（2016）鄂0192民初3428号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-06
案件名称
魏兰与叶人珍、王君明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏兰,叶人珍,王君明,武汉卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016）鄂0192民初3428号原告（反诉被告）：魏兰，女，1962年12月10日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。委托代理人：孙瑞，女，1992年8月9日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。委托代理人：马波，湖北多能律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶人珍，女，1973年1月31日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：王君明，男，1970年10月19日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托代理人：曾建红，湖北建弘律师事务所律师。第三人：武汉卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司，住所地：武汉东湖新技术开发区两湖大道南湖南路清水源二期商铺6栋1-18-1号。代表人：赵伟，该公司店长（负责人）。原告魏兰诉被告叶人珍、王君明、第三人武汉卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司（以下简称：卓纵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，由审判员杜厚胜适用简易程序审理。被告叶人珍、王君明提出反诉，本院审查后，于2016年12月19日公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）魏兰及其委托代理人孙瑞、马波，被告（反诉原告）叶人珍的委托代理人曾建红，被告（反诉原告）王君明及其委托代理人曾建红，第三人卓纵公司的代表人赵伟，到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。原告魏兰诉讼请求：1、被告叶人珍、王君明继续履行与原告魏兰签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，办理过户手续，并协助办理权属证明手续；2、被告叶人珍、王君明支付违约金87600元；3、两被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月10日，原告魏兰在第三人卓纵公司与被告方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定购买被告所有的位于武汉东湖新技术开发区南湖南路清水源二期*栋*单元*层*1号房产（鄂20**武汉市东开不动产权***号，以下简称：案涉房屋），明确约定了价格、税费负担、履行期限等，后于2016年5月16日就提前还贷事宜签订《提前还款补充协议》。原告魏兰按约支付了定金，并依补充协议支付了首付款以协助被告方提前还贷，同时双方在第三人卓纵公司组织下，办理了买方银行贷款手续，该审批已获通过。原告方要求依约过户，被告方却提出涨价要求，在其无理要求被拒绝后，拖延办理过户手续，经多次催促拒不履行合同义务。为此，诉至人民法院，请求判如所请。被告叶人珍、王君明辩称：原、被告签订了房屋买卖合同及提前还贷补充协议，在履行中，原告魏兰未按约定去银行及时办理贷款审批手续；2016年7月17日两被告与原告魏兰去办理贷款事宜，但直到8月31日仍未办下来，合同不能履行的原因在原告魏兰；2016年11月武汉市发布了限购政策，原告魏兰属于限购对象，因其未及时办理银行贷款，在2016年11月14日合同已无法继续履行；由于限购政策导致不能履行，不能归责于双方当事人；两被告希望解除合同，同意向原告魏兰返还所支付的定金及首付款，并要求第三人卓纵公司返还房产证书。第三人卓纵公司述称：原、被告签订了买卖合同，后买方办理贷款时间过长导致卖方不接受。原告魏兰已交纳贷款服务费20000元，被告方在第三人处有房产证及部分交房保证金。反诉原告叶人珍、王君明诉讼请求：1、解除双方《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、反诉被告魏兰承担诉讼费用。事实和理由：反诉被告魏兰迟迟没有办理银行贷款手续违约，后武汉市人民政府发布2016年159号文件，要求非武汉市户籍的购买房屋需要在本市连续缴满两年社保或个人所得税的证明，反诉被告魏兰户籍在荆门市且无相应证明，无购房资格。因人民政府限购原因导致合同无法履行，当事人主张解除合同的，人民法院应当支持；因不可归责于双方的事由导致合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，退还房款等。