（2017）苏05民终1103号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-08
案件名称
赵静与王伟、刘勤等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王伟,刘勤,赵静,毛正良,吴惠芬
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1103号上诉人（原审被告）：王伟，男，1986年9月7日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。上诉人（原审被告）：刘勤，女，1986年4月15日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：唐勇强，江苏文诚律师事务所律师，同时代理上述二上诉人。被上诉人（原审原告）：赵静，女，1969年1月24日生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：卓芬，上海大衍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛正良，男，1953年11月19日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：毛平兴，系被上诉人毛正良、吴惠芬儿子。被上诉人（原审被告）：吴惠芬，女，1954年3月8日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人王伟、刘勤因与赵静、毛正良、吴惠芬确认合同无效纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初8002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王伟、刘勤的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实不清。毛正良、吴惠芬因一房二卖，对上诉人违约，为了避免支付违约金，才另将凤祥园小区12号楼502室房屋及附属027号车库卖给上诉人，上诉人经登记取得房屋所有权。上诉人在取得产权前后一直不知道有被上诉人赵静购买该房的事实，直到2016年5月12日看到相关证据时，才得知。至于法院认为上诉人住在402,应当对502有了解，实际情况是402室是上诉人委托中介在出租，并非长期居住，只是有事了才去看看。因此，物权的取得不存在恶意串通的事实，上诉人是善意取得，理应受到法律的保护。2、一审适用法律错误。一房二卖后买受人履行完毕取得房屋所有权，前买受人仅享有对出卖人的债权请求权，即使其占有也属无权占有，应负返还房屋的义务。被上诉人毛正良、吴惠芬答辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人赵静答辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。赵静向一审法院起诉请求：1、确认毛正良、吴惠芬与王伟、刘勤之间就昆山市巴城镇凤栖园小区40幢502室签订的房屋买卖合同无效，房屋恢复登记至毛正良、吴惠芬名下；2、确认赵静与毛正良、吴惠芬之间就昆山市巴城镇凤栖园小区40幢502室签订的房屋买卖合同有效，毛正良、吴惠芬协助将系争房屋过户至赵静名下；本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月20日，毛正良作为动迁户，经确定该次安置过程中，安置动迁房2套，分别为凤栖小区40号楼402室（后公安编号为昆山市巴城镇凤祥园12号楼402室），预测面积128.39平方米，6号车库预测面积32.31平方米；凤栖小区40号楼502室（后公安编号为昆山市巴城镇凤祥园12号楼502室），预测面积为128.39平方米，27号车库，预测面积13.1平方米。2010年10月31日，赵静作为乙方（买方）、毛正良作为甲方（卖方）在昆山市巴城镇友邦房产中介信息服务中心的居间下签署了《昆山市巴城镇友邦房产房屋买卖合同》，约定：甲方将座落在巴城镇凤栖园40幢502室房屋出售给乙方，房屋面积128.39平方米，车库13.1平方米。