（2017）皖01民终1042号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2018-07-12

案件名称

安徽金满楼酒店发展股份有限公司、安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽金满楼酒店发展股份有限公司,安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司,合肥海恒投资控股集团公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终1042号上诉人（原审被告）：安徽金满楼酒店发展股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河西路228号世纪别墅3栋，统一社会信用代码9134010055183962XII（1-1）。法定代表人：张青华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴凤兵，安徽点赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴志，安徽点赞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道258号，统一社会信用代码91340100574413963P（1-1）。法定代表人：张青华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴凤兵，安徽点赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳德飞，安徽点赞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：合肥海恒投资控股集团公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区,统一社会信用代码913401001490397045（1-1）。法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴峰，安徽奥成律师事务所律师。上诉人安徽金满楼酒店发展股份有限公司（以下简称金满楼股份公司）、安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司（以下简称金满楼明珠酒店）因与被上诉人合肥海恒投资控股集团公司（以下简称海恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金满楼股份公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，驳回海恒公司的全部诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定本公司在无充分证据情况下拒付租金并要求减免租金无合同及法律依据，属于事实认定错误。本公司依法提交证据，但一审法院对该证据不予论证就认定本公司无充分证据，证据采信错误。本公司未拒付租金，暂缓支付租金是本公司行使合理的不安抗辩。海恒公司提供的租赁物不符合合同约定，部分租赁物无法使用，本公司有权要求减免租金。2、一审法院认定本公司辩称海恒公司无权解除合同理由不足且与合同约定相背，系事实认定错误，致法律适用错误。海恒公司未在合理期限内行使解除权，无权起诉要求解除合同。海恒公司未依法履行通知义务，其无权直接起诉要求解除合同。3、一审法院不予准许本公司的鉴定申请，程序违法，严重侵害了本公司的合法权利。4、一审法院在本案基本事实未查清的基础上，判令本公司承担违约金明显错误。承担违约金的前提是依法出现违约行为，本公司行使不安抗辩权并不构成违约，一审法院认定本公司违约明显错误。一审判决的违约金明显过高。海恒公司针对金满楼股份公司的上诉辩称，1、一审法院认定事实清楚。金满楼股份公司的违约事实清楚。本公司一审提交了与金满楼股份公司签订的《租赁合同》及（2015）合高新民一初字第02373号《民事判决书》，足以证明双方对明珠酒店交付状态、租赁房屋的装饰改造、租赁房屋的维护维修、租金的支付进行了明确的约定，也足以证明金满楼股份公司拖欠租金的违约事实。一审双方充分享有并行使了举证、质证等诉讼权利，并针对本案基本事实向双方进行了发问，且组织双方多次调解，最终因金满楼股份公司不愿支付任何租金，而调解不成。本公司无违约行为存在，金满楼股份公司辩称行使不安抗辩权没有事实依据。2、一审法院认定本公司有权解除合同，事实认定清楚，适用法律正确。本公司系依约、依法行使了解除权。《租赁合同》第八条第（四）款第1项明确约定，金满楼股份公司未按约定支付租金及有关税费达60日的，本公司有权解除合同，无偿收回租赁房屋及金满楼股份公司添置的全部资产，且租赁保证金不予返还。