（2017）粤18民终236号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-05
案件名称
胡嘉颖、黄杰商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡嘉颖,黄杰,清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终236号上诉人（原审原告）：胡嘉颖，女，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审原告）：黄杰，男，汉族，住清远市清城区。两上诉人共同委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：罗君，广东宸韬律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。上诉人胡嘉颖、黄杰因与上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡嘉颖、黄杰上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人一次性支付逾期办证违约金4493l.56元（从2015年6月10日起至2016年6月30日止按总房款的万分之二计算违约金）;其后一直算至被上诉人为上诉人成功办理房产证之日止，每月10日前逐月向上诉人支付逾期办证违约金。2、撤销原审判决第二项，改判被上诉人立即为上诉人办理房屋产权证。3、由被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行与上诉人之间的商品房买卖合同中严重违约，在商品房交付使用后90个工作日内未办理房屋的权属证书，致使上诉人的房产证无法在约定期限内正常办理，从而使上诉人失去了利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。上诉人已付清房款，根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定可得违约金为几十元。但是，截止上诉时，案涉商品房仍不具备办证条件，被上诉人此时违约已逾一年，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金条款，不仅不能实现该约定担保和督促合同义务履行的功能，也不足以弥补上诉人因长期不能对案涉商品房行使法律上的处分权所受的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人请求增加违约金，逾期办证违约金按日以总房款的万分之二计算并无不当。一审法院直接按《商品房买卖合同》第十五条约定，判定违约金为已付房款的0.01%，明显是认定事实不清，适用法律错误。乐雅居公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在本案中不存在违约行为，涉案房屋未能在合同约定的期限交付给被上诉人使用的原因非上诉人造成，上诉人根据合同约定可延期交付，被上诉人要求上诉人支付违约金缺乏事实依据和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定上诉人应当在2015年1月31日前把验收合格的房屋交付给被上诉人使用。本案中，清远市清新区住房和城乡建设局2014年11月20日出具的《建设工程竣工验收报告》可证实，清新城区环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才通过验收。清远市清新区太和供水有限公司2014年8月5日出具的《证明》证实，该公司在2014年8月5日才对上诉人开发的枫林水岸豪庭小区进行了永久用水报装。清远港华燃气有限公司2015年8月7日出具的《通知》证实，清远港华燃气有限公司要在2015年8月10日才开始对上诉人开发的枫林水岸豪庭小区进行通气。可见，正是由于上述政府主管部门审批事项的延迟和市政设施的施工、安装验收延迟，才导致涉案房屋未能在合同约定的交付期限前验收合格。而上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3点约定，如遇下列特殊原因“由于政府主管部门审批事项发生延迟的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟;或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为”，出卖人可据实予以延期(交楼)。可见，上诉人在本案中不存在违约行为，被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏事实依据和法律依据，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法予以撤销。二、一审判决对延期交楼的违约金作出调整缺乏事实依据，严重偏袒被上诉人。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.3(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金”，该条款与第七条逾期付款的违约责任是相对应的，完全是在平等自愿的基础上签订，体现了公平原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，被上诉人应对合同约定的违约金低于造成其的损失承担举证责任。本案中，被上诉人没有提供任何证据证实合同约定的违约金不足以弥补其损失，一审判决认定“合同约定支付逾期交付房屋违约金万分之0.3的标准偏低”没有任何证据支持，其“根据本地区经济发展水平并结合本案的实际情况，违约金的标准应调整为万分之二为妥”没有任何事实依据，完全是偏袒被上诉人。胡嘉颖、黄杰向一审法院起诉请求：1、乐雅居公司立即为胡嘉颖、黄杰办理房屋产权证；2、乐雅居公司支付逾期交楼违约金4190.51元（自2015年2月1日起，以总购房款为基数，每日按万分之二计付至2015年3月9日止）；3、乐雅居公司一次性支付逾期办证违约金（从2015年6月10日起，以总购房款为基数，按日万分之二计算至成功办理房产证之日止。