（2017）苏05民终1109号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-08
案件名称
上海家康物业管理有限公司昆山分公司与韩国平物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海家康物业管理有限公司昆山分公司,韩国平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1109号上诉人（原审原告）:上海家康物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省苏州市昆山市周庄镇钱龙盛市广场7区1号楼114室。法定代表人:张炜春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕璐，江苏闻贤律师事务所律师委托诉讼代理人：陈志荣，昆山市周庄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:韩国平，男，1953年11月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：范妙珠，女，1955年1月29日出生，汉族，住上海市黄浦区，系韩国平配偶。上诉人上海家康物业管理有限公司昆山分公司（以下简称家康公司）因与韩国平物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。家康公司的上诉请求：撤销原判，改判被上诉人支付上诉人物业管理费18052元。事实与理由：1、一审法院未能查明事实。首先，本案所涉房产已由被上诉人实际使用。一审法院认定“涉案房产至今尚未使用”错误，故一审按照空置房标准每月每平方米3元计算物业费不当。其次，本案所涉小区使用率为78%，一审法院认定“未形成商业气候”缺乏依据。2、一审法院适用法律错误。首先，双方当事人对于物业管理费的约定是明确的，法院也应该按照双方约定进行判决。其次，本案中，被上诉人只是认为不应当支付物业管理费，而从未主张物业费过高，法院不应自行降低物业费。被上诉人韩国平答辩称：1、小区广场进出口路被封堵是由家康公司实施或允许的，由此致使商业用房功能丧失，根本没有商业氛围。2、家康公司没有尽到物业合同所约定的卫生、修理、照明、绿化等管理义务，其主张每平方米5元的物业管理费用，不应支持。请求驳回家康公司的诉讼请求，返还经营推广费，赔偿业主损失。家康公司向一审法院起诉请求：1.韩国平支付302商区120号房产物业管理费18052元（2006年8月至2015年12月共计113个月，每月每平方米物业管理费5元，韩国平房产面积31.95平方米）；2.诉讼费用由韩国平承担。一审法院认定事实：上海家康物业管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》一份（签约时间未注明），约定：一、物业名称，钱龙盛市，物业类型，商场，总建筑面积，71340.11平方米，已售面积27746.93平方米，未售面积26431.21平方米，文化馆12668.37平方米，酒店15868.60平方米，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；二、委托管理事项，物业共享部位的维护、共享设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、其他公共事务的管理、业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修，由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施制止追究法律责任；三、委托管理期限20年，自2006年5月1日至2026年5月1日（委托管理期限内，甲乙双方每四年一次审核本合约的履行情况）；四、甲乙双方的权利义务，其中乙方的权利义务包括，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，制定管理制度并委托具有岗位资格人的人员履行本合同；依据法律法规的规定及合同约定，开展各项物业管理服务活动；协助甲方办理交屋手续；及时向业主公告本管理区域的重大服务事项，每季向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费的收支账目；结合物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；五、物业管理服务质量，乙方在质量外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公告环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修等方面，需达到业主的管理满意率98%，在管理人员的礼貌、素质、仪容仪表、投诉处理方面，需达到业主的管理满意率100%；六、物业管理费用，乙方按照商业用房5元每月每平方米（含设备运行费）、空置房3元每月每平方米（2006年10月起）的标准收取物业费；物业管理期间，乙方按包干制收费形式收取物业费，盈亏由乙方自负；物业服务费一季度一期缴纳，每季度最后一个月的25日前缴纳下一季度的费用；乙方按照每一季度向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金的年度预算。