（2017）冀10民终1056号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2018-07-12

案件名称

禹远东、大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省廊坊市中级人民法院

所属地区

河北省廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

禹远东,大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河北省廊坊市中级人民法院民事判决书（2017）冀10民终1056号上诉人（原审原告）：禹远东，男，1975年11月26日出生，民族，职业，��住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张京辉，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司，住所地大厂潮白河工业区。法定代表人：孟惊，总经理。委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢轶苏，河北天枢律师事务所律师。上诉人禹远东因与被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司（以下简称华夏幸福基业）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人禹远东及委托诉讼代理人张京辉、被上诉人的委托诉讼代理人邢轶苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹��东上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判，支持上诉人原审的合理的诉讼请求；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原审判决适用法律错误，曲解有关司法解释，对上诉人的合理合法的赔偿请求不予支持，给上诉人带来了极大的损失，必须予以纠正。1、上诉人请求“被上诉人返还‘十万抵二十万’团购费用十万元整”有事实与法律依据，理应予以支持。2、上诉人诉讼请求中的利息损失与房屋增值部分的损失性质上完全不同，有关司法解释也明确上述两项损失可以同时求偿，因此理应由被上诉人赔偿。3、被上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》第八条规定主张被上诉人承担的960000元的惩罚性赔偿有事实与法律依据，理应予以支持。大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司辩称:1、一审判决未支持上诉人的返还‘十万抵二十万’的诉讼请求是正确的，因为十万元的实际收款人是案外人，而非答辩人。2、一审法院没有依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》（以下简称《司法解释》）第八条的规定，判令答辩人双倍返还已付购房款是正确的。一是双方当事人之间的商品房认购书和《潮白河孔雀城伯顿二期项目签约审核单》（以下简称签约审核单）都不具法定的合同内容，不能认定为商品房买卖合同。二是双方当事人就预约协议付款方式的变更未达成一致意见。综上，一审判决依据合同法的规定所做的裁判已经最大限度的保护了上诉人的利益，上诉人的上诉理由均不能成立，应驳回其上诉请求。禹远东向一审法院起诉请求依法判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、被告返还原告购房款480281元，“十万抵二十万”团购活动费用10万元，共计580281元。3、被告支付自2014年8月23日起至2016年10月30日的利息78121元（580281元基数×799天/365×人行同期贷款利率6.15%）。4、被告赔偿原告因房价上涨给原告造成的房产增值部分损失1500000元（现在的房屋价格4000000元减去购买时的房屋价格2500000元）。5、被告依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条之规定赔偿原告960000元（已付购房款480000元的2倍）。6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月8日，原、被告签订了商品房认购书，认购书约定，原告禹远东认购大厂华夏公司开发的潮白河孔雀城襄颖园项目0045栋45030101号房屋，房屋建筑面积为256.5平方米，总价为2725032元，原告选择一次性付款方式交付房款，在签订认购书当日原告交纳20000元��金。被告给原告出具盖有被告财务专用章的收款收据一张。2014年8月23日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同名称为“潮白河孔雀城伯顿二期项目签约审核单”，合同内容为，买受人禹远东，签约房屋0045030101，建筑面积为256.5平方米，认购总价2725032元，折后总价2370281元。分三次付清房款，付款时间为，于2014年8月23日前交付总房款20%即480281元，含定金20000元；于2014年11月8日前交付总房款30%即710000元；于2014年12月31日前交付总房款50%即1180000元。在签订签约审核单当日，原告交纳购房款460281元，被告给原告出具盖有被告财务专用章的收款收据一张。