反诉被告魏兰辩称：反诉被告魏兰的银行贷款已经以家庭名义办好且获得审批通过；案涉合同在武汉市限购政策之前签订，不受其影响；即使因为政策原因导致合同不能履行，也是由于反诉原告违反约定、临时加价引起的，其应当为自身不诚信行为承担相应法律后果。第三人卓纵公司对本案反诉的陈述意见与本诉一致。经审理查明：叶人珍系案涉房屋业主，王君明与叶人珍原系夫妻关系。2016年5月10日，叶人珍、王君明（卖方、甲方）与魏兰（买方、乙方）、第三人卓纵公司（丙方、经纪方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条，甲方案涉房屋为框架结构，建筑面积122.14平方米；第二条，交易价为906000元（净得价）；第三条，付款方式：1、由甲方委托丙方代收的，（1）签订合同当天乙方交纳30000元定金给甲方，由甲方交给丙方20000元作为物业保证金暂由丙方代管，物业交接完毕当天由丙方无息退还给甲方，2、乙方直接付款给甲方的，（1）乙方贷款审批通过后，过户之前，乙方支付给甲方剩余部分购房款96000元，否则视为乙方违约，过户后，剩余购房款780000元由乙方贷款银行直接支付给甲方，最终金额以银行审批结果为准，不足部分以现金方式补齐；第四条，乙方承担个税、契税、佣金及其他一切贷款和过户费用；第八条，甲方应当在收到乙方全部房款3工作内日腾空房屋并将该房屋钥匙交给乙方；等内容。合同附加条款约定：1、签订本合同房东的房产证齐全之后十天内，甲乙双方应配合丙方去丙方指定的银行签订贷款合同，乙方贷款审批通过后，甲方应在两个月内还清此物业此前未结清的贷款，并在结清后七天内注销抵押，甲乙双方应在丙方电话或短信通知的三个工作日内配合丙方办理此宗交易的过户手续，未及时办理以上内容的一方或两方视为违约，并承担违约责任；5、签订合同之后甲方或乙方违约的，违约方需双倍赔偿定金给对方；等内容。同日，魏兰与第三人卓纵公司签订补充协议，约定委托卓纵公司购买案涉房屋，帮签订三方合同、代办贷款及过户事宜，打包后期税费和佣金、咨询费用、贷款等，费用总计114000元，缴纳时间在过户之前。签约当日，魏兰向王君明支付了定金30000元。2016年5月16日，叶人珍（甲方）与魏兰（乙方）签订《提前还款补充协议》，约定：原存量房居间（买卖）合同约定，乙方贷款审批通过后，过户当天且过户之前，乙方支付给甲方部分购房款96000元，现甲乙双方为加快过户交易流程时间，同意原条款修改为：乙方于甲方和银行约定还款当日，支付给甲方首付款96000元，甲方承诺此款仅用作结清案涉房屋房屋贷款之用，甲方承诺若非乙方原因导致后面的贷款审批通过不了，甲方需退还乙方支付的购房定金和首付款；等内容。签补充协议次日，魏兰向叶人珍支付了首期款96000元。2016年6月30日，叶人珍为案涉房屋办理了不动产权登记。2016年7月22日，魏兰之女孙瑞为主贷款人，魏兰及其丈夫孙金贺为共同贷款人，向中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行申请贷款720000元，拟用作购买案涉房屋；该贷款申请办理中，叶人珍、王君明在该行贷款申请资料上作为卖方签名（该贷款后于2016年9月14日获银行审批通过）。在该贷款审批期间，叶人珍多次催促第三人卓纵公司，提出贷款审批进度过慢，要求其督促银行审批，并提出自己急需用钱另外买房，如一直拖着办不下来就不卖了；并催促魏兰，要求其督促银行尽快审批；2016年8月31日，叶人珍向第三人卓纵公司表示，因另购房的房东不卖了，案涉房屋不卖了。在诉讼中，叶人珍、王君明表示，自己到银行签字是与买方分开签的，当时只在空白合同上签名，并不知道买方将主贷款人变更为孙瑞；并认为，魏兰未依约定申请贷款并取得审批。2016年9月7日，王君明向第三人卓纵公司去函，提出：1、我方与魏兰于2016年5月10日签订买卖合同；2、7月16日与买方一起办理贷款事宜并提交银行所需资料；3、我方卖房是为了换房，急需资金，还通过中介介绍于7月12日借了30万元高利贷，每月要偿还高额利息；4、因急需资金，我方通过电话、短信多次催促中介、买方、银行贷款审批结果、强调后果，并两次当面与中介交涉，中介、买方多次口头、短信承诺审批时间，但都未兑现；按正常贷款审批时间不会超过15个工作日，直到8月30日我方还未得到审批通过消息，迫于巨大压力，31日我方发短信告知中介取消买卖合同；因贷款审批时间过长，远超正常流程所需时间，给我方造成了巨大损失，还背上了高利贷；鉴此，郑重通知中介和买方要求解除此房屋买卖合同。随后，买卖双方就履行合同事宜进行沟通；叶人珍、王君明提出因贷款审批时间过长，房价上涨，要求加价，双方未能协商一致，后有本案诉讼。2016年11月1日，叶人珍、王君明向第三人卓纵公司发函，提出要求解除合同或者由买方在原合同价格上补偿后继续履行，双方未协商一致。另查明：1、魏兰户籍地在湖北省荆门市，在武汉市无连续两年以上社保或缴纳个税证明。2、2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》【武政办（2016）159号】，要求：非本市户籍居民家庭在上述区域内（案涉房屋属于该区域）购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定。