房屋成交价368792.5元。乙方于2010年10月31日前给付甲方购房定金17万元，拿钥匙时除留2万元，其余款项付清，余款2万元在办理房产证过户后付清。办理房产证时间以动迁办通知为准。相关税费由乙方缴纳。如甲方违约，甲方按房屋总价的30%赔付给乙方。上述合同签订后，赵静于2010年11月2日支付了17万元购房款，实际由毛平兴代收。2012年9月19日，赵静支付毛正良、吴惠芬购房款178920元。尚余20000元房款未付。在支付178920元房款时，毛正良、吴惠芬通过中介将钥匙交给了赵静，赵静从2014年初将凤栖园40幢502室房屋用于出租。一审另查明：2012年12月12日，毛正良、吴惠芬作为甲方（卖方）与王伟作为乙方（买方），在昆山市巴城镇福翔房产咨询服务部的居间下，签订《房屋买卖合同协议》，约定：甲方将位于凤栖小区五期12幢40号楼402室动迁房出售给乙方，该房屋预测面积128.15平方米，6号车库面积32.27平方米，房屋总价款47万元。乙方于2012年12月12日签订合同时，支付甲方30万元；甲方将该房屋钥匙交与乙方，同时该房屋产权归乙方所有；乙方在2012年12月31日之前支付甲方10万元；乙方在2013年5月1日前支付甲方5万元；双方产权过户时，乙方支付甲方2万元余款。甲方保证产权证办理完毕，需及时通知乙方。原产权证办证费用由甲方承担，从甲方过户给乙方的费用由乙方承担。如甲方违反合同，应及时退还乙方支付的本金，并以当期银行利率支付本金利息，同时赔偿乙方45万元；如乙方违反合同，乙方需赔偿甲方45万元。签订上述合同当日，王伟通过其账号为62×××13的农业银行账户转账30万元给毛正良账号为62×××15的农业银行账户。同日，毛正良出具30万元的收款收据。2013年1月5日，毛正良出具收据载明收到王伟购房款10万元；2013年4月30日，毛正良出具收据载明收到王伟购房款5万元。王伟自2012年底拿到该402室房屋钥匙后，一直将该房屋用于出租。2015年8月19日，该凤栖小区五期12幢40号楼402室房屋（后公安编号为昆山市巴城镇凤祥园12号楼402室）产权由毛正良、吴惠芬名下转移登记至案外人卜铁柱名下。2015年10月28日，王伟支付毛正良1万元。2015年11月11日，毛平兴向王伟出具借条言明今借到王伟1万元。2015年11月16日，昆山市巴城镇凤祥园12号楼502室房屋及027号车库产权转移登记至王伟名下，产权证记载产权人配偶刘勤，为共同共有。2015年11月17日，毛平兴向王伟出具收条言明收到王伟购房余款1万元。2016年4月13日，毛正良、吴惠芬及毛平兴与王伟签订补充协议，该协议载明：由于毛正良、吴惠芬2012年12月12日将凤祥园12幢402室和6号车库卖给乙方，但后来因手续不全，无法过户后将12幢502室和027号车库过户于乙方，但由于车库面积大小不致，甲方同意补偿乙方人民币8万元，钱甲方同意于7月31日一次性付给乙方。毛平兴作为担保人在该补充协议上签名。2016年4月份，王伟持凤祥园12幢502室房屋产权证要求502室房屋住户搬离，凤祥园12幢502室房屋此时系由赵静出租给陈志运使用，自2014年3月底开始承租。一审再查明：凤栖小区五期12幢40号楼402室房屋（现公安编号为昆山市巴城镇凤祥园12号楼402室）与凤栖小区五期12幢40号楼502室房屋（现公安编号为昆山市巴城镇凤祥园12号楼502室）系楼上楼下关系。就凤祥园12号楼502室房屋过户时，毛正良是否将房屋已先行出售给赵静的事实告知王伟，各方当事人陈述不一。一审法院认为，本案的争议焦点为毛正良、吴惠芬与王伟、刘勤之间的关于凤祥园12号楼502室房屋及027号车库买卖行为是否合法有效。一、关于赵静与毛正良、吴惠芬房屋买卖合同效力及赵静的占有事实在不动产物权变动中的法律意义。赵静与毛正良、吴惠芬通过中介居间签署房屋买卖合同，不违反法律规定，且毛正良、吴惠芬对该合同也无异议。双方之间的房屋买卖合同当属有效。毛正良通过中介人员将该502室房屋交付赵静。赵静基于与毛正良、吴惠芬之间的合法民事行为，基于双方的交付合意占有了502室房屋，赵静是合法有权占有。