（2017）湘01民终2361号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-27
案件名称
容建兵、沈冠与黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄浩然,宁乡星期七娱乐有限公司,容建兵,沈冠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2361号上诉人（原审被告）：黄浩然，男，1969年6月24日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：焦阳，湖南金厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁乡星期七娱乐有限公司，住所地宁乡县玉潭镇三〇四社区一环北路湘核汇金府1栋3楼。法定代表人：黄浩然，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：焦阳，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：容建兵，男，1968年1月6日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：江中，湖南严明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈冠，男，1985年4月19日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：江中，湖南严明律师事务所律师。上诉人黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司（以下简称星期七公司）因与被上诉人容建兵、沈冠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2016）湘0124民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄浩然、星期七公司上诉请求：一、请求撤销（2016）湘0124民初5507号民事判决；二、依法驳回容建兵、沈冠的诉讼请求；三、由容建兵、沈冠承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。星期七公司因涉嫌版权侵权于2016年7月13日受到宁乡县文化市场综合执法局的处罚，没收了营业执照和电脑，星期七公司遂决定清算结业，并于7月28日向宁乡县地税局申请注销登记，于8月1日在三湘都市报上刊登注销公告，于8月11日向宁乡县国税局申请注销登记。星期七公司停业后即告知容建兵，容建兵也准备另行出租，黄浩然就委托张玉枚将房屋钥匙交给湘核华府售楼部的孔小姐。结合上述事实，可证明黄浩然、星期七公司早已表明结束房屋租赁合同的意思表示，并告知了容建兵，双方已于2016年7月底正式解除合同。同时，双方《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》中已经约定了合同解除条件，本案中已达成解除条件，合同应自动解除。二、一审判决关于双方的损失认定有误。虽黄浩然、星期七公司不能继续履行租赁合同，但已提前告知容建兵，给予了合理期限。容建兵、沈冠明知星期七公司已经停止营业，黄浩然、星期七公司也未阻止容建兵、沈冠收回房屋，还主动将钥匙交给湘核华府售楼部的孔小姐，容建兵、沈冠有义务防止损失扩大，不能将所有损失归于黄浩然、星期七公司。黄浩然、星期七公司投入的装修装饰已无偿给予容建兵、沈冠，容建兵、沈冠还要求黄浩然、星期七公司承担半年之久的房租，于法无据，于理不合。容建兵、沈冠辩称：根据双方签订的租赁合同，黄浩然、星期七公司逾期2个月未支付租金，容建兵、沈冠依合同约定行使解除权，一审判决认定双方租赁合同于2016年10月19日解除正确。在合同约定保证金达100000元的情况下，一审判决认定30000元保证金归容建兵、沈冠所有是错误的。一审判决遗漏认定双方之间存在12个月的免租期的事实，且黄浩然、星期七公司在一审中也未提出降低保证金金额的抗辩，一审法院主动调整保证金属认定事实不清，适用法律错误。一审判决在无任何证据的情况下，将双方合同中约定的租金调整至50000元/月，属认定事实不清。