（2016）赣01民终2063号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-09
案件名称
孟茂根、钱华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟茂根,钱华,樊武,江西省申旺置业有限公司,万志良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终2063号上诉人（原审被告）：孟茂根，女，1951年10月1日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。上诉人（原审被告）：钱华，女，1980年1月5日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人：孟茂根，系钱华母亲。被上诉人（原审原告）：樊武，男，1961年3月23日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原审被告：江西省申旺置业有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：陈良松，执行董事。原审第三人：万志良，男，1955年8月20日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。上诉人孟茂根、钱华因与被上诉人樊武、原审被告江西省申旺置业有限公司（以下简称申旺公司）、原审第三人万志良房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟茂根，被上诉人樊武，原审第三人万志良到庭参加诉讼，原审被告申旺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。孟茂根、钱华上诉请求：请求二审法院改判一审判决第一项，由申旺公司为孟茂根、钱华办理位于南昌县象湖桃源小区第五栋601室的房屋所有权证。事实和理由：一、樊武交款的交款人是钱明星，几乎整个交款收据上的交款人都是钱明星，这说明了涉案房屋的所有权一直没有改变所有权人。樊武虽有钱明星生前的一份房产指标出让的字条，但该转让是无效的，首先没有经过上诉人的同意，也没有组织部门认可，还没有法律依据，因此该转让行为，应当认定为一种违法行为，对樊武的诉讼请求不应予以支持。从江西省委办公厅机关后勤服务中心在2013年3月12日下发给上诉人的一份通知中，也是让上诉人去签署涉案房产的购房合同。二、樊武起诉申旺公司的诉讼请求是要为他办理房屋所有权证，将上诉人列为被告，不适格，按照民事诉讼法的规定，上诉人应成为有独立请求权的第三人。作为上诉人，有权请求被上诉人立即停止侵权行为，被上诉人冒名顶替交房款行为，没有任何有效的委托和授权手续，不应得到支持。二审庭审时，合议庭向上诉人释明其要求改判申旺公司将涉案房屋产权办理至其名下的诉请不是二审的审理范围，上诉人表示知道了。樊武答辩称：所有的证据材料都在一审提交了，同意一审判决。万志良答辩称：同意一审判决。樊武向一审法院起诉请求：判令申旺公司将象湖桃源楼盘中的第5栋601室立即交付给樊武并办理房屋所有权证，本案诉讼费用由申旺公司承担。一审法院认定事实：2009年1月16日，万志良支付人民币10000元给钱明星，钱明星出具收条一份，内容为：“今收到万志良现金壹万元正（整），钱明星集资房产权转为万志良所有，钱明星购房款叁万元正（整）有（由）万志良支付。今后集资房产权一切费用有（由）万志良支付。今后一切事情于（与）我无关。”万志良在钱明星出具的收条上注明：“以上肆万元正（整），购房款叁万元、转房款壹万元整，共计肆万元整现金都是友平支付。”同日，申旺公司出具30000元收据一份，收据的交款单位为：中心（钱明星），收款方式为：进现，收款事由为：房款。此后，申旺公司又分别于2010年4月20日、2011年6月14日、2012年1月16日出具购房订金为80000元、90000元、40000元的收据各一张。2012年4月25日，樊武向申旺公司交款232466.72元。2013年4月22日，樊武向申旺公司交纳26763.67元，钱款来源为：钱明星5-1-6-1契税等。2014年4月15日，申旺公司出具《车位认购凭证》一份，内容为：1、车位号为A005，车位价格为59000元；2、车位款须于2014年5月30日之前付清，该款支付至申旺公司的指定账户，并在入账时注明车位号、姓名及房号。2014年5月21日，樊武向申旺公司交纳59000元，钱款来源为：5栋601室、A005。同时查明，樊友平为樊武的曾用名。钱明星为中共江西省委办公厅机关后勤服务中心职工，与孟茂根系夫妻关系，二人婚后育有一女，即钱华。钱明星已于2010年8月17日去世。另查明，诉争房产坐落于南昌县象湖××楼盘××室，该房屋的钥匙已交付给樊武，但截至庭审之日止，上述房屋尚未签署商品房买卖合同。