我国《物权法》虽然确定了登记生效主义，但无论是从社会生活现实还是从一系列法律规定来看，交付占有在不动产物权变动中具有重要的法律意义，且物权法本身也认可占有的法律意义。不动产所有权的转移需要一个过程，交付和登记并非能同时进行，尤其是本案类型的拆迁房交易，交付和登记往往存在较长的时间差。如不赋予交付占有一定的法律效力，则只要在买受人未办理登记之前，即便是长期合法占有的财产仍可能被出卖人的债权人申请查封或另行登记，导致先行占有人无法取得物权，交易安全将不复存在。也正是基于此，最高人民法院《关于民事执行查封、扣押、冻结的解释》第17条、《关于人民法院办理执行异议何复议案件若干问题的规定》第29条均对合法占有给予了保护。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为保护已经实际入住占有房屋的买受人利益，第1条第2款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”，《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，从该规定来看，房屋买受人在占有房屋后，虽未办理过户登记，其基于合法的民事行为和占有的事实，享有类物权。从规定物权登记生效主义的《物权法》本身来看，从《物权法》第24条等条文也可以看出，虽然交付占有但需要登记方能对抗的物权，其未经登记不能对抗的第三人，该第三人也必须是“善意的”第三人。第三人若因知情而非属善意，即使其完成登记，未登记的物权依然能发生对抗效力。由此看来，基于合法民事行为的交付占有具有一定的公示性，享有类物权，但该权利无法对抗善意人。二、王伟、刘勤在办理502室房屋登记时的主观状态。王伟主张其在过户502室房屋之前是不知晓502室房屋已经出售给了他人的事实。原审法院认为，王伟、刘勤在402室房屋过户案外人名下时，其不可能不追问毛正良、吴惠芬因何402室房屋易名改主，进而必然要了解毛正良、吴惠芬的财产情况，这直接关系到双方后续纠纷解决的结果；如毛正良、吴惠芬主动提出以502室房屋抵偿402室，王伟、刘勤不可能不了解清楚502室房屋的真实情况，正常来说，如502室房屋仍属于毛正良家所有且没有权利瑕疵，毛正良应当是将502室过户给案外人而不是将402室房屋过户给案外人徒增争执，该事实足以让人生疑；王伟过户502室房屋时，与向开发商买房后调整房屋情形不同，王伟因同样的原因权利受到过损害，其在402室房屋办理产权遇到障碍时，其必然会试图了解毛正良、吴惠芬的家庭情况、家庭财产，而事实上毛正良、吴惠芬自己都是无房可居，王伟不可能不对502室房屋的情况进行追问和调查了解；402室房屋与502室房屋系楼上楼下关系，王伟较容易知晓502室房屋的情况；502室房屋一直处于出租状态，通过询问承租人的方式完全可以知晓房屋的真实情况。案件审理中，毛正良一家在庭审中，自始至终再三强调在过户之前已经清楚告知过王伟502室已经出售他人。根据上述事实，并结合402室房屋仍由王伟在出租的事实；原审法院认为，王伟、刘勤过户502室房屋的此种情形只能解释为，王伟、刘勤要么对502室房屋已经出售情形清楚了解仍坚持过户，要么王伟、刘勤作为后手登记人虽然生疑但对502室房屋上是否存在他人成立在先的权利漠不关心，怠于了解相关情况，即属于应当知晓的情形。基于上述分析及本案交易的特殊性，王伟、刘勤并非善意人。三、毛正良、吴惠芬将502室房屋过户给王伟、刘勤的效力。物权以公示公信为原则，物权之所以具有对世性，系因其具有公示性，经过登记而被推定为世人皆知。债权之所以具有相对性，盖因债权为私密性权利，一般不具有公示性。物权的公示性在于其权利的公示，权利之所以因公示而产生对抗性，其背后的原因是当一个权利因为公示而为人所知时，知悉该权利存在者即需予以足够的尊重，而不得随意损之，此为民法的一项重要原则，即禁止权利滥用原则，正当行使权利应止步于他人的权利界线。交付占有虽然不是物权法上的公示对抗方式，但是合法有权的持续占有一旦被他人所熟知，该占有权利应该能对知晓该权利的人产生对抗力。本案中，在王伟、刘勤在知晓或应当知晓502室房屋已经先行出售且已经交付占有的情况下，仍选择过户，毛正良和吴惠芬来自然属于主观恶意昭然，对于王伟、刘勤来说也属于恶意。