暂计至2016年6月30日的违约金为44931.56元，此后的违约金每月10日前逐月支付）；4、案件诉讼费用由乐雅居公司负担。一审法院认定事实：2014年8月20日，胡嘉颖、黄杰与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》，第三条约定，胡嘉颖、黄杰购买位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭X号楼X梯X房屋为预售商品房，房屋建筑面积143.05平方米，套内建筑面积118.72平方米，分摊建筑面积24.33平方米；第四条约定房屋总金额582015元；第六条约定首付款182015元于签订合同当日支付，剩余房款400000元采用银行按揭贷款方式；第八条约定乐雅居公司应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付胡嘉颖、黄杰使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知的胡嘉颖、黄杰；（2）胡嘉颖、黄杰未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于非乐雅居公司所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付胡嘉颖、黄杰的违约责任：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向胡嘉颖、黄杰支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，胡嘉颖、黄杰有权解除合同。胡嘉颖、黄杰解除合同的，乐雅居公司应当自胡嘉颖、黄杰解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向胡嘉颖、黄杰支付违约金。胡嘉颖、黄杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向胡嘉颖、黄杰支付已交付房价款万分之0.3的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，乐雅居公司应当书面通知胡嘉颖、黄杰办理交付手续。双方进行验收交接时，乐雅居公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，乐雅居公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，胡嘉颖、黄杰有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乐雅居公司承担。第十五条约定关于产权登记的违约责任：乐雅居公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由乐雅居公司提供的资料报产权登记机关备案。如因乐雅居公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……；2、胡嘉颖、黄杰不退房，乐雅居公司按已付房价款的0.01%向胡嘉颖、黄杰支付违约金。合同签订后，胡嘉颖、黄杰按约定共向乐雅居公司支付了购房款582015元。2015年3月9日，乐雅居公司将涉案的商品房交付胡嘉颖、黄杰使用。2015年3月10日，胡嘉颖、黄杰向清远市清新区地方税务局交纳契税8730.23元。至今，乐雅居公司没有为涉案房屋建筑工程经竣工验收合格备案，没有为胡嘉颖、黄杰办理所有权证。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与胡嘉颖、黄杰签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交楼的违约金。商品房买卖合同约定的竣工验收合格，应理解为该商品房经验收合格并备案。乐雅居公司没有依照合同约定于2015年1月31日前将竣工验收合格的讼争房屋交付胡嘉颖、黄杰，是违约行为，应承担违约责任并支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同约定支付逾期交付房屋违约金万分之0.3的标准过低，依法应予调整。根据本地区经济发展水平并结合本案的实际情况，违约金的标准应调整为万分之二为妥。鉴于涉案房屋已于2015年3月9日交付胡嘉颖、黄杰使用，胡嘉颖、黄杰已实际收楼，该违约金应从2015年2月1日起、以582015元为基数、按日万分之二计付至2015年3月9日。乐雅居公司应付胡嘉颖、黄杰违约金4306.90元（582015×37×0.0002）。乐雅居公司应按胡嘉颖、黄杰的请求支付胡嘉颖、黄杰违约金4190.51元。胡嘉颖、黄杰的该项请求，原审法院予以支持。乐雅居公司辩称环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收，不存在违约行为，乐雅居公司没有提交证据证明环城路东延段道路建设工程影响了商品房的竣工验收，应不予支持。三、关于房屋产权证的办理及逾期办证的违约金。2015年3月9日，乐雅居公司将商品房交付胡嘉颖、黄杰使用，至今没有为胡嘉颖、黄杰办理所有权证，是违约行为，应承担违约责任。依合同第十五条约定乐雅居公司应付胡嘉颖、黄杰逾期办证违约金58.20元（582015×0.0001）。胡嘉颖、黄杰没有举证乐雅居公司迟延办证导致其损失扩大，胡嘉颖、黄杰主张逾期办证违约金按日万分之二计算来调整违约金并计至成功办理产权证之日止，不符合同约定和法律的规定，不予支持。对于胡嘉颖、黄杰请求乐雅居公司办理房屋产权证，因涉案房屋至今未办理建筑工程经竣工验收合格备案，不具备办证的条件，胡嘉颖、黄杰的该请求应不予支持。判决：一、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付胡嘉颖、黄杰逾期交楼违约金4190.51元，于判决生效之日起十日内付清。二、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付胡嘉颖、黄杰逾期办证违约金58.20元，于判决生效之日起十日内付清。