容建兵、沈冠向一审法院起诉请求：一、请求判令确认容建兵、沈冠与黄浩然、星期七公司于2015年9月26日签订的《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》于2016年10月19日解除；二、请求判令黄浩然、星期七公司立即向容建兵、沈冠交还位于宁乡县××北路××核花园××房；三、判令黄浩然、星期七公司立即支付容建兵、沈冠租金及房屋占用费共计204073.46元（自2015年12月1日开始按照日租金1717.68元计算至2016年10月24日，以后按照该标准计算至黄浩然、星期七公司向容建兵、沈冠交还租赁房屋之日止）；四、判令确认黄浩然、星期七公司交纳的100000元保证金归容建兵、沈冠所有；五、本案诉讼费用由黄浩然、星期七公司承担。一审法院认定事实：星期七公司成立于2015年1月28日，为自然人独资企业，法定代表人为黄浩然。2015年9月26日，容建兵、沈冠（甲方）与星期七公司（乙方）签订了《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》，合同约定：第二条租赁场地：乙方承租甲方位于宁乡县玉潭镇一环北路“湘核汇金中心”第三层，1533.64平方米（以房屋产权证所列面积为准），经营量贩式KTV；……第三条租赁期限租赁期限16年整，装修期即免租期12个月（2014年12月1日至2030年11月30日）。第四条租金本合同租金实行按季支付制，第一年租金标准为32元／月•平方米（此费用不含物业管理费）从第二年（2015年12月1日）起，每年租金较上一年度租金标准基础上上浮5%；租金支付方式为交纳现金或通过银行转账；以后每季租金于前一个月25日以前交纳。乙方支付租金后，甲方向乙方提供房屋租赁费发票，第一季租金缴纳时间为2015年11月25日。第六条保证金6.2自本合同签订三日内，乙方向甲方交纳合同保证金壹拾万元整（￥100000元）。……第十五条乙方违约责任15.2乙方逾期15个天未支付租金的，甲方有权扣20%保证金，并予以警告；乙方逾期超过1个月未付租金的，甲方有权扣50%保证金，并单方解除合同；乙方逾期2个月未付租金的，甲方有权扣全部保证金，本合同自动终止。15.3本合同有效期内，因乙方原因导致合同终止，甲方有权没收乙方的全部保证金，并且乙方应保持经营期内设施、设备（含所有可动产）的完整。合同底端黄浩然在合同乙方处签字并加盖了星期七公司印章。合同签订后，黄浩然缴纳了保证金，开始经营KTV生意，并按照每月50000元的租金标准通过银行转账方式分别转入容建兵、沈冠账户，自2015年12月至2016年6月，共计支付租金350000元。2016年7月，黄浩然经营的KTV因手续不齐，无法继续经营，7月29日，星期七公司进行了清算组成员备案。10月19日，容建兵、沈冠向黄浩然发出解除合同的短信通知，黄浩然回复合同7月底即解除，自2016年7月起，黄浩然、星期七公司未予支付容建兵、沈冠租金。一审法院认为：容建兵、沈冠与星期七公司签订的租赁合同书，是双方当事人真实意思表示，其房屋租赁关系成立并合法有效。星期七公司未按时履行交纳房租的义务已构成违约，故容建兵、沈冠要求星期七公司支付房租的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋租赁时间，容建兵、沈冠主张合同解除时间为2016年10月19日，黄浩然、星期七公司主张合同解除时间为2016年8月1日，黄浩然、星期七公司辩称已经将钥匙交付给了容建兵、沈冠非常熟悉的孔小姐，且容建兵事后也带人过来看了房子，容建兵、沈冠则述称对于交钥匙的事情容建兵、沈冠不知情，且黄浩然、星期七公司目前仍有很多设备没有搬离，仍然处于合同的租赁期间，一审法院认为，黄浩然确于2016年8月1日与容建兵进行了电话联系，但是无法证实通话的内容，且黄浩然、星期七公司交付钥匙的事情容建兵、沈冠不予认可，而黄浩然、星期七公司也没有其他证据证实容建兵、沈冠对此是知情的，应承担举证不能的法律后果，故关于房屋租赁合同解除的时间一审法院采纳容建兵、沈冠的意见，应为2016年10月19日。关于房屋租金金额，容建兵、沈冠诉称应该按照合同的约定支付租金，黄浩然、星期七公司辩称当时经营KTV因为生意不佳，已经跟容建兵、沈冠协商按照每月50000元的租金标准支付，而且也不是合同约定的按季度支付，而是按照每月支付，并且实际支付了7个月，一审法院认为，本案的合同中确实对租金进行了明确的约定，但是在实际履行过程中，双方对租金的支付方式及标准进行了更改，属于当事人事后对于合同的变更，且已经实际履行了7个月，应视为双方对租金的变更达成了一致意见，故一审法院认定容建兵、沈冠与黄浩然、星期七公司之间的租金为每月50000元；关于房屋占用费，容建兵、沈冠要求黄浩然、星期七公司支付房屋占用费至交还租赁房屋之日止，一审庭审结束后，黄浩然于2017年1月9日交付了钥匙给容建兵，并出具承诺