（2016）鄂06民终2475号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-08-21

案件名称

襄阳珂嘉机电设备制造有限公司、襄阳泽美汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省襄阳市中级人民法院

所属地区

湖北省襄阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

襄阳珂嘉机电设备制造有限公司,襄阳泽美汽车销售服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第十四条，第十六条第一款，第十七条，第十八条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省襄阳市中级人民法院民事判决书（2016）鄂06民终2475号上诉人（原审被告）：襄阳珂嘉机电设备制造有限公司。住所：襄阳经济技术开发区。法定代表人：张红，襄阳珂嘉机电设备制造有限公司总经理。委托诉讼代理人：宋涛、刘心愿，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳泽美汽车销售服务有限公司。住所：襄阳市襄州区春园东路天润大市场***幢。法定代表人：陈良勇，襄阳泽美汽车销售服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：屠德俊、刘玮，湖北卧龙律师事务所律师。上诉人襄阳珂嘉机电设备制造有限公司（以下简称珂嘉公司）因与被上诉人襄阳泽美汽车销售服务有限公司（以下简称泽美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院〔2016〕鄂06**民初871号民事判决，向本��提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。珂嘉公司的委托诉讼代理人宋涛、刘心愿，被上诉人泽美公司的委托诉讼代理人屠德俊、刘玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人珂嘉公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已经解除。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，上诉人已经履行了交付房屋的义务，是被上诉人实在抵御不了商业风险，自身经营严重困难的原因，未在合同约定的时间交纳房租，并于2015年12月2日之前将展车开走，拆除空调，搬走所有办公设施及维修设施，且当时已经拖欠上诉人租金和水电费。此时，被上诉人已经以自己的行为表明不再继续履行合同。上诉人工作人员随即找到被上诉人负责人，表明不结清房租和水电费就不准搬走，于是，被上诉人将拖欠的水电费结清并补交了一个月租金，在上诉人要求被上诉人搬走前说个明白话之后，被上诉人于2015年12月2日给上诉人出具了书面的《声明》，明确表明待房租到期（房租到期时间为2016年2月15日）后，不再使用该场地。该《声明》交与上诉人后，被上诉人随即将房屋腾空。可见，上诉人已经与被上诉人就解除合同达成了一致协议。故，法院认定合同未解除，不符合本案客观事实。二、原审法院适用法律错误。原审法院在查明上述事实后，仍然认为合同未解除，并判令上诉人向被上诉人交付房屋，并恢复供电，属于适用法律错误。被上诉人泽美公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一、上诉人所称签订的《房屋租赁合同》已经解除与事实不符。上诉人认为《房屋租赁合同》已经解除的主要依据是被上诉人2015年12月2日发出的声明，但该声明不是解除双方的合同的通知，而是就请求转租征求上诉人意见的要约。但上诉人未对被上诉人的声明做出任何回应。二、2016年1月30日，被上诉人向上诉人付款（房租），且上诉人出具收条，这种行为表明被上诉人、上诉人双方已就被上诉人发出声明一事达成一致意见,即声明的内容未取得一致意见，被上诉人按合同约定价款支付房租，合同正常履行，上诉人应当继续履行该租赁合同的主要义务，恢复供电并交付被上诉人继续使用。双方签订房屋租赁合同后，被上诉人依约履行付款义务，分别于2015年2月15日支付季度租金180000元；2015年9月7日支付租金90000元；2015年12月3日支付租金31666元；2016年1月30日支付租金人民币80000元；截止到被上诉人一审起诉时，已支付租金共计381666元（不含水电费），超出一年的租金，被��诉人已经完全履行了付款义务。其中需要特别说明的是，2016年1月30日支付租金80000元，当时所租赁场地仍未恢复供电，但双方已就继续履行合同达成一致，因此被上诉人才继续履行了付款义务。如按照上诉人所称双方合同已解除，被上诉人不可能在2016年1月30日继续向上诉人支付租金，且上诉人接收并出具收条，上诉人也有能力将该80000元退回被上诉人账户。因此，上诉人接收被上诉人所支付租金并出具收条的行为，表明双方己就正常履行租赁合同达成了一致意见。三、即便上诉人认为被上诉人发出声明是可能不想再继续履行合同的意思表示，那么，上诉人应当向被上诉人发出解除合同通知。上诉人从未依法向被上诉人发出通知，且对被上诉人请求转租的声明不作任何表示，是典型的不诚信、恶意履行合同的行为。