三、驳回胡嘉颖、黄杰的其他诉讼请求。案件受理费514元，由胡嘉颖、黄杰负担464元，清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担50元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、乐雅居公司逾期交房及逾期提交办证资料的行为是否构成违约；2、如构成违约，逾期交房及逾期提交办证资料的违约金是否过低，应否调整及如何调整。一、关于乐雅居公司逾期交房及逾期提交办证资料的行为是否构成违约的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及第十五条的约定，乐雅居公司应当在2015年1月31日前将验收合格的房屋交付给买受人，并在交付后的90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。乐雅居公司截至2015年3月9日才将涉案的房屋交付给本案买受人使用，且至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，一审判决认定其行为构成违约并无不妥。乐雅居公司提出，根据合同约定，因市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，乐雅居公司可对交楼期限予以延期，其行为不构成违约。对此，本院认为，乐雅居提交的《建设工程竣工验收报告》仅可证明清新城区环城路东延段道路于2013年10月26日开工，于2014年11月20日竣工的事实，但不能证明该道路的施工存在工期延迟，因此，前述道路的施工并不符合合同约定的可延期交房的情形。另外，供水、管道燃气设施的报装及开通受乐雅居公司与供水、燃气公司之间的合同约束，供水、管道燃气设施未及时报装及开通，不属于合同约定可以迟延交楼的情形，不能免除乐雅居公司依约交房和提交办证资料的合同义务，本院对乐雅居公司的上述辩解不予采纳。二、关于逾期交房及逾期提交办证资料的违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。涉案的《商品房买卖合同》第九条及第十五条分别对出卖人逾期交房及逾期提交办证资料的违约责任进行了约定。其中逾期交房不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.2的违约金，逾期交房超过180日的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.3的违约金。逾期提交办证资料的，出卖人按已付购房款的0.01%向买受人支付违约金。本案买受人以约定的违约金过低为由要求调整，而出卖人则主张按照合同约定承担违约责任。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交房，出卖人逾期交房，导致买受人无法按时使用涉案房屋，合同约定每日万分之0.2的违约金确实不足以弥补买受人无法使用涉案房屋的损失，原审判决按照每日万分之二的标准进行调整较为合理，能更有效的督促违约方积极履行合同义务，保障守约方的合法权益。房屋交付后，买受人对涉案房屋的使用功能得以实现，出卖人仍应当按照合同约定履行其提交办证资料的义务。本案中，出卖人未按照合同约定的期限提交办证资料，合同约定的按已付购房款的0.01%支付逾期提交办证资料的违约金，该违约金为固定数额，确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的提交办证资料的义务，使涉案房屋的产权长期处于不确定的状态。故买受人要求调整，应予支持。本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情将逾期提交办证资料违约金调整为每年按已付房款的1%支付。按照合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后的90日内提交办证资料，涉案房屋于2015年3月9日交付使用，出卖人应当在2015年6月7日前提交办证资料。鉴于出卖人未按时履行该项义务，则其应当从2015年6月8日起向买受人支付违约金，买受人在起诉时要求出卖人从2015年6月10日起支付违约金属于其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。本案逾期提交办证资料的违约金从2015年6月10日起计算至出卖人实际履行该项义务时止。至于买受人提出的要求出卖人为其办理房产证的要求，按照合同的约定，出卖人应当履行的是将办理产权登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，鉴于履行该项义务必须以涉案房屋已经竣工验收备案为前提，而涉案房屋至今未经竣工验收备案，故对买受人提出的该项上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1953号民事判决第一项、第三项。二、变更清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1953号民事判决第二项为：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向胡嘉颖、黄杰支付逾期提交办证资料违约金，该违约金以582015元为基数，按照每年1%的标准从2015年6月10日起计算至清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。一审案件受理费514元，由胡嘉颖、黄杰负担414元，清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担100元；二审案件受理费1028元，由胡嘉颖、黄杰负担828元，清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 巢忠文审判员 何昭敏审判员 何 燕二〇一七年四月二十四日书记员 钟婉超附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”