后韩国平（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《经营管理公约》一份，约定：乙方购买302商区120号店铺（31.57平方米）。《经营管理公约》约定，甲方有权制定前期物业管理公司负责本广场物业管理，有关管理规章细节以本公约为主体，并与乙方另行签订“物业管理委托合同”，乙方无异议。《经营管理公约》从店铺相关人员管理、防火防盗管理、促销及宣传活动管理等管理角度对业主及物业公司的权利义务进行了约定。《经营管理公约》第九条“管理费用之收支约定”明确，开支内容项目按国家物业管理条例执行，以各店铺建筑面积，暂定每平方米5元每月收取管理费用，按每平方米15元每月收取经营推广费，收取6个月，管理费用之收取自本广场交屋之日起计；乙方同意甲方委托专业物业经营管理公司对本广场进行管理，本公约约定至所有甲方权利义务自动转移至甲方委托之专业物业管理公司。家康公司陈述，韩国平在2006年8月后，一直未能支付约定的物业管理费用，家康公司多次通过信件通知要求韩国平支付物业管理费，但韩国平仍为交纳，故家康公司遂提起诉讼。一审另查明，上海家康物业管理有限公司注册物业管理资质等级为三级。上海家康物业管理有限公司出具情况说明一份，认可家康公司系其在昆山设立的分公司，并由家康公司对钱龙盛市广场提供物业管理服务，其与开发商签订的物业管理服务合同项下条款实际由家康公司履行，合同的权利义务由家康公司享有和承担。一审再查明，昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场三区2号楼22号房登记在韩国平、范妙珠名下。一审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。家康公司根据与开发商签订的前期《物业管理合同》及开发商与韩国平签订的《物业管理公约》为涉案的钱龙盛市广场提供物业管理服务，韩国平作为业主，应当按约支付相应的物业服务费。本案上海家康物业管理公司接受开发商委托对涉案物业提供物业服务，后依法成立分公司（即家康公司），并由家康公司实际对涉案物业提供物业管理服务，上海家康物业管理有限公司也出具情况说明，声明合同相关权利义务均有家康公司享有和承担，结合家康公司已进行工商登记且领取营业执照并单独核算的事实，对其诉讼权利予以认可。结合双方提供的证据及原审法院现场勘查情况，原审法院认为，虽包含涉案物业在内的钱龙盛市广场目前尚未形成商业气候，涉案物业也至今尚未使用，同时结合《物业管理合同》中对物业管理内容的约定及《物业管理公约》中对物业公司权利义务的约定，同时结合涉案物业的使用现状，原审法院认为家康公司主张按照5元每平方米每月的标准计算物业费过高，结合合同约定的空置房每平方米每月3元的标准，及整个广场商区现状，原审法院酌定为1.5元每月每平方米。关于交纳物业费起算日期，原审法院认为，双方都认可自2006年8月未交纳物业费，故对家康公司主张的自2006年8月至2015年12月期间的物业费予以支持。综上，韩国平应支付给家康公司的物业费为5415.53元（1.5*31.95*113）。对韩国平主张的返还经营推广费及主张家康公司赔偿其所购物业丧失商业属性而造成的损失，因与本案非同一法律关系，在本案中不予处理，韩国平可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决：韩国平于判决生效后十五日内支付上海家康物业管理有限公司昆山分公司物业管理费5415.53元。案件受理费252元，由韩国平负担76元，由上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担176元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，家康公司根据与开发商签订的前期物业管理合同，取得涉案物业管理权，韩国平从开发商处购得小区物业，在依法成立业主大会或业主委员会，并另聘物业公司之前，受前期物业管理合同的约束。家康公司与韩国平均应按前期物业管理合同承担义务，享受权利。韩国平对房屋进行了装修，但由于周边环境等因素，房屋无法作商业利用，不能尽到房屋的最大使用价值，且其也不经常居住于此。韩国平房屋的现状，与商业用房正常使用存在较大的差别，这也是原审法院认定“涉案房产至今尚未使用”的原因。上诉人家康公司认为韩国平已实际使用了房屋，实质是对商业用房使用作了狭义理解。关于商业气候问题，商业气候的形成，除了商户进驻以外，还要看商业氛围、配套服务、顾客流量等等因素，上诉人家康公司仅以小区使用率来衡量商业气候，显然依据不足。一审根据当事人提供的证据及现场勘验，对韩国平房屋是否使用及小区是否形成商业气候等事实所做的认定，应可确认。上诉人家康公司认为一审认定事实错误的上诉理由，不予采纳。在前期物业管理合同中，各方约定了物业管理费用，该约定确实是有效的，在合同正常履行的过程中，应按约定履行。但本案有其特殊情况，小区并未发展成熟，业主的商业用房尚不能充分商业利用，原审根据实际情况对物业管理费用作出调整并无不当。上诉人家康公司认为，韩国平要求不付物业管理费用，而不是少付，一审擅自降低物业费用不当。本院认为，韩国平依据种种理由认为不应支付物业管理费用，根据利益诉求的涵盖性，该主张自然包括了降低物业费用标准。因此，上诉人家康公司认为一审适用法律错误的上诉理由，不予采纳。综上所述，上诉人家康公司的上诉理由不能成立，不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 刚审 判 员 吴 栋代理审判员 陈佩人二〇一七年四月二十四日书 记 员 孟 桢 关注微信公众号“”