（2017）湘1024民初258号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-08-18
案件名称
曾某与李至某、李剑某确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
嘉禾县人民法院
所属地区
嘉禾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾某,李至某,李剑某
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省嘉禾县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1024民初258号原告：曾某。委托诉讼代理人：肖成河，湖南嘉明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李至某。委托诉讼代理人：李建林，湖南嘉明律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李剑某，系被告李至某之子。原告曾某与被告李至某、李剑某确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾某及其委托诉讼代理人肖成河、被告李至某及其委托诉讼代理人李建林到庭参加诉讼，被告李剑某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖协议合同书》无效；2.判令两被告返还购房首付款18700元；3.诉讼费全部由两被告承担。事实和理由：被告李至某与人合伙在嘉禾县人民南路8号（原嘉禾县轻工业局及宿舍楼）院内新建了一栋商住综合电梯楼。2016年8月原告经人介绍到被告处购买住房，接受问询时，被告称，其所建楼房手续合法，可以合法交易和办理房产证。原告轻信而于8月4日与被告签订了《房屋买卖协议合同书》。合同书系由被告提供的格式条款，填写房屋出售方为被告李至某，购买方为原告曾某，合同签订的次日，原告向被告李剑某转账支付了首付款18700元（加被告承诺的赞助一条门款1300元，合计20000元）。此后，原告听众人议论，并托人向有关部门询问，得知被告出售楼房没有合法手续。1、被告个人合伙从事房地产开发交易，违反房地产开发需由依法设立、取得营业执照的房地产开发企业开发的规定，其个人不具有建设、出售商品房的资质；2、其未取得建设工程规划许可证、施工许可证而违法建设，违反了法律的强制性规定，房屋属违法建筑不应出售；3、房屋没有通过竣工验收（因违法也不可能通得过），且未取得商品房预售许可证，即对外销售违反法律、法规等规定。据此，原、被告签订的合同属于违法无效合同，被告无权占有原告支付款项，应无条件返还，为维护合法权益，特予起诉，望支持诉请。被告李至某辩称，原、被告签订的房屋买卖合同书合法有效，是双方真实意思的表示。被告李至某是合伙建房，以合伙的份额分了几套房子，将其中的一套卖给了原告，只是房屋买卖合同，并非房地产开发，原告以房地产开发要求被告李至某，因此请求法院驳回原告的诉请。被告李剑某与本案无关，只是因为转款所需。被告李剑某未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的房屋买卖合同书，拟证明双方签订的购房协议违法无效。被告李至某质证认为，合同书的合法性、真实性无异议，但对其证明方向有异议，被告是与他人合伙建房之后，将其中一套卖给原告，不存在违法无效。本院认为，合同书来源合法、客观真实，与本案有关联，本院对此予以确认，对被告李至某的辩解意见，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年，李大英等三人拍得位于嘉禾县人民南路8号（原嘉禾县轻工业局及宿舍楼）国有土地一宗（面积875㎡），2014年下半年，被告李至某与李大英等七人合伙在该土地上新建一栋商住综合楼，2016年8月4日，经原告与被告李至某协商，被告李至某将其合伙建房分得的七套房屋中的一套房屋（房号为1单元4楼2号）以预售方式出售给原告曾某，双方签订房屋买卖协议合同书，合同书载明：……本商住楼为钢筋混凝土全框架结构，一至三楼为商业性楼层，四楼以上为单元套房。本套房建筑面积为148.57㎡，单价为1980元/㎡，实际总价为290000元，首期付款为20000元，于同年8月26日交付243000元，购房金额下欠30000元待交付房产证后再交清……。2016年8月5日，原告曾某依被告李至某指示交付，将购房款18700元汇款至被告李剑某银行账户，后被告李剑某将此款给予被告李至某，之后原告曾某以被告李至某出售楼房没有合法手续为由，要求退款未果，原告遂诉至法院。另查明，被告李至某所出售的房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等手续，该幢楼系以个人名义合伙新建，该幢楼至今未通过竣工验收。案外人李建林作为曾某的丈夫，虽在房屋买卖协议合同书乙方签字栏签字，经本院释明，案外人李建林自愿放弃诉权，不参与诉讼。本院认为，违反法律强制性规定的合同属无效。本案的争议焦点是：被告李至某的预售房屋在未依法登记领取权属证书情形下，被告李至某与原告曾某签订房屋买卖协议合同是否违反效力性强制性规定。本案被告李至某与李大英等七人合伙新建房屋，被告李至某将其应分得的房屋预售给原告曾某，因被告李至某与李大英等人不属于房地产开发企业，新建房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证等手续，无法取得商品房预售许可证明，同时被告李至某从合伙建房中分得的房屋未依法登记领取权属证书，故被告李至某从合伙建房中所分得的房产在未依法登记领取权属证书情形下不得转让，故被告李至某与原告曾某订立的房屋买卖协议合同，即房屋预售合同，违反《中华人民共和国房地产管理法》的强制性规定，应当认定无效。被告李至某因该合同取得的购房首付款应当予以返还原告，故对被告李至某要求驳回原告的诉请，本院不予支持；对原告曾某要求确认双方签订的房屋买卖协议合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因被告李剑某仅是被借用其帐户转款，不属于合同相对方，未侵占购房首付款，故被告李剑某不承担返还购房首付款的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告曾某与被告李至某签订的房屋买卖协议合同无效。二、由被告李至某返还原告曾某购房款18700元，此款限本判决生效后十日内付清。三、驳回原告曾某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由被告李至某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 肖成忠二〇一七年四月二十四日书记员 李小龙附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。