（2017）新40民终691号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-11
案件名称
郑思媛与昌吉市德声房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑思媛,昌吉市德声房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2017）新40民终691号上诉人（原审被告）：郑思媛，女，汉族，1975年8月5日出生，个体工商户，住伊宁市。委托诉讼代理人：范辉，新疆信禾诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昌吉市德声房地产经纪有限公司。住所地：昌吉市宁边东路东方城市花园***号。法定代表人：刘延军，该公司经理。委托诉讼代理人：洪霞，新疆盛业律师事务所律师。上诉人郑思媛因与被上诉人昌吉市德声房地产经纪有限公司（以下简称德声公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2017年1月22日作出的（2017）新4002民初223号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑思媛上诉请求：1、撤销一审判决；驳回德声公司的一审诉讼请求；判令双方继续履行《房屋租赁合同》；2、一、二审诉讼费用由德声公司承担。事实及理由：一、本案被告主体不适格。工商营业执照上的经营主体为伊宁边境经济合作区郑思媛壶庄，德声公司列本人为被告，属诉讼主体不适格。二、本案应适用情势变更的原则，对合同租金予以变更，继续履行合同，而不应解除合同。2016年开始经济急剧下滑，经营难以为继，符合情势变更的情形，应当对合同价款予以变更，继续履行合同。三、一审判决认定房屋的装修无偿归德声公司所有错误。合同约定未按合同约定交纳租金的，装修部分归德声公司所有，其已履行了交纳第一期租金的义务，部分履行了合同，不适用合同约定的装修无偿归德声公司所有，应当将能拆除的装修拆除，不能拆除部分装修归德声公司所有。德声公司辩称，郑思媛提出撤销原审判决无事实及法律依据，其不同意继续履行该租赁合同，因郑思媛违约，故一、二审诉讼费应由郑思媛承担。事实与理由：1、房屋租赁合同系其与郑思媛的真实意思表示，并非与郑思媛壶庄签订，依据合同相对性原则，其起诉郑思媛主体适格；2、郑思媛无证据证实本案存在情势变更的情形，其有权依据合同约定收取租金，郑思媛未交纳租金构成违约，其要求解除合同符合合同约定；3、一审法院认定装修归其所有正确。郑思媛未按合同约定缴纳租金系针对每一期租金，故郑思媛提出部分履行合同理由不能成立；装修在合同中并未区分能拆除和不能拆除，因此郑思媛不能拆除装修添附物，更不能破坏房屋主体。德声公司向一审法院起诉请求：1、解除其与郑思媛之间的《房屋租赁合同》；2、郑思媛自合同解除15日内将房屋交付于本公司；3、房屋租赁期间的装修物及附着物归其所有；4、郑思媛支付自2016年10月1日起至搬出房屋之日止的房屋租金（以每天225.4元计算）；5、郑思媛支付违约金16454.466元；6、郑思媛承担本案涉诉费用。事实和理由：其与郑思媛双方于2015年9月2日签订《房屋租赁合同》，约定郑思媛承租本公司位于伊宁市香水湾东区一期A7-04号商业房。郑思媛应于2016年9月1日前一次性付清2016年10月1日至2017年9月30日期间的租赁费。至今，郑思媛未按合同约定时间交纳租金。其多次找郑思媛协商，对方均以各种理由拒付。一审法院认定事实：2015年9月2日，德声公司与郑思媛签订《房屋租赁合同》，约定德声公司将位于环宇·香水湾东区一期A7-04号商业房租赁给郑思媛使用，建筑面积共计为133.06平方米。郑思媛租赁该房屋用途为：郑思媛壶庄。租赁期限为2年，自2015年10月1日至2017年9月30日止。2016年10月1日至2017年9月30日止，租赁单价为1.694元/平方米/天，租金82272.33元。郑思媛须在2016年9月1日前一次性付清。郑思媛如有未按合同约定时间交纳租金长达30日的，属郑思媛违约，德声公司有权单方解除合同，所造成的损失由郑思媛自行承担，装修部分无偿归德声公司所有。如郑思媛不按合同约定的期限足额交纳租金，则应向德声公司承担逾期违约金，逾期违约金的计算方式为：拖欠租金金额×万分之八×拖欠天数。至今，郑思媛未交纳2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金。