本案中，金满楼股份公司拖欠租金后，本公司于2015年10月19日提起了诉讼要求其支付租金，一审法院予以支持。该案件已申请人民法院强制执行，但金满楼股份公司仍未支付任何租金。金满楼股份公司再次拖欠本应于2016年3月20日前支付的2016年4月1日至2016年9月30日期间的租金，本公司于2016年5月23日再次提起诉讼要求解除《租赁合同》，并要求金满楼股份公司返还租赁房屋、支付租金，符合合同约定以及法律规定。3、一审程序合法。金满楼股份公司按现状接收租赁房屋且已使用五年之久，过程之中从未向本公司提起租赁房屋存在质量问题，也未以此为由拒付租金。金满楼股份公司在本公司提出的第一次诉讼中，也未提起质量鉴定。本案审理的是金满楼股份公司拖欠租金，以及拖欠租金的违约事实是否构成合同合同解除问题。在本案一审举证期限内，金满楼股份公司也未提起反诉，因此金满楼股份公司申请的质量鉴定，与本案无关。如果金满楼股份公司有充分证据证明，租赁房屋因质量问题影响其经营，给其造成损失，完全可以另案诉讼，其诉讼权利包括鉴定权利仍然存在。一审法院程序并不违法。4、一审判决金满楼股份公司承担违约金事实认定清楚，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回金满楼股份公司的上诉请求，维持原判。金满楼明珠酒店针对金满楼股份公司的上诉辩称，一审判决认定事实不清、证据采信错误，应依法撤销一审判决，改判驳回海恒公司的全部诉请。金满楼明珠酒店上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回海恒公司对金满楼明珠酒店的全部诉讼请求，二审诉讼费用由海恒公司承担。事实和理由：1、一审法院认定本酒店为实际占有使用人无事实和法律依据。根据金满楼股份公司提供的《房屋租赁合同》可知，金满楼股份公司系案涉房屋的承租方，本酒店并非合同缔约方，与海恒公司无租赁合同关系。即使本酒店受托管理经营案涉酒店，也不会变更海恒公司与金满楼股份公司之间的权利义务关系，案涉房屋的实际使用人仍为金满楼股份公司。2、一审判决本酒店承担返还义务无法律依据。本酒店并非承租人，亦非次承租人，并无返还义务。海恒公司针对金满楼明珠酒店的上诉辩称，1、金满楼明珠酒店为租赁房屋的实际占有使用人，也是《租赁合同》的实际履行人。《租赁合同》第六条约定，金满楼股份公司应以自己名义办理经营所需各项证照，办理卫生、消防等各项审批手续，并于2011年3月31日前办理完毕，若在此之前无法办理完成，则责任由金满楼股份公司自行承担。《租赁合同》第六条第12款约定，金满楼股份公司应在本协议签订之日起30日内，在合肥经济技术开发区成立注册资本不低于1000万元人民币的独立法人机构，负责明珠酒店的经营管理。2011年5月5日，金满楼股份公司在合肥市经济技术开发区繁华大道258号也即租赁房屋处（明珠酒店）注册成立了全资子公司金满楼明珠酒店，注册资本1000万元，负责租赁房屋的经营管理。从一审中金满楼股份公司提交的证据“维修申请审核表”、“检测报告”、“关于安徽金满楼酒店发展股份有限公司明珠国际大酒店事宜的情况汇报”署名和盖章上，均可以看出是金满楼明珠酒店在经营管理明珠酒店等租赁房屋，其为租赁房屋的实际占有使用人。合同履行过程中，也一直是金满楼明珠酒店履行租赁合同，向本公司缴纳租金、税费。一审判决认定事实清楚。2、作为租赁房屋的经营方及实际占有使用人，其负有返还租赁房屋的义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回金满楼明珠酒店的上诉请求，维持原判。金满楼股份公司针对金满楼明珠酒店的上诉辩称，金满楼明珠酒店的上诉理由充分，一审裁判的理由不足，应依法撤销一审判决的第二项，支持金满楼明珠酒店的上诉请求。海恒公司向一审法院起诉请求：1、解除海恒公司与金满楼股份公司签订的《租赁合同》；2、金满楼股份公司、金满楼明珠酒店立即向海恒公司返还位于合肥市经济技术开发区繁华大道的合肥明珠国际大酒店（其中土地面积约26457.49平方米，房屋及附属物建筑面积约为40847.85平方米）；3、金满楼股份公司、金满楼明珠酒店向海恒公司支付拖欠的租金452.5万元（自2016年4月1日至2016年9月30日，以后按合同约定标准计至实际返还房屋之日止）及违约金81970.68元（自2016年3月21日起，按人民银行同期贷款基准利率的四倍暂计至2016年4月27日，以后计至款清之日止），合计4606970.68元；4、金满楼股份公司、金满楼明珠酒店向海恒公司支付土地使用税527573元、房产税2172000元，合计2699573元（暂计至2015年12月31日，以后土地使用税按土地面积26457.49平方米每年每平方米10元、房产税按租金的12%标准计至被告实际返还房屋之日止；5、本案全部诉讼费用由金满楼股份公司、金满楼明珠酒店承担。