一审法院认定事实：2015年2月15日，原告��美公司（乙方）与被告珂嘉公司（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：一、出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市高新技术产业开发区富康大道（深圳工业园）甲方公司大门西侧1#仓库，面积约为1300㎡，南侧和西侧（5米以内）可供乙方存放车辆使用，但应保持安全通道畅通,东侧和北侧道路的一半可做临时使用，但不得长期存放物品。该区域房屋出租实测建筑面积为3650平方米。二、租赁用途：该区域房屋及场地作为乙方销售车辆场所。三、租赁期限：自2015年5月1日起至2025年5月1日止。四、租金、支付方式和期限：租金为每年38万元，三年后每年租金上调10%，合同签订之日乙方需支付季度租金18万元，半年后分两次支付下半年租金（即2015年9月1日、12月1日支付下半年租金），2016年5月1日支付第二年第一季度租金18万元，半年后分两次支付下半��租金，之后逐年类推。若乙方未按合同约定之日付款，甲方有权随时终止合同并收回房屋。五、交房期限：甲方应于本合同生效之日将该房屋交付乙方。六、乙方可以将该房屋进行装修，但装修以后所有固定设施未经甲方同意不得拆除，合同到期后归甲方所有；因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用由乙方负责和承担赔偿责任；乙方不得随意损坏房屋设施，若需改变房屋内部结构进行装修或设置对房屋结构有影响的设备，需征得甲方同意，投资由乙方自理。七、租赁期间以下费用由乙方支付，并承担延期付款的违约责任:1.水、电费及政府有关部门征收未在本合同中列出的与本房屋使用有关的费用；2.乙方经营所发生的各项税费。八、租赁期满后，本合同终止，届时乙方必须将房屋无偿退回甲方；如乙方要求续租，需提前三个月向甲方书面提出，甲方在合同期满前半个月内向乙方书面正式答复，如同意续租则续签租赁合同。九、解除本合同的条件：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的由乙方负责赔偿；1.擅自转租、转借房屋供他人使用或调换使用；2.擅自改变房屋结构和用途；3.欠租金累计达两个月；4.利用房屋进行违法活动；5.故意损坏承租房屋。合同签订后，被告珂嘉公司按约提供了租赁房屋，原告泽美公司于2015年2月15日向被告珂嘉公司支付租金18万元；同年9月7日，又向被告支付租金9万元；同年12月3日又向被告支付租金3.1666万元；2016年1月30日又向被告支付租金8万元和水电费0.167025万元；在合同履行期间，原、被告就是否继续租赁房屋及被告停止对承租房屋供电等问题发生争议。2015年12月2日，原告泽美公司向被告珂嘉公司出具声明一份，载明：泽美公司于2015年5月租赁贵公司场地，在原有框架基础上进行翻新改造，耗资160余万元，由于目前经济不景气，我公司决定待房租到期后（房租到期时间为2016年2月15日）不再使用该场地，在租赁期间，为更好地保障贵公司利益不受损失，我公司会积极就我公司使用场地寻找租赁人，我公司放弃该场地所有权，同时在退出该场地时交清水电费。2016年2月15日，原告泽美公司向被告珂嘉公司发出工作协调函一份，载明：泽美公司于2015年5月1日承租贵司场地，租期为2015年5月1日至2025年4月30日，我司于2015年6月将该场地装修完毕并通过厂家验收，2016年1月30日，我司常总及相关人员一起到贵司沟通协商房屋租赁相关事宜，达成协议即双方继续履行租赁合同，故我司于当日在沟通协商后按租赁合同将2016年1-4月房租支付给贵方。现由于房屋场地断电，请贵司三日内给予我司��地恢复供电。2016年2月26日，原告泽美公司又向被告珂嘉公司发出工作协调函一份，载明：泽美公司已于2016年2月15日向贵司发出工作协调函，请求贵司在三日内给予我司场地恢复供电，直至今日，我司工作人员在场地现场查勘，贵司仍未对我司场地恢复供电。我司现郑重要求贵司：限两日内给予我司场地恢复供电，严格履行租赁方应尽的职责和义务，如限期内仍未恢复供电，因此对我司造成的不利后果及损失须由贵司承担。2016年3月20日，被告珂嘉公司向原告泽美公司发出书面通知一份，载明：2015年2月28日，贵公司与我司签订《房屋租赁合同》，租赁我司房屋作为车辆销售场所使用，期限十年，年租金三十八万元，三年后每年上调10%。付款方式约定，第一年租金在合同签订之日支付十八万元，2015年9月1日、12月1日之前分两次付清。之后，逐��类推，若未按约定付款，我司有权终止合同、收回房屋。但是，贵公司未严格按照约定付款。2015年12月2日，贵公司书面提出，受经济环境影响，在2016年2月15日实际交房租到期后不再继续租赁。期间，贵公司撤离工作人员，搬走办公用品，开走所有展车，仅春节后又开来二辆展车“占场”。目前贵公司已构成根本违约……。为此，特书面通知贵公司，由于贵公司根本违约，双方签订的《房屋租赁合同》终止履行。请贵公司在2016年3月26日之前将承租的房屋腾空，结清房租及水电等相关费用，做好终止合同的善后工作。逾期，我司将采取相应措施以维护自身房屋所有权等合法权益。2016年4月10日，原告泽美公司将停放在承租被告珂嘉公司的展车两台安排人员开走。随后，原、被告双方对是否继续履行《房屋租赁合同》协商未果，导致本案纠纷。一审法院认为，原告泽美公司与被告珂嘉公司在平等协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，依法应受国家法律保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。被告珂嘉公司按合同约定为原告提供了用于租赁的房屋，原告泽美公司应当按合同约定支付租金。