按照《物权法》第九条的规定，不动产物权的转让需经依法登记方发生效力，毛正良、吴惠芬与王伟、刘勤之间的交易因存在恶意，不受到法律保护，毛正良、吴惠芬与王伟、刘勤之间的关于凤祥园12号楼502室房屋及附随027号车库买卖过户行为应认定无效，故而该登记不发生法律效力。赵静与毛正良、吴惠芬之间的房屋买卖合同有效。王伟、刘勤与毛正良、吴惠芬之间的房屋买卖行为无效，无效后凤祥园12号楼502室房屋及027室车库应恢复登记至毛正良、吴惠芬名下。毛正良、吴惠芬按照合同约定将该凤祥园12号楼502室房屋及027室车库过户给赵静，赵静将该房屋余款2万元支付毛正良、吴惠芬。据此，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、毛正良、吴惠芬与王伟、刘勤之间关于“昆山市巴城镇凤祥园12号楼502室及相应027号车库的”买卖行为无效。二、毛正良、吴惠芬、王伟、刘勤于判决生效后十五日内到房地产主管部门办理恢复登记手续，将昆山市巴城镇凤祥园12号楼502室（产权证号：昆房权证巴城字第××）、027号车库（产权证号：昆房权证巴城字第××号）完整产权恢复登记至毛正良、吴惠芬名下。三、赵静与毛正良、吴惠芬之间于2010年10月31日签订的《昆山市巴城镇友邦房产房屋买卖合同》（合同编号为20101001）有效。四、毛正良、吴惠芬于恢复登记后十五日内协助将昆山市巴城镇凤祥园12号楼502室、027号车库完整产权过户登记至赵静名下，相关税费由赵静承担。在办理过户登记当日，赵静将购房余款2万元支付毛正良、吴惠芬。案件受理费6832元，财产保全2270元，合计9102元，由毛正良、吴惠芬、王伟、刘勤共同负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：毛正良、吴惠芬一房二卖，致使对讼争房屋前后手房屋买受人权利的优先保护产生争议。首先，王伟、刘勤与毛正良、吴惠芬就讼争房屋签订买卖合同时的主观状态。房屋买卖是重大财产交易，当事人对标的物情况必须给予充分的注意和详尽的了解。王伟、刘勤与毛正良、吴惠芬就讼争房屋签订买卖合同前，已就楼下的402室签订过房屋买卖合同，且合同已部分履行，王伟、刘勤实际占有402室二年有余。虽然402室用于出租，但对于楼上楼下房屋情况，王伟、刘勤有条件获悉。至402室房屋过户出现障碍时，王伟、刘勤已经因毛正良、吴惠芬一房二卖且信息获取不全而权利受损，对于毛正良、吴惠芬提出以502室房屋另行签订房屋买卖合同的解决方案，其必然会对房屋的情况进行充分的调查了解。因此，应当认定，王伟、刘勤就讼争房屋与毛正良、吴惠芬签订买卖合同并过户房产时，对讼争房屋的权利情况、使用情况是知情或应当知情的。毛正良、吴惠芬早已与赵静签订了讼争房屋的买卖合同，王伟、刘勤在知道或应当知道这一事实的情况下，为了弥补自己的损失，仍坚持与毛正良、吴惠芬就讼争房屋再次签订房屋买卖合同，其主观状态应属恶意。毛正良、吴惠芬一房二卖，主观状态属恶意无疑。因此，王伟、刘勤与毛正良、吴惠芬就讼争房屋签订买卖合同时，恶意串通，损害了赵静的合法权益，合同依法应认定无效。王伟、刘勤认为善意取得房屋的上诉理由不能成立，不予采纳。其次，权利优先保护问题。王伟、刘勤与毛正良、吴惠芬就讼争房屋签订买卖合同后，完成了房屋过户；而赵静与毛正良、吴惠芬就讼争房屋签订买卖合同后，仅完成了房屋交付。王伟、刘勤与毛正良、吴惠芬就讼争房屋签订的房屋买卖合同因恶意串通损害他人利益而应认定无效，王伟、刘勤并没有优于赵静的权利。赵静与毛正良、吴惠芬签订合同后已占有讼争房屋在先，应优先保护。王伟、刘勤认为赵静无权占有房屋，应予返还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，王伟、刘勤的上诉理由均不能成立，不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6832元，由上诉人王伟、刘勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 刚审 判 员 吴 栋代理审判员 陈佩人二〇一七年四月二十四日书 记 员 孟 桢 来源：百度“”