。关于上诉人张晶提出其于2014年10月就要求高延安倒房，2015年3月份左右又通过公安、工商、税务等行政部门处理过，一审判决以其起诉之日作为其向上诉人高延安主张房屋及车库的占有使用费之日不合理、不合法一节，因上诉人张晶并未提供其向上述部门反映情况的证据，仅在一审中提供了一张民心网的回访单，该证据并不能证明所述的事主就是本案的当事人，因此上诉人张晶就该节主张无证据证明其真实存在过，况且即便其向相关部门反映过，也不能直接证明是向上诉人高延安主张倒出房屋一事，因此从现有证据看上诉人张晶的该项主张没有事实基础，本院无法采纳。一审法院以起诉之日作为计算上诉人高延安向上诉人张晶支付房屋及车库的占有使用费的起算日并无不当，本院予以支持。关于上诉人张晶要求上诉人高延安给付占用期间的经营损失和利息损失一节，因上诉人张晶没有提供其存在经营损失和利息损失的证据，故该项主张亦没有事实基础，本院亦不予支持。综上所述，张晶、高翔的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张晶负担400元，上诉人高延安负担400元；余款800元，双方各退还400元。本判决为终审判决。审 判 长 吕伯昌代理审判员 王 蕾代理审判员 刘 云二〇一七年四月二十四日书 记 员 刘 宇