被告珂嘉公司以原告泽美公司未按合同约定“半年后分两次支付下半年租金（即2015年9月1日、12月1日支付下半年租金）”，且其于2015年12月2日书面提出至2016年2月15日实交房租到期后不再继续租赁、已构成根本违约为由，于2016年3月20日向原告泽美公司发出“解除合同通知”，原告泽美公司收到该通知后，向本院提起诉讼要求继续履行合同在三个月期限内，且其于2016年2月26日向被告发出工作协调函，要求继续履行合同。并且在合同约��缴纳租金期限延迟不到两个月缴纳租金8万元，已足额缴纳了第一年的租金。即使原告泽美公司没有按照双方合同约定，延期近二个月交纳租金，也不存在根本违约，不能导致被告珂嘉公司的合同目的不能实现。故被告珂嘉公司基于合同约定解除合同条件不成就，其向原告泽美公司发出的解除合同通知没有约束力，不能导致合同解除。故原告泽美公司要求被告珂嘉公司继续履行原、被告双方于2015年2月15日签订的《房屋租赁合同》之提供租赁房屋及场地并供电的诉讼请求，理由成立，予以支持。被告珂嘉公司辩称，原告逾期支付租金构成根本违约、《房屋租赁合同》已解除、被告不存在违约及应驳回原告的诉讼请求的意见，与事实不符，不予采纳。双方可就继续履行合同中是否存在违约等问题另行协商或诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条��《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告珂嘉公司于本判决生效之日起三日内向原告泽美公司提供上述《房屋租赁合同》约定的被告位于高新技术产业开发区富康大道（深圳工业园）公司大门西侧1#仓库所在房屋及南侧和西侧（5米以内）场地，并恢复供电。案件受理费100元，由被告珂嘉公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对2016年2月15日泽美公司向珂嘉公司发出工作协调函中载明的“2016年1月30日，我司常总及相关人员一起到贵司沟通协商房屋租赁相关事宜，达成协议即双方继续履行租赁合同”一事，上诉人不予认可。被上诉人也无证据证明进行过协商并达成一致意见。故对被上诉人主张达成继续履行合同协议的事实主张，本院不予认定。本院经审理查明：原判认定事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：2015年12月2日，泽美公司向珂嘉公司发出的声明该如何定性，是解除合同的通知，还是解除合同的意思表示，或者是就转让合同事宜作出的意思表示？本院认为，合同解除是指在合同依法成立后而尚未全部履行前，当事人基于协商、法律规定或者当事人约定而使合同关系归于消灭的一种法律行为。合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除三种。其中，约定解除和法定解除属于单方解除，解除的程序是有解除权的一方向对方发出解除合同的通知。而约定解除是当事人通过订立一个新合同的办法，达到解除合同的目的，因此，其程序应当遵守合同订立的程序，即要经过要约和承诺。本案中，泽美公司向珂嘉公司发出声明时，即无约定的解除事由，也无法定的解除条件，因此，泽美公司无权解除合同，所发出的声明不能视为解除合同的通知。从声明的内容看，一、泽美公司明确表示“待房租到期后（房租到期时间为2016年2月15日）不再使用该场地”；二、泽美公司明确表示“放弃该场地所有权（应为使用权），同时在退出该场地时交清水电费在租赁期间”；三、泽美公司积极寻找租赁人的目的是“为更好地保障贵公司（珂嘉公司）利益不受损失”。因此，该声明符合解除合同的要约形式。从当事人的行为看，泽美公司在声明发出的次日，按照双方约定缴清了到期日的租金，缴清了水电费，并且逐步腾退了房屋及场地。珂嘉公司在2016年3月20日向泽美公司发出的书面通知中也明确表示收到了泽美公司的声明，并对泽美公司声明的不再继续租赁的事实予以接受。因此，虽无证据证明珂嘉公司对泽美公司发出的解除合同要约作出承诺，但根据《最��人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条关于“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，可以认定珂嘉公司与泽美公司就解除合同达成一致，即双方租赁合同于2016年2月15日解除。被上诉人泽美公司辩称该声明仅是就转租事宜发出的意思表示，与声明的内容不符。泽美公司发出解除合同的要约后，既未撤回要约，也未撤销要约，该要约对要约人产生法律后果。虽事后泽美公司通过银行转账方式支付8万元，珂嘉公司收到该款项，但未向泽美公司出具租金收据，不能表明珂嘉公司同意继续履行合同。泽美公司可另就该款项主张权利。原审判决认定基本事实清楚，��适用法律错误，上诉人珂嘉公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十四条、第十六条、第十七条、第十八条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院〔2016〕鄂06**民初871号民事判决；二、驳回襄阳泽美汽车销售服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费80元，合计180元，由襄阳泽美汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李晓红审判员　　黄　鹂审判员　　何小玲二〇一七年四月二十四日书记员　　严琦童微信公众号“”