2015年4月12日，原告申请变更付款方式，并与被告签订潮白河孔雀城伯顿庄园二期付款方式变更申请审批表，该审批表内容为，“申请日期：2015年4月12日……签约阶段已签草稿合同……原客户全称禹远东，现��户全称禹远东……变更原因生意亏损无法及时付清房款，申请按揭付款，折扣97折。原顾客签字：禹远东（签名）……片区营销负责人意见同意.希望领导审批.李娜2015.4.12……大区总经理同意戚震男（签名）2015.4.20.……”。2015年5月5日，被告通过全球邮政特快专递方式向原告发出缴款通知书，要求原告于2015年5月15日前按照合同约定支付购房款1890000元，并支付违约金26678元，逾期不付，原告承担一切损失和风险。此特快专递，由他人代收。2015年5月15日，被告通过全球邮政特快专递方式向原告发出解除合同通知书，5月20日被退回被告。2015年5月25、26日，被告销售人员再次通过微信和手机短信，与原告协商交纳房款事项。微信内容为“2015年5月25日原告：这几天把首付款缴了是否可以？销售人员：这个我得问下领导行不行吧。原告：问一下吧！我也尽快想法找集团总公司的领导！2015年5月26日销售人员：禹哥，您一次性真不行了吗？速回原告：转贷款不是批下来了吗？销售人员：估计不行啊，一次性不行吗？原告：折扣97就97吧销售人员：不行了大区领导亲自梳理问题呢原告：我这个原来不是说同意转贷款了吗？为啥又不行了？大区领导是谁？销售人员：叶艳现在问题真的严重了原告：你说明一下情况房子是办理转贷款手续，并不是不要销售人员：开发商着急回款说不过去了，时间太长了……一次性补完算了你说个日期，一次性补完，我个（跟）领导说一下行不行吧”微信联系后，销售人员又给原告发短信，内容为：“销售人员：禹哥，您的房子今天清退，您再想想办法吧。原告：我过去和开发商面谈一下吧！另查明，2015年8月份，被告将涉案房屋另售他人。原、被告一致认可，现在涉案房屋市场价格为3600000元。再查明，2016年11月16日，原告申请北京市长安公证处对原告从互联网上浏览、下载相关文件的过程及结果进行证据保全，并出具了（2016）京长安内经证字第33703号公证书。公证的内容包括，在华夏幸福党建网页中，有“孔雀城住宅二分公司党支部覆盖单位为孔雀城住宅二分公司书记：戚震男”等内容。上述事实，有原告提交的潮白河孔雀城伯顿二期项目签约审核单、潮白河孔雀城伯顿庄园二期付款方式变更申请审批表、收款收据两张、公证书、原告与被告销售人员的微信记录，被告提交的商品房预售许可证、认购书一份、潮白河孔雀城伯顿二期项目签约审核单、被告销售人员与原告的手机短信记录、被告向原告发出的全球邮政特快专递单两份、缴款通知书一份、解除合同通知书一份，及原、被告当庭陈述在案为凭。一审法院认为，��告与被告订立的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中约定了付款方式和付款时间，原告按合同约定的时间履行了第一笔付款义务。合同双方当事人协商一致，可以变更合同内容。在合同约定的第二笔付款时间到期时，原告与被告协商变更付款方式，并于2015年4月12日，原告签署潮白河孔雀城伯顿庄园二期付款方式变更申请审批表。涉案房屋系孔雀城项目，戚震男系孔雀城住宅二分公司的党支部书记，且于2015年4月20日在付款方式变更审批表大区总经理的位置签名并签署了同意意见，可以充分说明，原、被告就付款方式协商一致进行了变更，变更为银行按揭贷款的付款方式。戚震男在付款方式变更审批表上签字，具有法律效力。被告于2015年5月5日，向原告发出缴款通知书，限期一次性缴纳房款。又于2015年5月26日，通过微信要求原告一次性缴纳房款，但并未与原告协商一致，原告亦未缴纳剩余房款。被告将涉案房屋另售他人，已构成违约，导致原告与被告签订的商品房买卖合同不能履行，原告请求与被告解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。被告关于已向原告邮寄了解除合同通知书，已与原告解除合同的主张，因在履行合同过程中，原告不存在违约行为。原、被告订立的商品房买卖合同中未约定解除条款，原、被告间不存在法定解除和约定解除合同的情况。且原告未收到被告邮寄的解除合同通知，故不产生解除合同的法律效力。合同解除后，原告要求被告退还已交纳的购房款，并赔偿原告损失的诉讼请求，本院予以支持。被告应返还原告已交纳的购房款480281元，原告关于要求被告返还“十万抵二十万”团购活动费用10万元的诉讼请求，因没有证据证明系被告收取��被告亦不认可，故本院不予支持。原告于2014年8月23日购买房屋，现房屋市场价格已超过签订合同时的价格，被告应赔偿原告因房价上涨给原告造成的损失。因原告只交纳了部分房款，原告关于其损失为现房屋价格与原房屋价格差价的主张，本院不予采信。其损失应为已交纳房款的增值部分，即249173元（已交房款480281元÷原房屋价款2370281元×现房屋价款3600000元-已付房款480281元）。因原告缴纳购房款后，其应得的利益在房屋差价部分已经得到补偿，原告要求被告给付已付房款利息的损失与房屋增值部分的损失系重复计算，故对该诉讼请求，本院不予支持。原告关于要求被告给付二倍已付房款960000元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现��，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”。该条规定，对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。而本案中，虽然被告存在违约行为，但本案原告与被告于2014年8月23日签订商品房买卖合同，协商一致是分三次付清房款，到2014年年底付清。到了第二笔付款时间11月8日，原告又因自身生意亏损无法及时付清房款与被告协商变更付款��式为银行按揭贷款付款，直至2015年4月20日才协商一致。