在诉讼中：1、依魏兰申请，本院对案涉房屋进行了查封，期限3年，从2016年11月3日起至2019年11月2日止；魏兰以其名下银行存款300000元为财产保全进行了担保（该款项本院已冻结，从2016年11月3日起至2017年11月2日止）。2、魏兰向本院账户预交480000元，愿意以该款用于支付案涉房屋的剩余房款，并表示，此前用作担保财产的300000元，也可用作支付剩余房款。以上事实，有当事人陈述、不动产权证书、《武汉市存量房居间（买卖）合同》、提前还款补充协议、收条、短信记录等证据材料在卷佐证。本院认为：魏兰、叶人珍、王君明及卓纵公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》、提前还款补充协议，系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对签约各方具有法律约束力。上述合同签订后，魏兰支付定金及首期款、申请银行贷款，叶人珍、王君明办理不动产权登记并配合办理贷款手续，均履行了部分合同义务。双方争议在于，魏兰履约中以孙瑞为主贷款人申请按揭贷款是否构成对原合同义务的违反，以及叶人珍、王君明是否有权以贷款审批期限过长为由主张解除合同。本院认为：第一，叶人珍、王君明已在中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行有关贷款申请材料上作为卖方签字同意，视为其认可该贷款方式；叶人珍、王君明提出系魏兰未经其同意私自变更贷款人为孙瑞，无证据证实，不予采信；第二，二手房按揭贷款由买方向银行申请，该借贷法律关系主要发生在买方及银行之间，对其约束，不直接约束原房主，要求原房主签字同意，主要是确认买方（借款人）将来可依约取得抵押物的所有权；故魏兰以孙瑞为主贷款人，魏兰及孙金贺为共同贷款人的申请方式，实际上有利于原房屋买卖合同的履行，并不影响卖方合同利益的实现；第三，双方原房屋买卖合同中未明确约定办理完银行按揭贷款以及支付尾款的最终期限，则应当在合理期限内完成，而贷款审批进度不属于买卖双方、中介方可直接控制的事项，案涉贷款审批时限未明显超出约定或合理期限；第四，叶人珍、王君明拟用案涉房屋的房款另行购房，属另一法律关系，其在签订本案购房合同时，对售房尾款的收回时间，以及房地产市场价格可能的波动情况应有合理预期，以理性安排换购计划。综上，魏兰的上述履约行为不构成违约，叶人珍、王君明不因贷款事宜享有合同解除权，其发出的具有解除合同意思表示的文件，不能达到解除双方合同的效果。双方出现争议后协商未果，叶人珍、王君明拒绝履行合同但无合法理由，构成对合同义务的违反，且该违约行为将导致魏兰的合同目的无法实现，系根本违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”魏兰要求继续履行合同、办理过户登记手续，并愿意一次性支付剩余房款，该合同无事实及法律上的履行障碍，本院予以支持。关于魏兰提出的支付违约金的诉讼请求，因双方合同中无明确约定该情形下的违约金，并综合考虑双方履约、违约情形，以及房产价值变化等客观情况，本院酌情不予支持。关于案涉房屋的剩余房款，魏兰表示愿意支付，叶人珍、王君明未直接提出相应诉求，为一并解决纠纷，结合双方合同约定，叶人珍、王君明可在完成案涉房屋所有权变更登记手续后，由魏兰一次性予以支付（已支付至本院账户的款项，叶人珍、王君明可在完成案涉房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书来本院领取扣除本案中其应承担费用后的余额）。综上，本院为保护当事人合法权益，维系正常的房地产交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）魏兰与被告（反诉原告）叶人珍、王君明、第三人武汉卓纵房地产经纪有限公司南湖分公司于2016年5月10日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》继续履行；二、被告（反诉原告）叶人珍、王君明于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）魏兰将位于武汉东湖新技术开发区南湖南路清水源二期*栋*单元*层*号房变更登记至原告（反诉被告）魏兰名下；三、驳回原告魏兰的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告叶人珍、王君明的反诉请求。本案案件受理费6868元（已减半收取），财产保全费5000元，反诉受理费1410元（已减半收取），由原告（反诉被告）魏兰负担2393元，被告（反诉原告）叶人珍、王君明负担10885元（此款魏兰已预交11868元，叶人珍、王君明已预交1410元，由叶人珍、王君明于本判决生效之日起十日内直接向魏兰支付9475元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 杜厚胜二〇一七年四月二十四日书记员 颜晓霞