一审法院认为，德声公司与郑思媛之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。德声公司依约将租赁物交付给郑思媛，郑思媛作为承租方理应按照合同约定时间履行交纳租金的义务，然而至今未付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。德声公司主张解除合同，符合双方约定的解除条件，郑思媛返还租赁物、郑思媛租赁期间的装修归德声公司所有及郑思媛欠付租金均符合双方的合同约定，予以支持。关于违约金的计算方式，德声公司主张按照当年租金总额20%计算，与双方约定不符，不予支持。郑思媛辩称德声公司起诉的主体不适格的抗辩意见，与郑思媛作为合同相对方与德声公司签订房屋租赁合同的事实不符，不予采纳。本案不存在情势变更原则适用的情形，郑思媛主张降低租金，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除德声公司与郑思媛签订的《房屋租赁合同》；二、郑思媛于判决生效之日后十五日内将位于环宇·香水湾东区一期A7-04号商业房交付给德声公司；三、郑思媛租赁位于环宇·香水湾东区一期A7-04号商业房期间的装修物及附着物归德声公司所有；四、郑思媛于判决生效之日后十五日内向德声公司支付自2016年10月1日至其搬出房屋之日止的租金（按每天225.40元计算）；五、驳回德声公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取即106元，由郑思媛负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、郑思媛作为本案被告主体是否适格；2、市场经济不景气，经营难以为继是否属于情势变更原则适用情形，郑思媛要求降低租金、继续履行合同有无依据；3、一审判决装修归德声公司所有是否正确。关于第一个焦点问题。本案诉争的《房屋租赁合同》相对方是郑思媛与德声公司，郑思媛虽将承租的房屋用于伊宁市边境经济合作区郑思媛壶庄使用，但该壶庄与德声公司之间无直接合同关系，故德声公司依据《房屋租赁合同》将郑思媛作为被告起诉至人民法院主体适格，郑思媛提出其作为被告主体不适格的上诉请求不能成立，不予支持。关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，由于郑思媛所提出的市场经济不景气，经营难以为继的情况，不属于上述法律规定的情势变更原则适用的情形，德声公司也不同意降低租金以及继续履行合同，故郑思媛以市场经济不景气，经营难以为继属于情势变更原则为由，要求德声公司降低租金、继续履行合同的上诉请求，不予支持。关于第三个焦点问题。《房屋租赁合同》第三条约定，郑思媛须在签订合同当日即2015年9月2日一次性付清2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金74793.02元。须在2016年9月1日前支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金82272.23元。第七条约定，郑思媛未按合同约定时间交纳租金长达30日，德声公司有权解除合同，所造成的损失由郑思媛自行承担，装修部分无偿归德声公司所有。上述租赁合同虽然约定是分两次交纳两年的租金，但根据”未按合同约定时间交纳租金”并没有针对哪一期租金，应理解为郑思媛未按合同约定时间交纳任何一期租金长达30日的，德声公司都有权解除合同，所造成的损失由郑思媛自行承担，装修部分无偿归德声公司所有。故郑思媛至今未交纳2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金，即构成违约，且合同亦未约定可以拆除和不能拆除的装修以及该两种装修情形存在应如何处理的问题，故一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，将诉争房屋装修物及附着物判归德声公司所有符合合同约定，应予维持。郑思媛提出应将不能拆除的装修判归德声公司所有的上诉理由，不能成立，不予支持。综上，郑思媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人郑思媛负担。本判决为终审判决。审判长 黄 明审判员 彭红梅审判员 马晓梅二〇一七年四月二十四日书记员 邝孝坤 来源：