一审法院认为，象湖桃源楼盘第5栋601室房屋系中共江西省委办公厅机关后勤服务中心向申旺公司团购的商品房，钱明星作为中共江西省委办公厅机关后勤服务中心职工，享有购买上述涉案房屋的资格，该购买资格实质为一种期待利益，属债权范畴，可以依法转让，虽然樊武、万志良均未就转让上述资格与钱明星签署书面协议，但根据钱明星在收到万志良10000元后于2009年1月16日出具给万志良的收条内容：“钱明星集资房产权转为万志良所有···今后集资房产权一切费用有（由）万志良支付。今后一切事情于（与）我无关”，收条中“集资房产权”指的即是涉案房屋的购买权，即钱明星已以明示方式将购买涉案房屋的资格转让给万志良所有，该收条实质上具备了转让购房资格的合同要件。万志良自钱明星受让涉案房屋的购买资格后，又将该资格让与了樊武，樊武亦按时足额向申旺公司交纳了购房全款，履行了支付义务，是涉案房屋的实际购买人，虽然樊武与申旺公司之间未签订商品房买卖合同，但在事实上形成了房屋买卖合同关系，故樊武请求申旺公司办理涉案房屋所有权证，于法有据，应予支持。针对樊武要求申旺公司立即向樊武交付涉案房屋的诉讼请求，根据庭审已查明的事实，申旺公司已将涉案房屋钥匙交付给樊武，履行了房屋交付义务，故对樊武的该项诉讼请求，原审法院不予支持。孟茂根、钱华在庭审中声称在知晓钱明星转让购房指标一事后，孟茂根即以电话告知的方式向万志良表达了不同意转让购房指标的意见和态度，提出万志良在指标转让过程中存在欺诈、与他人恶意串通、严重损害他人利益，故钱明星出具的收条无效的抗辩理由并主张将涉案房屋判归孟茂根、钱华所有.对此，原审法院认为：1、钱明星当时拥有的仅为购买单位团购房屋的权利，而非房屋的所有权，其转让给万志良的是购买团购房屋的指标，因此，孟茂根、钱华对转让一事是否同意并不影响购房指标转让的法律后果发生；2、针对万志良在指标转让过程中存在欺诈、与他人恶意串通、严重损害他人利益的事实，孟茂根未提供任何证据以证实，故原审法院对上述事实不予采信，对孟茂根、钱华因此主张收条无效的抗辩理由，原审法院不予采纳；3、孟茂根、钱华主张涉案房屋判归其二人所有的请求，因不属于本案的审理范围，原审法院已依法告知其另行起诉，主张自身权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、江西省申旺置业有限公司应在本判决生效之日起三十日内为樊武办理位于南昌县象湖××楼盘××室的房屋所有权证；二、驳回樊武的其他诉讼请求。案件受理费100元由江西省申旺置业有限公司承担。本院二审期间，上诉人孟茂根围绕上诉请求依法提交了一组新证据，上海市闸北区疾病预防控制中心的体检发票四张、特级护理师证一张、巾帼月嫂工资发放标准单一张，证明孟茂根2005年至2009年是在上海工作。被上诉人樊武质证认为，对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议，与本案无关，2005年至2009年她是在上海，但她在省委有一套房子，所以经常回来。原审第三人万志良质证认为，对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议，与本案无关，2005年至2009年她是在上海，但她在省委有一套房子，所以经常回来。经庭审举证质证，对上诉人提交的该组证据真实性予以确认，但该组证据与本案无关。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，从2009年1月16日钱明星出具的收条内容看，钱明星已收取了指标转让款1万元，并将购买涉案房屋的指标转让给了万志良。而万志良自认其是作为中间人，实际支付指标转让款的是樊武，且购房款也是由樊武向申旺公司交纳的，故樊武与钱明星之间的购房指标转让行为系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定有效。孟茂根、钱华上诉主张转让行为没有得到上诉人同意，组织部门也没有允许私下转让的文件，故该转让行为无效，本院认为，转让行为发生时钱明星拥有的是购买单位团购房的资格，并非房屋所有权，且申旺公司在一审提交了证据，“象湖桃源”小区指标原则上是允许双方自愿转让的，对上诉人的这一上诉理由，不予采纳。涉案房屋的全部房款均由樊武向申旺公司交纳，且樊武也向钱明星支付了1万元指标转让款，故本院认定樊武是涉案房屋的实际购买人。樊武一审诉请由申旺公司为其办理房屋所有权证不当，申旺公司并非相关行政机关，在办证过程中只能起到一个协助义务，且该诉请其实也就是确认樊武的实际购买人身份，故仅对该不当之处予以变更。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第1247号民事判决第二项；变更江西省南昌县人民法院（2015）南民初字第1247号民事判决第一项为“樊武是南昌县象湖桃源楼盘第5栋601室的实际购买人”。本案一审案件受理费100元按一审判决执行，二审案件受理费100元，由上诉人孟茂根、钱华承担。本判决为终审判决。审 判 长 汪西菲代理审判员 曹 渊代理审判员 邓 晖二〇一七年四月二十四日书 记 员 滕漪兰 搜索“”