一审法院认定事实：2011年3月17日，海恒公司（甲方）与金满楼餐饮股份公司（乙方，2012年12月5日变更为金满楼股份公司）签订《租赁合同》一份，约定：海恒公司将合肥明珠国际大酒店出租给乙方使用，其中土地面积约为26457.49平方米，房屋及附属物建筑面积约为40847.85平方米；租赁期限为10年零8个月，自2011年4月1日起至2021年11月30日止，免租期为8个月（租赁起始日起6个月和租赁期限届满前2个月为免租期）；年租金905万元，租金每6个月支付一次（“每6个月”以下简称一期），先付款后使用；乙方应在2011年9月20日前将第一期租金452.5万元支付给海恒公司，以后在每年的3月20日前、9月20日前支付下一期租金，2021年3月20日前支付清算最后一期租金。乙方不得以任何理由拖欠海恒公司租金，且于合同签订之日起3日内向海恒公司一次性交纳租赁保证金200万元，租赁期满或合同解除，乙方结清全部费用且不存在需扣除租赁保证金情形时，海恒公司将租赁保证金不计息退还。如乙方逾期支付租金或有关税费的，除仍应及时如数补缴外，每逾期一日，应向海恒公司支付年租金0.5%的违约金；在租赁期内，乙方应妥善使用和保管租赁资产，对损坏或短少的资产及物品，应及时补足、更换；海恒公司未按约定时间交付租赁资产的，每逾期一日，应向乙方支付年租金0.5%的违约金；乙方逾期支付租金或有关税费的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，应向海恒公司支付年租金0.5%的违约金；乙方按照本条约定应支付的违约金，海恒公司有权从租赁保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。租赁期间，甲方应保障明珠酒店主体结构处于安全使用状态，但因乙方原因导致不安全使用的除外。租赁资产及乙方装修、装饰、改造和增设的他物，乙方承担维修、维护、管养义务，乙方自行承担费用；乙方未按约定支付租金及有关税费达60日的，甲方有权解除合同，无偿收回租赁资产及乙方添置的全部资产，且租赁保证金不予返还；合同中还就其他内容进行了约定。合同签订后，海恒公司按照约定将明珠酒店交付使用，金满楼股份公司为此设立了金满楼明珠酒店，并由金满楼明珠酒店对明珠酒店进行了装潢并经营管理。租赁期间金满楼明珠酒店以转账方式向海恒公司支付了2014年3月30日前的租金。自2014年4月1日后，金满楼股份公司未支付租金。金满楼股份公司自2014年4月1日至2015年9月30日止，拖欠海恒公司租金1131.25万元及2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金452.5万元，合计1583.75万元。因经营困难，海恒公司曾减免金满楼股份公司2013年4月1日至2013年6月30日及2014年7月1日至2014年9月30日期间应付的租金。海恒公司于2014年3月29日、6月11日及2015年9月22日分别致函金满楼股份公司催要租金。2014年3月28日，金满楼明珠酒店致函海恒公司陈述酒店经营状况、遇到的困难以及调整经营方针并恳求海恒公司帮助酒店渡过难关。2014年6月12日、2014年9月27日，金满楼明珠酒店再次致函海恒公司，提出经营亏损严重，资金周转困难要求调整免租期并表示贷款支付租金。此后，双方当事人协商未果，海恒公司于2015年10月19日诉至一审法院，请求法院判令金满楼股份公司、金满楼明珠酒店立即支付拖欠的到期租金1583.75万元（2014年4月1日至2016年3月31日期间）及违约金。一审法院于2016年4月19日以（2015）合高新民一初字第02373号民事判决书，判决金满楼股份公司支付海恒公司租金1583.75万元及相关违约金并驳回海恒公司的其他诉讼请求。该判决生效后，海恒公司依法向法院申请强制执行，截止目前，金满楼股份公司未履行判决书确定的义务。同时金满楼股份公司又拖欠了新产生的租金452.52万元（自2016年4月1日至2016年9月30日），海恒公司已代金满楼股份公司交纳相关国家税费93.87万元。一审法院认为，海恒公司与金满楼股份公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中租赁的房屋系现状交付，金满楼股份公司已使用五年多时间，在使用过程中，若出现合同约定的情况，海恒公司有维修的义务。从双方往来的函件中可以看出，并未提及房屋质量及维修事宜，仅有因经营困难，双方达成合意，海恒公司给予减免房租的事实。现金满楼股份公司在无充分证据情况下，拒付租金并要求减免或降低房租，无合同与法律依据，一审法院不予采信。海恒公司按约履行了相应义务，金满楼股份公司长达两年多时间未按合同约定的期限支付租金及相关税费，构成违约。