（2017）豫08民终996号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-04-28
案件名称
焦作市澳华置业有限公司、纪文商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
焦作市澳华置业有限公司,纪文
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终996号上诉人（原审被告）焦作市澳华置业有限公司。住所地：焦作市山阳区百间房派出所南。法定代表人景海波，执行董事。委托代理人闫全喜、陈月月，金研律师事务所律师。被上诉��（原审原告）纪文，男，1969年3月13日出生，住焦作市解放区。委托代理人刘春来，河南金谷律师事务所律师。上诉人焦作市澳华置业有限公司(以下简称澳华置业)因与被上诉人纪文商品房预售合同纠纷一案，不服山阳区人民法院(2016)豫0811民初3259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。澳华置业的委托代理人陈月月，纪文及其委托代理人刘春来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。澳华置业上诉请求：请求二审撤销原判，改判澳华置业退还纪文106000元。事实和理由：一、一审认定事实错误，涉案款项系定金。签订正式购房合同前，为享受优先选房权利及预定优惠，双方签订了澳华一品园门面房装修预订登记单，纪文分别向澳华置业支付定金10万元认购门面房三套。1、预订登记���首部强调纪文所交款项系登记预定金，之后的表述均是对该款项的简称。2、双方约定“预定金可抵为正式购房款（100000元顶150000元）”，还约定“此登记金如果不属于本登记单第4条的原因，一概不退”，根据上述约定可知，涉案款项并非普通购房款，其在约定条件下转化为主合同的立约定金。应根据有关法律规定，认定该定金是否退还以及如何退还。3、双方未签订正式合同的过错在纪文，故定金不应全部退还。一审未查明双方未签订正式合同的原因。澳华置业所设计的门面房包含不同面积户型，双方未签订正式合同的原因不是门面房的面积所致。门面房面积未超标，其销售价格未超约定，纪文要求退还定金依据不足。二、双方未达成全部退款的合意。澳华置业对纪文提交的还款日期书的真实性有异议，该证据上的书写内容和齐力的签名不是齐力本人所写，但一��法院仍认定了该证据。三、澳华置业同意退还超过法定比例的定金。根据法律规定，定金数额不得超出总价款的20%。本案中，纪文定购房屋面积为50平方米，房屋销售价格每平方米4800元，即房款总额是240000元。单套定金100000元，每套超20%的定金数额为52000元，扣除澳华置业已退还的50000元，澳华置业仅需再退还纪文106000元定金。四、涉案款项系定金，澳华置业不应支付利息。法律对定金没有计算利息的规定，且双方未签订正式合同的过错在纪文，故澳华置业不应向纪文支付利息。纪文答辩称：一、2012年3月8日，双方签订澳华一品园门面房装修预订登记单时，售楼负责人明确三座大楼一层全是50平方米、单价每平方米4800元。2015年3月大楼盖成后，一层门面房无法形成5米开间的50平方米门面房，只能形成95平方米的门面房。澳华置业的殷经理宣布：预订50平方米的客户不愿意购买95平方米门面房的，澳华置业退还所付预定金。纪文写了退款申请，殷经理签名同意，澳华置业收回了预订单并退给纪文50000元。二、一审中，澳华置业称门面房建成后，其通知全体预定登记客户按轮候卡顺序选房，澳华置业所称不是事实。三、纪文预定的房源是大楼一层、分隔50平方米的门面房，但澳华置业提供的房源是三座大楼间隙所盖的面积不等的平房，且上述平房结构不同、分散建造。纪文向一审法院起诉请求：澳华置业立即退还纪文预购房款本金250000元及利息（从2012年3月8日起至澳华置业退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）。一审法院查明事实：2012年3月8日，纪文在澳华置业处签订三份澳华一品园门面房装修预订登记单，约定了每单门面房的预估面积和每平方的预计价格及相关优惠事项。��文的登记卡号分别为1005、1006、1007，每份预订单的约定预估面积为50平方米，三张预订单澳华置业共收取纪文300000元。合同第二条约定，登记人交纳装修预定金后，办理登记手续、登记人享有优先选房的权利。合同第三条约定，登记人所交付的装修预定金可抵商品房购房款，并享受最优惠价格。合同第四条约定，如本项目正式销售时的房屋价格超出本登记人预计的价格(单层每平方米不超过4800元，联体每平方不超过4000元)，登记人不愿购买，登记人可凭登记金收据和本登记单退还定金和利息(按同期银行利率)。合同第五条约定，未来购房时有关事宜按未来所签订《商品房买卖合同》(政府有关部门规定制式合同)有关条例执行。合同第六条约，此登记金如果不属于本登记单第4条的原因，一概不退。纪文和澳华置业之间一直未签订正式门面房买卖合同。2015年5月14日，澳华置业向纪文退还本金30000元，并将纪文的一张100000元预订金单据收回，给纪文改换成一张70000元的收据(备注有退字)；2015年7月1日，澳华置业退还纪文20000元，又将其出具的70000元预订金收据收回，给纪文改换成一张50000元的收据(备注有退字)。澳华置业不再退还剩余的250000元，双方产生纠纷。一审法院认为，本案争议的主要焦点为纪文交纳的300000元的性质。双方签订的澳华一品园门面房装修预订登记单第2、3条显示纪文所交款项为装修预定金，第4、6条显示纪文所交款项为登记金。澳华置业主张纪文交纳的款项为定金，无事实依据，不予采纳。纪文提交的2016年3月30日的还款日期书，虽未加盖澳华置业的印章，但最下方批注“款项到账后优先解决纪文问题，齐力”，该证据和澳华置业2015年5月14日退还纪文30000元、2015年7月1日退还纪文20000元相印证澳华置业同意��还纪文款项。纪文主张退还250000元的请求，予以支持。纪文主张澳华置业从2012年3月8日起支付利息，无事实依据，澳华置业应从2015年7月1日不再退还款项之日起承担纪文的利息损失。判决：焦作市澳华置业有限公司于判决生效后五日内一次性退还纪文250000元及利息(从2015年7月1日到焦作市澳华置业有限公司付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付)。案件诉讼费6313元，减半收取3156.5元，由焦作市澳华置业有限公司负担。二审中，纪文了以下证据：1、提供录音1份，证明本案还款日期书的真实性。2、照片5张，证明澳华置业提供的房源不合格。澳华置业质证称：对证据1的真实性、合法性有异议。澳华置业从未授权李志军处理退款事项。对证据2的真实性无异议，照片和澳华置业提供的门面房控销表内容对应。房屋面积不是纪文要求退款的真实原因。本院认定如下：纪文提供的证据1无其它证据印证，本院不予采信。纪文提供的证据2与本案无关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案中，澳华置业同意退还纪文有关款项，且已部分履行，但澳华置业认为纪文违约，其所交款项为定金，本案应适用定金罚则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。双方签订的澳华一品园门面房装修预订登记单第2、3条显示纪文所交款项为装修预定金，第4、6条显示纪文所交款项为登记金，即双方未明确约定纪文所交款项为定金，现双方均同意不再签订正式买卖合同，原审据此判决澳华置业全额返还纪文所交款项，并无不当。澳华置业上述称纪文违约，其所交款项为定金，本案应适用定金罚则，无事实和法律依据，本院不予采纳。澳华置业的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由焦作市澳华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 柳审判员 原小波审判员 张卫芳二〇一七年四月二十四日书记员 曹钟文 来自：