被告又于同年5月与原告协商一次性付款，但未协商一致，被告于同年8月将房屋另售他人，故被告的行为有别于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，对原告依照此规定要求被告赔偿已付房屋价款二倍的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、一百一十三条第一款，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告禹远东与被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司于2014年8月23日订立的商品房买卖合同。二、被告大厂华��幸福基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，返还原告禹远东购房款480281元。三、被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告禹远东因房价上涨给原告造成的房产增值部分损失249173元。四、驳回原告禹远东的其他诉讼请求。案件受理费11094元，由被告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，商品房买卖认购、订购、预定等协议是商品房买卖双方当事人在签署商品房预售或销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，当其具备一定条件时即可认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方当事人签订的《潮白河孔雀城伯顿二期项目签约审核单》（以下简称签约审核单），对案涉房屋的买卖主体、房号、房屋类型、层高、建筑套内公摊面积、价款、付款方式、交房时间、优惠政策等均进行了约定，按照相关约定，双方即可履行。同时按照该签约审核单的约定，被上诉人也依约收取了上诉人的购房款480281元，因此该签约审核单具备商品房买卖合同的核心条款，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。同时被上诉人在其发给上诉人的缴款通知书里也表明，双方��订的签约审核单是商品房买卖合同，且被上诉人对一审法院认定双方当事人之间签订了商品房买卖合同并未提出上诉。因此一审法院认定双方当事人之间形成了商品房买卖合同关系正确，本院予以维持。在自愿基础上签订的商品房买卖合同对双方当事人均有法律约束力，均应依约全面履行合同义务。本案中，上诉人禹远东在依约交付了第一笔购房款后，因自身原因再未履行付款义务，直到约定的应缴清房款日的近四个月后，即2015年4月12日才向被上诉人提出变更房款支付方式的申请，属于违约在先。而被上诉人华夏幸福基业在与上诉人禹远东协商将付款方式变更为按揭贷款后，在未实际办理按揭贷款手续的情况下，又提出由上诉人一次性缴清房款，又在双方未达成一致的情况下将案涉房屋另售他人亦属于违约。对于因被上诉人华夏幸福基业将案涉房屋另��他人，导致双方当事人就商品房买卖合同目的不能实现，上诉人请求解除买卖合同，一审法院判决解除双方当事人就案涉房屋的买卖合同正确，本院予以维持。但因为被上诉人违约将案涉房屋另售他人，导致双方买卖合同解除，应承担相应的违约责任，即应返还上诉人已付购房款及利息、赔偿损失。一审法院依照相关法律规定判决被上诉人返还华夏幸福基业返还上诉人禹远东购房款480281元，并赔偿上诉人禹远东因房价上涨的房产增值部分损失249173元正确，本院予以维持。但一审法院认为上诉人禹远东在缴纳购房款后，其应得的利息在房屋增值部分已经得到补偿，驳回上诉人禹远东请求被上诉人返还已交房款的利息不妥，应当予以纠正。上诉人禹远东请求被上诉人支付其已交房款480281元自2014年8月23日至2016年10月30日的利息的主张成立，本院予以支持。关于��诉人禹远东请求案涉房屋出卖人被上诉人华夏幸福基业承担960000元已付购房款2倍的赔偿责任问题。一是其主张没有相关法律依据；二是其在履行案涉房屋的买卖合同时未依约如期缴清购房款，属违约在先。一审判决被上诉人赔偿其房屋增值的损失已对其应得的利益给予了补偿，因此上诉人禹远东的该项主张不能成立，其请求本院不予支持。关于上诉人禹远东请求“被上诉人返还‘十万抵二十万’团购费用十万元整”及利息的问题。因为其未提供证据证明该笔费用系被上诉人华夏幸福基业收取，因此其请求不能成立，一审法院判决驳回其相关请求正确，本院予以维持。综上，上诉人禹远东的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1103号民事判决第一、二、三项；二、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1103号民事判决第四项；三、被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，按银行同期贷款利率给付上诉人禹远东已付购房款480281元自2014年8月23日至2016年10月30日的利息；四、驳回上诉人禹远东的其他诉讼请求。一审案件受理费11094元，由被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司负担。二审案件受理费11094元，由上诉人禹远东承担9469元，由被上诉人大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司负担1625元。本判决为终审判决。审判长　杨　帆审判员　丁德松审判员　任　浩二〇一七年四月二十四日书记员崔占英关注公众号“”