书承诺承租房内的所有设施黄浩然、星期七公司不要了，都由容建兵、沈冠处理，此系双方就房屋交付达成了一致意见，符合法律规定，一审法院予以支持，房屋占用费标准为参照房屋租赁合同的租金标准每月50000元，故自2016年7月1日至2016年10月24日的租金及房屋占用费为188333元；关于偿还主体，容建兵、沈冠认为黄浩然是实际履行合同的主体，星期七公司是一人有限公司，与黄浩然之间存在公司混同的情况，故应由黄浩然及星期七公司共同承担，黄浩然在一审庭审中自认星期七公司系其一人开办，也自愿承担合理的房屋租赁费用，后续的事情也由其解决和承担，符合法律规定，一审法院予以支持；关于保证金，因本案房屋租赁合同的终止系黄浩然及星期七公司经营原因导致，根据合同约定，“本合同有效期内，因乙方原因导致合同终止，甲方有权没收乙方的全部保证金……”，该保证金性质属于双方对违约金的一种约定，容建兵、沈冠没有证据证明的黄浩然及星期七公司逾期行为对其造成的实际损失，一审法院根据该案的实际情况酌情调整为30000元,剩余70000元折抵黄浩然及星期七公司所欠房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、黄浩然、星期七公司缴纳的30000元保证金归容建兵、沈冠所有；二、容建兵、沈冠与黄浩然、星期七公司签订的《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》于2016年10月19日解除；三、黄浩然、星期七公司于本判决生效之日起十五日内支付容建兵、沈冠房屋租金及房屋占用费188333元，扣除保证金70000元，尚应支付118333元（已计算至2016年10月24日，后段房屋占用费按照每月50000元的标准支付计算至2017年1月9日）；四、驳回容建兵、沈冠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5862元，减半收取2931元，由容建兵、沈冠负担931元，黄浩然、星期七公司负担2000元。本院二审诉讼期间，黄浩然、星期七公司向本院提交以下证据：宁乡地税税通（2016）4143号税务事项通知书1份、宁乡国税税通（2016）14142号税务事项通知书1份、（宁乡）文保字（2016）第071302物品清单1份、三湘都市报注销公告1份，拟证明星期七公司于2016年7月进入注销程序，与容建兵、沈冠达成口头协议，双方同意解除租赁合同。经本院组织质证，容建兵、沈冠认为上述证据不属于二审新证据范围，星期七公司尚未正式注销，应承担相应的责任；星期七公司虽停止营业，但未正式向容建兵、沈冠提出解除合同。本院审查认为，黄浩然、星期七公司提交的上述证据均不能达到其证明目的，故本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：容建兵、沈冠与星期七公司于2015年9月26日签订的《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。根据双方合同约定，承租人星期七公司逾期超过1个月未付租金的，出租人容建兵、沈冠有权单方解除合同。现星期七公司未按双方合同约定向容建兵、沈冠支付租金，已构成违约，故容建兵、沈冠于2016年10月19日向星期七公司提出解除合同，符合双方合同约定。一审判决认定双方《湘核华府“汇金中心裙楼”租赁合同书》于2016年10月19日解除并无不当，本院予以维持。黄浩然、星期七公司上诉主张已与容建兵、沈冠于2016年7月底协商解除了租赁合同，但未提供有效证据予以证实，故本院对该上诉理由不予采信。双方租赁合同解除后，黄浩然、星期七公司应向容建兵、沈冠返还租赁房屋，但黄浩然、星期七公司直至2017年1月9日才正式与容建兵、沈冠办理租赁房屋的返还交付手续，故容建兵、沈冠要求黄浩然、星期七公司支付租赁房屋返还前的占用费的诉讼请求应予支持，一审判决参照双方租金标准认定占用费金额并无不当，本院予以维持。黄浩然、星期七公司上诉主张已于2016年7月底停业并交还了租赁房屋钥匙，但未提供有效证据证实，故本院对该上诉理由亦不予采信。综上所述，上诉人黄浩然、星期七公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5862元，由黄浩然、宁乡星期七娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周坤审 判 员 熊伟代理审判员 周卓二〇一七年四月二十四日书 记 员 毛韧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。