海恒公司起诉要求解除合同后，经一审法院多次调解，在合理期限内，金满楼股份公司未支付租金，亦未与海恒公司达成和解协议，现海恒公司主张解除合同、支付租金、代交的税费及违约金，符合合同约定的条件，并符合法律的规定，一审法院依法予以支持。金满楼股份公司辩称海恒公司无权解除合同，理由不足且与合同约定相背，一审法院不予采纳。海恒公司尚未代交纳的税费，待实际产生后可另行解决。金满楼明珠酒店不是涉案合同的主体，只是在合同履行过程中受金满楼股份公司的指定经营管理酒店，享有经营管理权。海恒公司并未提供充分证据证明，金满楼明珠酒店公司系涉案租赁合同权利义务承受者，其主张金满楼明珠酒店公司系租赁合同的实际履行人之一，应当与金满楼股份公司共同承担连带支付租金、违约金的请求，无法律依据，一审法院不予支持。但涉案合同解除后，金满楼明珠酒店作为涉案房屋的实际占有使用人应当与金满楼股份公司共同承担向海恒公司返还涉案的租赁房屋的民事责任。合同中约定“如逾期支付租金或有关税费的，除仍应及时如数补缴外，每逾期一日，应向海恒公司支付年租金0.5%的违约金”，其中关于违约金的约定明显过高，一审法院兼顾合同的后期履行情况，酌情参照中国人民银行同期同类贷款利率标准1.3倍计算予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除合肥海恒投资控股集团公司与安徽金满楼酒店发展股份有限公司于2011年3月17日签订的《租赁合同》；二、安徽金满楼酒店发展股份有限公司、安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司于判决生效后三十日内向合肥海恒投资控股集团公司返还合肥明珠国际大酒店（其中土地面积约为26457.49平方米，房屋及附属物建筑面积约为40847.85平方米）；三、安徽金满楼酒店发展股份有限公司于判决生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司支付租金452.5万元（暂计2016年4月1日起至自2016年9月30日日租金，以后按合同约定标准计至实际返还房屋时止）及违约金（以452.5万元为基数，自2016年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计至款清时止）；四、安徽金满楼酒店发展股份有限公司于判决生效后十日内向合肥海恒投资控股集团公司支付税款93.87万元；五、驳回合肥海恒投资控股集团公司的其它诉讼请求。案件受理费62946元，由安徽金满楼酒店发展股份有限公司承担。二审期间，当事人均未提交新的证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，海恒公司与金满楼股份公司之间订立的《租赁合同》应合法有效，双方均应按约履行。在上述合同履行过程中，因金满楼股份公司迟延支付2014年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租金，海恒公司曾起诉至一审法院，一审法院作出（2015）合高新民一初字第02373号民事判决书，判决金满楼股份公司支付该期间的租金及违约金等。该判决业已生效并进入执行程序，目前尚未执行完毕。本案系因金满楼股份公司在未能及时履行上述生效判决确定的支付租金义务情况下，又接着拖欠2016年4月1日之后的房屋租金及相关税费，新的违约事实清楚，海恒公司根据合同约定主张解除合同，具有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以确认。对于金满楼股份公司上诉主张海恒公司没有合同解除权的意见，依据不足，本院不予采信。对于一审法院判决金满楼股份公司支付海恒公司相应期间的房屋租金、违约金及代垫的税款准确，本院予以维持。金满楼股份公司上诉认为海恒公司出租的部分房产及固有附属设施存在严重的质量和安全问题，其有权拒付租金。如租赁物存在质量问题，金满楼股份公司应当在一审中提出反诉请求，鉴于金满楼股份公司未在一审中提出反诉，对其该项主张本院不予处理，其可另行主张。金满楼明珠酒店作为金满楼股份公司为履行上述《租赁合同》而设立的公司，其实际承担着该明珠酒店的经营管理，属于实际的使用人，一审法院据此判决其与金满楼股份公司共同返还案涉租赁房屋符合法律规定，本院予以维持。金满楼明珠酒店上诉否认其实际占有使用人身份，依据不足，本院不予采信。综上所述，金满楼股份公司、金满楼明珠酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63146元，由安徽金满楼酒店发展股份有限公司负担62946元，由安徽金满楼明珠国际大酒店有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长　张　勇审判员　张　怡审判员　董江宁二〇一七年四月二十四日书记员　胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”